При выборе земельного участка важно уделить внимание виду разрешенного использования, поскольку именно он определяет, какие объекты недвижимости можно законно размещать на приглянувшейся территории и чем заниматься
Виды разрешенного использования (ВРИ) определяют, какие объекты недвижимости можно законно размещать на земельном участке и чем заниматься. Если гражданин покупает или арендует под строительство автомастерской землю, на которой раньше стоял жилой дом, ему придется изменить ВРИ участка. Что собой представляет эта процедура и какими сопровождается сложностями? С такими вопросами мы обратились к кадастровому инженеру и судебному эксперту Людмиле Ненашевой.
Зачем менять или устанавливать ВРИ
Утвержденный Росреестром классификатор видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор) включает 113 наименований с описанием их содержания. Опираясь на этот нормативный документ муниципалитеты устанавливают в градостроительном регламенте территориальных зон различные конфигурации ВРИ:
• основные (характеризуют самую важную деятельность, для ведения которой необходим участок);
• условно разрешенные (применяют только при одобрении со стороны органов местного самоуправления);
• вспомогательные (используют в качестве дополнительных вместе с основными и условно разрешенными видами).
Для уточнения ВРИ земельного участка необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить эту услугу можно в любом офисе МФЦ или с помощью электронных сервисов на порталах ППК «Роскадастр», «Госуслуги» или Росреестра. Еще одним источником актуальных сведений служит онлайн-ресурс «Публичная кадастровая карта». Чтобы ознакомиться с информацией о земельном участке, достаточно ввести в поисковую строку его адрес или кадастровый номер.
В случае если ВРИ не установлен или правообладатель надела собирается вести не предусмотренную текущим статусом деятельность, необходимо произвести корректировку вида разрешенного использования. Для начала следует уточнить, приняты ли местной администрацией Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), содержащие градостроительные регламенты и карты территориального зонирования. При их наличии правообладатель может без дополнительных согласований выбрать основной и вспомогательный виды использования из перечисленных, направив в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете с указанием желаемого ВРИ.
Для присвоения условно разрешенного вида собственнику участка необходимо заручиться согласием муниципалитета. Ему следует написать заявление в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, чтобы местные власти организовали публичные слушания и вынесли свою резолюцию. Основной и условно разрешенный ВРИ участка считаются действующими со дня внесения сведений в ЕГРН. Информацию о вспомогательном виде использования отражать в едином реестре не требуется.
Государственная пошлина за изменение ВРИ рассчитывается по формуле, зависящей от нескольких параметров. Если участок находится в Подмосковье, собственник может обратиться на портал РПГУ и воспользоваться онлайн-сервисом «Предоставление расчета размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Московской области». От гражданина потребуется только паспорт и заполненное заявление с указанием кадастрового номера участка и нового ВРИ. Уведомление с расчетом платы и реквизитами поступит в личный кабинет в течение 15 дней.
Не получится изменить вид разрешенного использования:
• когда договор аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен на торгах;
• если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования, а арендатор желает изменить его статус самостоятельно;
• в случае если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры земельного участка и параметры разрешенного строительства, не позволяющие вести деятельность согласно выбранному ВРИ;
• если участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства импортозамещающей продукции;
• для земель, на которых действие градостроительных регламентов не устанавливается и не распространяется, а порядок изменения ВРИ федеральным законом не предусмотрен.
Если ВРИ не соответствует Классификатору
До повсеместного принятия ПЗЗ решение об изменении одного вида земельного участка на другой относилось к компетенции глав местных администраций. В то время еще не существовало единого подхода, поэтому после принятия Классификатора возникло расхождение его определений с ранее установленными. Например, распространенная формулировка «для ведения гражданами садоводства и огородничества» отсутствует в Классификаторе, а вместо нее предлагаются такие виды, как «садоводство (код 1.5)», «ведение огородничества (код 13.1)», «ведение садоводства (код 13.2)». При этом размещение садового или жилого дома, согласно описанию, допустимо лишь для «ведения садоводства (код 13.2)», а для остальных двух видов это не предусмотрено.
При обращении за выкупом земельного надела или оформлением его в собственность некоторые граждане стали получать отказы. Причиной могло стать несоответствие установленных предельных размеров участка или не совпадение целей его использования с формулировками Классификатора. Такие отказы приводили правообладателей в суды. В этом плане представляет интерес заключение Верховного суда, которое говорит, что, если на земельном участке до введения в действие Классификатора уже имелся объект капитального строительства, используемый под индивидуальный жилой дом или офисный центр, значит, суды должны принимать решения с учетом практического опыта его эксплуатации.
Для защиты интересов собственников в пунктах 11 и 13 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ была отражена норма, признающая ВРИ земельного участка, определенный до дня утверждения Классификатора, и дающая право его владельцу на установление соответствия. По заявлению правообладателя уполномоченные органы обязаны в течение месяца принять положительное решение, которое позволит внести нужные сведения в ЕГРН.
Установление соответствия ВРИ земельного участка Классификатору не является изменением вида разрешенного использования и не предполагает корректировки правил землепользования и застройки территории. В Московской области эта услуга оказывается правообладателям бесплатно через портал РПГУ. Рассмотрение заявления занимает пятнадцать рабочих дней, после чего ответ поступает в личный кабинет собственника. Одновременно для учета изменившихся характеристик участка в Росреестр направляется информационное сообщение.
Для некоторых регионов, в частности для Москвы, реализация предусмотренного законом права возможна лишь при обращении владельца участка за услугой изменения ВРИ, поскольку Департамент городского имущества столицы установлением соответствия Классификатору не занимается.
Нередки случаи, когда уполномоченный орган некорректно, на свое усмотрение, устанавливает соответствие или отказывает собственнику в этой услуге. В подобных ситуациях гражданам следует обращаться в суд для оспаривания незаконных решений органов власти.
Журнал «Земельный Вестник ГЕО»