Защищая одного из своих клиентов в деле об изъятии земельного участка в Московской области, юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» выявило, что наш добросовестный приобретатель — не единственный пострадавший в спорах с некой гражданкой Казахстана Натальей Ратьковой.
Во всех случаях Ратькова действует одинаково. Сначала по доверенности от американского нотариуса Ратькова продает участок знакомому лицу. Затем происходит еще одна сделка, участок покупает добросовестный приобретатель. После достаточно продолжительного количества лет, часто добросовестные приобретатели, как наш клиент, успевают построить на участке дом, Ратькова подает иски об истребовании земли назад.
Во всех случаях Ратькова утверждает о незаконности сделки с ней, оспаривая подпись в договоре купли-продажи и на нотариальной доверенности, заверенной, тем самым Алексеем Барарушкиным, нотариусом города Нью-Йорк, Соединенные Штаты Америки, штата Нью-Йорк, графство Кингс.
Таких дел в разных судах уже около десятка. Все они по участкам в Московской области и в Новой Москве.
В нашем случае Ратькова получила в Мытищинском райсуде отказ в удовлетворении ее требований. Однако Московский областной суд как апелляционная инстанция сделку все-таки отменил. Затем Первый кассационный суд общей юрисдикции отправил дело на новое рассмотрение.
Ратькова применяет очень сложную и новую схему: недостоверность подписи всегда подтверждается экспертизой, а американского нотариуса в российские суды даже не зовут. В итоге защитникам и судьям, для достижения справедливости, остается только применение сроков исковой давности. Но и тут оказалось, не все так просто.
Конкретно наш клиент купила участок еще в 2017 году. При этом прежний собственник купил у Ратьковой землю еще раньше. Сама же Ратькова обратилась с требованиями отмены сделки в 2021 году. Она утверждает, что не знала о продаже участка, так как находилась все время не в России, а выписку по земле получила только в 2020 году.
Еще один интересный факт, что Ратькова утверждает, что в Москве все это время не была. И даже на суд не является. Ее интересы представляет адвокат Степанцева Наталья Михайловна, роль которой в этом деле еще только предстоит выяснить.
В других случаях ситуация схожая. В Москве по делу № 88-11875/2023 Второй кассационный суд общей юрисдикции и апелляция указали на пропуск срока исковой давности.
В Московской области тянется чехарда судебных дел. По делу № 88-20002/2023 Первый кассационный суд общей юрисдикции уже дважды возвращал дело в апелляцию. При этом окружному суду не нравятся как решения в пользу Ратьковой, так и против нее.
Дело, скорее всего, в том, что, по мнению Первого кассационного суда, исковую давность надо применять апелляции через оценку доказательств. Сложность возникла в применения ч.1 ст. 181 ГК РФ, в делах Ратьковой суды пока так и не определились считать ли ее лицом, участвующем в той сделке, где подпись она не ставила.
Кроме того, отдельно возникает вопрос: нужно ли всегда в таких сделках считать срок давности от срока регистрации сделки? Дело в том, что прежняя редакция ч. 1 ст. 181 ГК РФ так и регулировала эти отношения. Но с тех пор закон поменялся, а практика еще нет.
Отдельно усугубляет ситуацию наличие в судах большого количества исков от органов прокуратуры по так называемой деприватизации активов. Получается, если суды применят ст. 181 ГК РФ прямолинейно, и Ратькова проиграет, это сломает не только позиции таких как Ратькова, но и органов прокуратуры.