Что ж, давайте разберемся по пунктам.
Время
Среди моих знакомых существует миф, что посуточный бизнес подразумевает под собой легкие и быстрые деньги при минимальных временных затратах. Спешу заверить, что любая работа с недвижимостью - это точно не пассивный доход, она стать вашим основным занятием. Часто люди, занимающиеся посуточным бизнесом, называют себя рантье. Но если мы откроем сайт Wikipedia, то там определение слова "рантье" такое: (фр. rentier от rente — рента) — лица, живущие за счёт ренты, то есть доходов, получаемых с капитала, как правило, размещенного в виде банковских вкладов, ценных бумаг, доходной недвижимости, земли, бизнеса, а также за счет доходов, получаемых от авторских прав и гонораров. Поэтому этот термин не применим к нашему виду деятельности.
Более того, помимо времени, затраченного на первые шаги по открытию своего дела, необходимо потратить в два, а то и в три раза больше часов, чтобы оптимизировать все процессы, связанные или подразумевающие ваше оперативное участие и максимально минимизировать ошибки в работе. Исходя из вышесказанного, самая первая рекомендация всем тем, кто хочет войти в эту сферу — тщательно готовьтесь и изучайте тему. Теоретическая подготовка позволит Вам накопить тот опыт, который является следствием ошибок других, а не ваших собственных и который поможет в будущем работать еще эффективнее.
Ресурсы
Существует три основных пути, которыми может пойти начинающий арендодатель:
- можно сдавать собственную недвижимость,
- заниматься субарендой,
- или же выступать посредником между владельцем жилья и арендаторами.
Если со сдачей собственной недвижимости особых проблем (кроме знания налоговой базы и законов) обычно не возникает, то в направлении субаренды очень важно грамотно заключить договор и заранее проанализировать доходность объекта, при этом показатель доходности считается приемлемым, если все расходы покрываются в течение первых 3-4 месяцев. Уже сейчас, приобретя многолетний опыт, мы стараемся добиться, чтобы квартира зарабатывала в 2 раза больше ее помесячной аренды начиная уже со второго месяца.
Также при расчете доходности объекта необходимо учесть затраты на его подготовку к аренде, ориентируйтесь на единовременные вложения в размере, примерно, 30 тысяч рублей (если же выбранная вами квартира класса "люкс" или "комфорт" с высокой среднесуточной стоимостью и особым позиционированием, то сумма может быть и больше). Примером таких вложений, порой, являются неочевидные моменты. Например, я рекомендую не использовать текстиль собственников, а покупать свой собственный. Это позволит избежать недопонимания между вами и владельцем жилья, который спустя пару лет вдруг вспомнит о 'том самом полотенце', которое пришло в негодность уже в первый год сдачи квартиры.
Анализ
Помните о том, что теория важна, а опыт лучше. Попробуем сделать краткий анализ объектов, которые сдают посуточно в вашем городе.
Первое, на что нужно обратить внимание — это локация. Откройте, например, сайт Avito, и посмотрите, в каких районах больше всего объектов доступных для аренды посуточно. Дальше необходимо сделать список из этих объектов; для сортировки ориентируйтесь на цену за сутки, следуйте от самых дорогих к самым дешевым. Проанализируйте важность зон притяжения, почему в этих локациях так много квартир? Почему там такой чек? Как вы думаете? Это могут быть больницы, спорткомплексы, стадионы, городские или архитектурные постройки, достопримечательности и другие места притяжения людей.
Закончив со стоимостью, перемещайтесь к оценке календарей занятости; нам нужно узнать, когда и как доступны квартиры: на сколько дней их бронируют, насколько заранее их бронируют. Как минимум на начальном этапе старайтесь держаться одной локации/района, так будет удобнее с точки зрения и ваших перемещений между объектами, и горничной.
Локация одна из самых важных показателей успеха бизнеса посуточной аренды. Даже у командировочных может возникнуть предпочтение в выборе жилья в центральных районах, из-за понятного желания в свободное время перекусить, погулять, например, по историческому центру и полюбоваться местными красотами. Тем не менее, поступают и более бюджетные запросы, для которых приемлемо выбрать локацию подальше от центра. Но оптимальным считается расстояние не более чем 10 минут пешим шагом от дома до метро или остановки общественного транспорта.
Впечатление от арендуемого жилья начинается с подъезда. Неправильно думать, что достаточно всего лишь купить или арендовать квартиру по хорошей цене, а остальное неважно. Если с фасада регулярно отваливаются куски, а в подъезд страшно даже заглянуть, то у гостя сразу испортится впечатление, и вряд ли он захочет к вам вернуться. Поэтому нужно либо сразу искать квартиру в хорошем доме, либо хотя бы поработать над состоянием подъезда. Особенно это касается старых домов. Всегда читайте отзывы на квартиры ваших коллег, смотрите, за что хвалят объекты и сервис, и за что ругают тоже.
Совет: обратите внимание на то, что объединяет дорогие и востребованные квартиры и дома. По моему опыту, 60% успеха жилья для сдачи зависит от локации; на 30% "продают" фотографии, и только один объект из десяти вы сдадите, потому что у вас эффектнее, ярче и лучше наполнение квартиры, чем у конкурентов. После анализа посчитайте примерную прибыль с каждого объекта, есть простой способ как это сделать на основе открытых данных (т.е. находящихся в свободном доступе) - просто умножьте цену за сутки с календаря на Avito на количество недоступных для бронирования дней (т.е. когда квартира сдана), допустим цена одинакова для каждого дня недели и составляет 3000 рублей в сутки,а согласно календарю занята она была 18 дней, получается такой объект принёс 48 000 рублей за месяц (и не забывайте, что это цифра без учета текущих затрат на коммунальные платежи, работу горничной и т.д.). Подходит ли вам такой доход?
P.S. В следующей статье мы разберём такие важные моменты, как репутация (да-да, многие перед бронированием квартиры внимательно изучают отзывы) и ценность команды и делегирования текущих задач. Подписывайтесь, будет как минимум интересно, а если мои рекомендации помогут вам решиться начать - еще и прибыльно:)
Я в Telegram https://t.me/gelenzoya
Я на Youtube www.youtube.com/@gelenzoya