Заключительные части серии рассказов о моём личном опыте в ипотечном кредитовании.
Ипотека на комнату в коммунальной квартире.
Сегодня хочу рассказать о своём опыте приобретения комнаты в коммунальной квартире.
Началось всё с того, что мне всегда нравился чудесный город Санкт-Петербург. И ещё в момент раздумий о приобретении комнаты я долго думал о городе приобретения. В первый раз выбор пал на город Екатеринбург, но одновременно с этим я продолжал анализировать возможность приобретения недвижимости в Санкт-Петербурге.
По результатам анализа я выделил для себя 2 района города, которые подпадали под программу КРТ (комплексное развитие территории).
Цены на недвижимость в Питере приближаются к Московским и на полноценную квартиру мне бы точно не хватило. Поэтому я стал выбирать из более доступных видов недвижимости, тем более опыт приобретения комнаты в общежитии у меня уже был. Но....
Столица коммуналок
Город Санкт-Петербург негласно называют столицей коммуналок России, т.к. именно там огромное количество коммунальных квартир. Одновременно с программой КРТ в Санкт-Петербурге реализуется программа "Расселения коммунальных квартир" указывающая на то, что проблема количества коммунальных квартир в СПБ остаётся на контроле властей города.
Общежитий в Питере оказалось не так много, да и цены на них не из самых дешёвых. Да и в тех районах, которые я для себя определил ничего подходящего из общежитий не было, а вот с коммунальными квартирами всё было интереснее.
После приобретений комнаты к Екатеринбурге, я поставил на "колокольчик" зону поиска в Питере с условием появления комнаты в пределах до 1,5 миллионов рублей. При появлении подходящего объекта мне приходило уведомление. В выбранной зоне я искал комнаты именно в тех домах, которые входили в программу КРТ. Эта программа должна была начаться в 2023 году, но из-за начала известных событий был отложена. Благодаря этому цены немного начали снижаться. В любом случае я думаю, что рано или поздно её реализацию возобновят.
Объект найден
В один из прекрасных дней мне пришло уведомление о появлении комнаты за 1,3 миллиона рублей именно в том районе и как раз в доме подпадающем под КРТ. Связавшись с риелтором и обсудив детали я решил приобретать эту комнату. И тут началось самое интересное...
Трудности приобретения комнаты в коммунальной квартире
Приобретение комнаты в коммунальной квартире оказалось более запутанной процедурой, чем покупка комнаты в общежитии. Это связанно с тем, что комната в коммунальной квартире является долей целой квартиры, а не отдельным, цельным, объектом недвижимости.
По законодательству РФ при продаже доли недвижимости (в моём случае комнаты) собственники остальных долей имеют право приоритетной покупки. Это логично и правильно, ведь эти правила распространяются на любую недвижимость, а не только на коммунальные квартиры. Предположим у двухкомнатной квартиры есть 2 собственника (не важно родственники или нет) и один из них захотел продать свою долю. Логично, что первостепенное право на приобретение этой доли должно быть у второго собственника, который мог бы захотеть стать единственным владельцем целой квартиры.
В моём случае я приобретал комнату в коммунальной квартире, состоящей из восьми комнат. По закону для реализации права приоритетной покупки тот собственник, который решил продать свою долю - обязан уведомить остальных о своём желании. В этом и кроются все сложности.
Далеко не все банки любят работать с долями, т.к. это сложный процесс, скрывающий множество подводных камней, а банки не любят рисковать.
В соответствии со Статьёй 250 Гражданского Кодекса РФ собственник обязан письменно известить остальных о своих намерениях продать свою долю. Вот как раз с этими извещениями связан ряд нюансов. Уведомления в данном случае могут быть двух видов:
1. Почтовые уведомления. Когда собственник рассылает извещения по почте с описью и ожидает ответа в течении месяца, отсутствие ответа в этот период приравнивается к отказу от своего приоритетного права. С таким видом уведомлений банки не очень любят работать, т.к. очень сложно отследить действительность их рассылки и получение их остальными собственниками.
2. Нотариальные уведомления. В этом случае собственник приходит к нотариусу с вопросом рассылки уведомлений и уже нотариус фиксирует как факт рассылки извещений, так и факт получения отказов или факт отсутствия ответа в течении месяца.
Т.к. я хотел оформить очередную ипотеку снова в СберБанке, это было бы удобнее для меня, иметь все 3 ипотеки в одном банке.
В условиях Сбера для приобретения доли прямо указано, что необходимы нотариальные уведомления и, к счастью, у собственника именно такие уведомления были на руках, но но но...
Получив одобрение на ипотечный кредит, уже привычно риелтор продавца начал загружать документы в Домклик. После проверки всех документов, менеджер Сбера не приняли нотариальные документы о рассылке уведомлений и стали требовать нотариальные отказы. Т.е. в их понимании каждый из 7 оставшихся собственников должен был пойти к нотариусу, заплатить ему для удостоверения своего отказа от преимущественного права покупки. Эти требования совершенно не законны и нереалистичны, но все мои попытки и попытки риелтора доказать необоснованность их требований были тщетны. Ответы Сбера были примерно такими "Вы правы, законодательно у Вас всё хорошо, но без нотариальных отказов мы Вам ипотеку не дадим" 😁
В 2023 году только 2 известных мне банка работали с долевыми собственностями и почтовыми уведомлениями, а значит нотариальные уведомления они бы приняли точно. Этими банками являлись Росбанк и Примсоцбанк. Сначала я подал заявку в Примсоцбанк, т.к. первоначальный взнос там составлял 10%. в отличии от 20% в Росбанке, заявку одобрили, но проанализировав документы банк отказал в выдаче ипотеки в связи с тем, что дом был старше максимального возраста приемлемым для банка.
В общем пройдя все эти стадии надежда оставалась только на Росбанк. Заявку банк одобрил быстро, все документы в Банк передавал риелтор продавца. Приняли все документы довольно быстро, но т.к. на руках у меня было всего 150.000 рублей. Я экстренно занял ещё 150.000 рублей у своего руководителя. Крайне не рекомендую так делать, но мне уж очень хотелось иметь недвижимость в Питере, да и потерянных времени и сил было жаль.
Сделка в Росбанке
Оформление сделки в Росбанке мало чем отличается от таковой в Сбере, единственное отличие в том, что сделки с долями должны проводиться нотариусами и в некоторых ипотечных отделениях Росбанка нотариус находится прямо в отделении, это огромный плюс.
По классике после заключения сделки она регистрируется в Росреестре и вот я счастливый обладатель комнаты в Питерской коммуналке 😁
О тонкостях владения комнаты в коммуналке я расскажу уже в следующей статье.
