- Вот же негодяй! Пропал! На звонки не отвечал! А сейчас через суд с меня больше двухсот тыщ высудил. Карты все приставы арестовали. Я ему скидку хорошую сделал, а он вон как поступил. Не мог позвонить, договориться что-ли. И про суд я не знал, мне никто не сообщил. А зимой мне лететь в отпуск, заграницу же не пустят. Теперь нужно что-то с этим делать, поможете?
С таким вопросом обратился ко мне Сергей. А суть вот в чем. Сергей продавал свою квартиру, на которую нашелся покупатель из соседнего региона. Сделку согласовали, цену обговорили, Сергей неплохую скидку сделал на квартиру, все были довольны. Все это происходило в начале лета. Но по квартире был нюанс. У нее были еще два собственника, мать и сын-несовершеннолетний, а значит нужно получать разрешение от органов опеки. И проживали они тоже в другом регионе. Из-за этого было определено совершить сделку до 31 августа. Подписали предварительной договор, оплатили задаток и начали готовиться к сделке
А потом началось...
С июля месяца покупатель начал потихоньку давить на Сергея, что мол уже готовы к переезду, нужно ускориться, быстрее сделку закрыть.
- Я им объяснял, что другие собственники собираются приехать на сделку во второй половине августа, когда отпуск начнется, без них я не смогу продать квартиру, а еще нужно разрешение из опеки получить.
- В договоре же срок до 31 августа
- Я им про тоже. А они хотели, чтобы раньше получилось. А не получилось. Сделка то сложная, я им сразу об этом сказал. Предупреждал, что нужно будет подождать. Были согласны, а потом как оказалось нет
Напирали покупатели весь июль. В начале августа уже ругаться стали, а Сергей не мог ускорить процесс приезда сособственников. У них и отношения не очень теплые, до продажи квартиры больше 10 лет вообще не общались.
В середине августа все документы были собраны, у сособственников куплены билеты, но покупатель перестал выходить на связь. Риелтор, которая вела покупателя, также не смогла их связать.
После нескольких безуспешных попыток связаться с покупателем Сергей направил в его адрес письмо с предложением заключить основной договор. Успел по срокам в последний вагон заскочить.
И это нужно делать обязательно. Лучше заблаговременно. Ведь если основной договор не будет заключен по вине одной из сторон, то другая сторона вправе не возвращать задаток либо потребовать возврата задатка в двойном размере. Хорошее доказательство на всякий случай получается.
Собственно говоря отправил письмо и забыл. Забыл до тех пор, пока не прочитал СМС о списании нескольких тысяч рублей с банковской карты по исполнительному производству. Бац и вспомнил, аж поплохело. А уже год как прошел, хорошо забылось.
Начали разбираться. Выяснилось, что хитрожопый покупатель сначала направил претензию, а потом и подал иск в суд по адресу где Сергей не проживал никогда. И суду сообщил неверный адрес, а на суде объяснить не смог откуда его взял. Это соответственно все привело к тому, что Сергей на судебных заседаниях не участвовал и впаяли ему все требования в полном объеме. Но благо решение то заочное. Щас отменим
Вот я не понимаю. Для чего заключать договор, если сроки тебя в нем не устраивают? Тут и с юридического и морального права можно на три буквы человека слать, будешь прав 100%. Срок в договоре указан, сиди жди. Если торопишься - расторгай. Попробуй переговорить об этом с другой стороной, расторгни с возвратом задатка. Или пиши письмо, что готов сделку совершить. А то получается сначала "мозги любить", потом слиться на финише, а в итоге в суд подать с хитрецой, мол я был готов на сделку, а Сергей уклонился. Тут недобросовестным поведением попахивает
Будем работать, шансы есть
- Несите квитанцию с почты об отправке письма покупателю
- Представляете, потерял. После переезда найти не могу. Все в файлике было. Там и квитанция и опись вложений были. Я ж не первый раз квартиру продаю, знаю как это делать
Знать как делать это конечно хорошо. Но вот применить правильно надо уметь. А пока доказательств нет. Ну попробуем запросить.
