Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду (точнее - в наем) и получения пассивного дохода - распространенный способ поддержания своего материального благополучия. Да и вложением денежных средств это признается успешным на случай возможной продажи через несколько лет, ведь со временем жилье не обесценивается, в отличие от денег на вкладах.
Вот только при сдаче в наем следует быть крайне осторожным, чтобы не потерять свое жилье.
В Челябинске гражданин Б. приобрел в новостройке квартиру. Поскольку проживать в ней он не собирался, квартира была сдана в аренду.
А через какое-то время от арендатора перестали поступать платежи, и при проверке квартиры выяснилось, что в нем живет посторонняя женщина С., пояснившая, что квартиру она недавно купила, является теперь ее собственницей и предъявила договор купли-продажи.
После этого было обращение собственника Б. в полицию по факту мошенничества и судебные разбирательства с новой собственницей, которая, конечно, не хотела квартиру возвращать, т.к. заплатила за нее. Покупательница С. подала встречный иск, в котором просила признать себя добросовестным приобретателем, указывала, что на момент покупки она не знала и не могла знать, что продавец не уполномочен отчуждать данное имущество, поскольку он представил подлинники правоустанавливающих документов, справку об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам, свободно показывал квартиру и имел ключи. Она считала, что выбытие квартиры из владения Б. произошло по его воле ввиду недостаточного проявления заботы о сохранности своего имущества, поскольку он передал квартиру в пользование третьим лицам и судьбой квартиры не интересовался.
В суде, конечно, подтвердилось, что договор купли-продажи собственник Б. не подписывал, его подписывало неустановленное лицо, которое подделало подпись Б. и паспорт на имя Б., взяв его паспортные данные из договора аренды и вклеив в поддельный паспорт свою фотографию.
В результате долгих судебных разбирательств Б. удалось вернуть свою квартиру, договор купли-продажи был признан в апелляции недействительным. Встречный иск С. также был удовлетворен, она была признана добросовестным приобретателем, в связи с чем у нее появилось право получить компенсацию в размере выплаченной ею стоимости квартиры на основании ст. 68.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (см. определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2022 №88-2945/2022).
Все дело в том, что даже в случае признания покупателя (приобретателя) добросовестным, если окажется, что квартиру ему передал не реальный собственник, а тот, у кого не было права на продажу (в данном случае - мошенник), то квартиру у покупателя заберут во всех случаях, это прямо прописано в ст. 302 Гражданского кодекса РФ, при этом деньги покупателю вернет не собственник (который их не получал, ведь ничего не продавал), а государство, для чего и надо покупателю подать иск о признании себя добросовестным приобретателем.
Как собственнику защитить свое право собственности при сдаче в аренду?
1. Подать в Росреестр заявление о запрете регистрационных действий без личного присутствия собственника. Подать это заявление можно через МФЦ, а при наличии у собственника квалифицированной электронной подписи - через Госуслуги. Правда, на Госуслугах не всегда отражается вся недвижимость собственника, в этом случае удобнее обратиться в МФЦ.
2. Сообщить в ЕГРН актуальный адрес своей электронной подписи. Росреестр уведомляет собственников (по почте или по электронной почте) в случае поступления на регистрацию электронных документов в отношении их объектов недвижимости. Если собственник получит такое сообщение и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом Росреестр и регистрация не состоится. Гражданам необходимо обратиться в МФЦ и направить заявление о внесении в ЕГРН актуального адреса своей электронной почты. Это позволит ведомству оперативно направлять собственникам важные уведомления и предотвратит возможные случаи мошенничества.
3. Регулярно, 1-2 раза в месяц, проверять через Госуслуги свое жилье, для этого достаточно запрашивать онлайн-выписку, которую может получить только собственник.
4. Регулярно, 1-2 раза в месяц, посещайте свою квартиру (пропишите это право в договоре найма).
5. При длительной сдаче делать договор найма на срок 1 год и более, после чего обязательно регистрировать его в Росреестре, тогда он будет отражаться в ЕГРН как обременение объекта, которое покупателю надо будет проверить. Да, это создаст некоторые неудобства при регистрации договора и при снятии обременения в случае расторжения договора, но это все-таки мелочи в сравнении с риском потерять жилье. Кстати, регистрация договора найма на срок от 1 года и более является обязанностью, а не правом собственника. За госрегистрацию договора найма придется заплатить госпошлину. Также при официальной сдаче в найм придется платить налоги, но можно зарегистрироваться как самозанятому и платить всего 4% от дохода при сдаче квартиры другим гражданам - это небольшая плата за свое спокойствие.
6. Поддерживать хорошие отношения с соседями, оставить им свой телефон, ставить их в известность, что квартира сдается, познакомить их с арендатором - в этом случае они могут своевременно Вам позвонить, если увидят, что квартиру посещают посторонние лица, интересующиеся ее покупкой. Кроме того, грамотные покупатели сами опрашивают соседей при покупке квартир и могут тут же оперативно узнать, что настоящий собственник продавать квартиру не собирался.
7. Грамотно составить договор найма, обратившись к адвокату или иному юристу частной практики, чтобы текст договора не оставлял сомнений в отсутствии у арендатора права выкупа квартиры по прошествии какого-то времени, а также права продать ее.
Будьте осторожны при распоряжении своей недвижимостью и удачных Вам сделок!