Многие мечтают получать стабильный доход, не прилагая особых усилий. Кажется, что сдача квартиры в посуточную аренду - именно такой путь к пассивному заработку. Однако так или это на самом деле, я хочу рассказать в своей статье.
Вы увидите реальную картину этого бизнеса — со всеми плюсами и подводными камнями и поймете, как возможно сдавать квартиру на краткосрочной основе с максимальной отдачей.
Феномен посуточной аренды квартир
Посуточная аренда жилья набирает популярность в последние годы. Путешественники и бизнесмены предпочитают останавливаться в уютных квартирах вместо гостиниц, чтобы лучше погрузиться в атмосферу города и почувствовать себя как дома. При этом, как правило, они платят меньше, чем за отель.
Существует три способа сдачи квартиры на посуточной основе: самостоятельно сдавать квартиру, нанять риэлтора или заключить договор доверительного управления.
Самостоятельный поиск клиентов
Один из вариантов - самому искать арендаторов и размещать объявления на специализированных сайтах. Это позволяет получить весь доход без отчислений посредникам.
Однако в таком случае вся работа ложится на плечи арендодателя. Придётся лично заниматься поиском клиентов, общением с ними, заключением и оформлением договоров, решением текущих вопросов.
Также нужно будет следить за уплатой налогов за каждую сделку. То есть вся ответственность за организацию процесса аренды остаётся за вами как за собственником жилья.
Плюс этого подхода — получение всей прибыли без отчислений.
Минус этого подхода — большая личная вовлечённость в рутинную работу по аренде.
Сотрудничество с агентством недвижимости
Ещё один способ — воспользоваться услугами агентства недвижимости. Обычно агентство берёт комиссию в размере около 20% от стоимости аренды или устанавливает фиксированную плату за свои услуги.
В этом случае агентство занимается поиском арендаторов вместо вас. Однако большинство других обязанностей по-прежнему лежит на арендодателе.
Придётся лично взаимодействовать с клиентами агентства в процессе заселения и проживания, следить за состоянием квартиры, оперативно устранять поломки и неисправности, проводить мелкий ремонт.
Также в зоне ответственности собственника остаются различные организационные и юридические вопросы по аренде жилья.
Плюс этого подхода — освобождение от поиска арендаторов.
Минус этого подхода — необходимость личного участия в процессе при отчислении части дохода агентству.
Отдать квартиру в доверительное управление
Это вариант, который имеет как плюсы, так и минусы.
В целом, этот вариант удобен, если нет времени или желания самостоятельно сдавать квартиру, но при этом стоит тщательно подойти к выбору управляющей компании.
Плюсы этого подхода — свобода от рутинных дел по сдаче и обслуживанию квартиры и возможность заниматься другими делами и не отвлекаться на квартиру, управляющая компания берёт на себя расходы на ремонт и обслуживание.
Минусы этого подхода — необходимо отдавать часть дохода от аренды компании в качестве платы за управление, риск выбора недобросовестной управляющей компании, отсутствие полного контроля над состоянием квартиры и арендаторами.
Что необходимо сделать перед сдачей
- Перед сдачей подпишите простой договор аренды с указанием сроков, оплаты, ответственности сторон. Убедитесь в наличии правоустанавливающих документов на квартиру (если сдаёте чужое жильё, оформите договор субаренды);
- Арендодатели обычно требуют 100% предоплаты (также можно внести половину суммы перед заселением, а вторую половину — в день выезда);
- Укажите сумму залога, условия его возврата и случаи удержания при порче имущества;
- Укажите стоимость аренды за сутки и общую сумму за весь период аренды. Оплата коммунальных услуг не требуется, так как они оплачиваются собственником (если есть стационарный телефон, следует оговорить оплату междугородних и международных звонков);
- Укажите срок действия договора и условия продления. Обозначьте количество суток, дату и время заселения и выселения (оговорите необходимость согласования и дополнительной оплаты при более раннем выезде или задержке);
- Укажите паспортные данные сторон, адрес и описание сдаваемого объекта недвижимости (опишите суть сделки и порядок передачи ключей по акту);
- Включите пункты об обязанности поддерживать чистоту и порядок, о домашних животных, о соблюдении правил проживания в многоквартирном доме;
- Пропишите штрафы за нарушение договора, в том числе за просрочку платежей (оговорите компенсацию ущерба при повреждении имущества).
Чем больше деталей будет прописано в договоре посуточной аренды, тем выше шансы сохранить хорошее состояние квартиры.
Сдача квартиры с максимальной выгодой
- Выбирайте правильное место (лучше всего подойдёт центр города, район с развитой инфраструктурой и туристическими достопримечательностями);
- Следите за состоянием квартиры и регулярно делайте косметический ремонт, меняйте мебель и технику (гости выбирают современное жильё с хорошим дизайном);
- Позаботьтесь о фотографиях объекта. Профессиональная фотосессия — отличное вложение средств (яркие качественные снимки привлекут больше клиентов);
- Сделайте подробное описание квартиры, укажите все удобства (чем больше полезной информации, тем лучше);
- Отвечайте на отзывы вежливо и оперативно (хорошие отзывы повысят спрос, плохие испортят репутацию);
- Следите за чистотой и порядком перед каждым новым гостем (пусть квартира блестит);
- Балуйте постояльцев приятными мелочами: снеки, фрукты, кофе, шампуни (сарафанное радио отлично сработает);
- Будьте дружелюбны и гибки (постоянно на связи, старайтесь решать любые вопросы максимально быстро);
- Не жалейте времени на маркетинг и продвижение (чем больше загрузка квартиры, тем выше доход);
- Разработайте систему скидок и бонусов для постоянных клиентов (это повысит процент повторного обращения постоянных клиентов);
- Всегда делайте копии страниц паспорта с личными данными гостей и отметкой о регистрации по месту пребывания (это необходимо для соблюдения законодательства о регистрации).
Ловушки, которые подстерегают на пути и их решения
- Сезонность. Летом и в праздники спрос высокий, а зимой и осенью он может резко упасть. Решение: Нужно быть готовым к периодам простоя и подготовить финансовую подушку безопасности.
- Риск порчи имущества и краж. Частая смена жильцов несёт опасности. Решение: Оформите страховку жилья и закладывайте залог в договор аренды.
- Проблемы с соседями из-за шума. Из-за частой смены жильцов могут быть различные конфликты с соседями, вплоть до вызова полиции. Решение: Предупредите их и будьте готовы решать конфликты. Выбирайте квартиру на первых этажах.
- Высокие накладные расходы. Из постоянной уборки, стирки, мелкого ремонта и других неожиданных факторов. Решение: Закладывайте их в стоимость аренды.
- Непредсказуемость спроса. Пандемия, кризисы могут обрушить рынок. Решение: Имейте финансовый резерв на чёрный день.
- Высокая конкуренция. Без маркетинга ваша квартира потеряется на фоне других предложений. Решение: Грамотный маркетинг, реклама, лояльное клиентское обслуживание — залог постоянного потока жильцов.
- Невозможность полностью автоматизировать процесс. Придётся тратить личное время и силы или платить специалистам. Решение: Тут вы решаете сами исходя из личных и финансовых предпочтений. Занимаетесь сами или делегируете работу третьим лицам, теряя в доходе, но получая больше свободного времени.
Посуточная аренда квартир может приносить неплохие деньги. Однако помните, что это кропотливый труд, требующий внимания, сил и времени.
Если понравилась статья — прошу подписаться на канал и поставить лайк.