Один из базовых и основополагающих законов экономики - это закон спроса и предложения. Он предполагает, что если на рынке нет спроса, а предложение огромно, то продавец начинает снижать цены, чтобы привлечь покупателя. Но я знаю один рынок, где о таком законе не слышали. Называется он -
По данным риелторов, спрос на готовые квартиры в январе снизился на 20% по сравнению с прошлым годом. Что не удивительно - ставки по ипотеке на вторичку подбираются к 20%. Но собственники при этом не горят желанием снижать цены, скорее наоборот. Почему так происходит? Какие перспективы у этого рынка? И какой тактики придерживаться тем, кто хочет купить или продать квартиру? Вот об этом давайте и поговорим.
Начнем с предложения. По расчетам участников рынка, сейчас в Москве на продажу выставлено порядка 35 тысяч квартир и апартаментов. Это 2,5 миллиона квадратных метров. И вот какой выбор есть у потенциальных покупателей:
Согласно данным НДВ, больше всего в продаже сейчас двухкомнатных квартир - почти 11 тысяч лотов, треть всего предложения. Еще примерно четверть - это трешки, их на экспозиции более 9 тысяч. На однушки приходится 20% от всего предложения. Ну а самые малочисленные объекты в продаже - это студии, чуть больше двух тысяч вариантов. Такое распределение объясняется тем, что покупатели сейчас как коршуны набрасываются на самые компактные, а следовательно, бюджетные варианты.
Как результат: несмотря на то, что средняя стоимость квадратного метра на вторичке в столице упорно ползёт вверх, средний чек покупки - снизился до минимального за три года значения. Как раз за счет однушек.
По расчетам экспертов, медианная стоимость однокомнатной квартиры в Москве сейчас - чуть меньше 9,5 миллионов рублей. Двухкомнатной - 13,5 миллионов. Трешки - немного не дотягивает до 20 миллионов. Медианная означает, что ровно половина объектов - дешевле этой цены, а вторая половина - дороже. По мнению участников рынка, кардинально ситуация в ближайшие месяцы не поменяется. С учётом нынешних ставок по ипотеке на вторичку - предпосылок для роста спроса не просматривается. Другое дело - предложение. Рано или поздно продавцы осознают - нет скидки, нет продажи.
Но пока до этого далеко. По опросам риэлторов, половина собственников на рынке - ждуны. То есть они верят, что найдут своего покупателя, который согласится купить жильё по предложенной ими цене. Каждый пятый продавец рассуждает в духе - “ну, значит, не судьба” - и снимает квартиру с продажи. И только треть собственников готова что-то делать. 20% согласны немного подвинуться по цене, а 10% не против провести со своей квартирой “прямой обмен”. Сдвинуться с этой точки ситуация сможет только во второй половине года, когда Центробанк может начать снижать ключевую ставку, делая ипотеку дешевле и доступнее. Но это опять же, если в ЦБ не передумают.
Так что, стратегия для потенциальных покупателей не меняется - торговаться, и пытаться всеми силами выбить скидку. Или же верить в ЦБ и ждать второй половины года - в надежде на снижение ставок по ипотеке. Ну а что касается продавцов - вопрос только в одном. Нужны ли вам деньги. Если да, и срочно, то стоит вам скинуть процентов 10-15, как из покупателей сразу выстроится очередь. Ну а если продажа квартиры вам не к спеху, и деньги не нужны, то - моё почтение.
Ну и напоследок - вариант зайти на рынок вторичной недвижимости через другую дверь. Что если я скажу вам, что у вас есть возможность купить квартиру в самом центре города, в Хамовниках или в Тверском районе, меньше чем за 5 миллионов рублей. Да, небольшую и не в идеальном состоянии, но если пересчитать на стоимость квадрата, то получится примерно в 5 раз дешевле рыночных цен. Не верите? Зря.
Как раз такие квартиры Москва сейчас выставила на городские торги. Они проходят в виде электронных аукционов. Всё довольно просто - нужно зарегистрироваться на площадке, где проходят торги, оформить электронную цифровую подпись и внести задаток. После чего - в назначенный день сесть за компьютер, подключиться к аукциону и постараться перебить ставки других его участников. Побеждает тот, кто предложит лучшую цену. Ну а если вам победить не удалось - задаток возвращается. Неоспоримых плюсов у таких торгов два - юридическая чистота сделки и возможность купить квартиру дешевле рынка. Как показывает практика, даже если за квартиры от города на аукционе идет ожесточенная борьба и цена вырастает, она в итоге всё равно оказывается ниже, чем на аналогичные объекты в свободной продаже. Так что, есть смысл потратить пару часов и разобраться в нюансах городских торгов. Деньги любят расторопных.