Посмотрели дело, получили заочное решение. Вывод - шансы на успех есть. Задача минимум выйти на одинарный задаток, а максимум - отбить Сергея полностью.
Подготовили заявление об отмене заочного решения, попросили суд восстановить сроки на его подачу. После двух заседаний суд наши требования и удовлетворил.
Будем рассматриваться по существу
В рамках рассмотрения дела представлялись и истребовались дополнительные доказательства из Почты России (Сергей же потерял доказательства направления письма покупателю), допрашивались свидетели. Заседаний шесть было точно. Хитрый покупатель обманывал в суд, что к сделке готов был "как штык", а сорвал её Сергей. При этом в суде, допрошенная как свидетель жена покупателя, на один из моих вопросов рассказала, что к середине августа они нашли другой вариант к покупке, а в начале сентября купили квартиру. Вот это интересный сюжет, но как выяснилось потом, не для суда первой инстанции
- Я нашел. Старые документы перебирал и нашел. Я же говорил, что все у меня есть, и квитанция и опись, найти только нужно было.
- Везите. Завтра скорее всего последнее заседание будет. Там мы это все и приобщим.
Хороша ложка к обеду. Все что можно было собрать и представить как доказательства было собрано и представлено. Однако у судьи было свое видение этой ситуации и было принято решение о частичном удовлетворении исковых требований. С нас взыскали задаток в одинарном размере как неосновательное обогащение, а предварительный договор суд счет незаключенным.
Странная мотивировка решения
Логика у суда была странной, видимо как раз статью в гражданском кодексе про предварительный договор не прочитали. Итак, судья делает вывод, что раз продается квартира, которая находиться в собственности нескольких лиц, то и продавать ее могут все собственники совместно.
Тут, собственно говоря, вопросов к выводу суда нет никаких. Действительно Сергей не может продать квартиру целиком будучи владельцем только доли.
Судья, развивая свою мысль, указывает, что предварительный договор должен соответствовать по форме основному договору и по мнению суда в предварительном договоре должны участвовать также все сособственники. И поскольку в предварительном договоре со стороны продавцов выступал только Сергей и только он его подписывал, то соответственно другие сособственники волеизъявление на продажу не давали и поэтому такой договор является незаключенным. А поскольку договор прав и обязанностей не породил, то деньги должны быть возвращены как неосновательное обогащение.
Вот тут я шутки не понял. Вообще. Никак. Когда судья огласила решение я предположил, что не доказали свою готовность заключить сделку. Мол, никто не виноват, сделка сорвалась не по вине сторон, верните задаток и расходитесь. Дождались мотивировки. А тут вон оно что.
Теперь немного о праве. Предварительный договор не порождает прав и обязанностей передать какое-либо имущество в собственность. Предметом предварительного договора является обязанность сторон заключить другой договор в будущем. Вот другой договор уже будет направлен на возникновение/изменение/прекращение прав на имущество, но никак не предварительный. Поэтому суд ошибся, когда посчитал, что в предварительном договоре должны быть подписи всех сособственников, ведь он непосредственно право собственности на квартиру не затрагивает.
И интересности ситуации добавляет то, что решение принимала та же судья, что и выносила заочное решение. В первый раз она не увидела незаключенности предварительного договора и взыскала задаток в двойном размере, а во второй раз признала такой договор заключенным. Удивительно, да?
А произошло это все из-за того, что Сергей не участвовал в первом процессе, поэтому судья, не вникая в подробности, приняла решение в пользу покупателя полностью. Никто ж не спорит с иском.
Итоги дела
Конечно же такое решение мы обжаловали. После пары заседаний в областном суде решение отменили и приняли новое об отказе в удовлетворении исковых требований по нашим доводам. Покупатель безуспешно подавал кассацию и в итоге опять пропал с поля зрения. На судебные заседания по судебным расходам тоже не ходит.