Легко покупать офисное здание на Уолл-Стрит или Гостиницу Коммодор в Нью-Йорке в 80-х годах, когда Нью-Йорк никому и даром не сдался. А попробуй действовать в Мюнхене в первой четверти 21-го века: тут бы даже Трамп в ступор впал.
Продаётся многоквартирный дом 60-х годов, в неплохом состоянии, место отличное. Доходность по отношению к цене невысокая, но есть один прикол - возможность через лет 5 развалить халабуду и построить на его месте новый дом и тогда можно хорошо заработать. Средний инвестор такой возможности или не видит или предпочитает искать свободные участки и на них строить - меньше волокиты.
Ну, посмотреть надо.
Рядом с домом строится новый дом. Замечаю знакомого прораба с благородной фамилией, которая переводятся с немецкого, как "князь". Спрашиваю, что думает о здании, которое я пришел смотреть и он мне рассказывает всё техническую подноготную здания и все его недостатки. Никогда не недооценивайте знакомств с прорабами - мир тесен, а немецкие прорабы знают о зданиях всё, у них какой-то особый нюх.
Мир настолько тесен, что и девушка-риелтор, которая будет показывать здание, мне хорошо знакома. Обмениваемся любезностями и начинаем обзор дома.
У здания один хозяин. Квартиры ремонтировались в разное время 10-25 лет назад. Фасад недавно обновили и утеплили. Крышу тоже обновили. Выглядит снаружи красиво, но планировка - так себе. Котельная в подвале - 97-го года, лет через 10 нужно менять или делать капитальный ремонт. Квартиры сданы давно и недорого: без адвоката цены значительно не поднимешь. Короче, не фонтан.
А фонтаном оказался теперешний хозяин. Я-то пришел смотреть все здание сразу. Но хозяин, оказывается, не будь дураком: параллельно выставил все квартиры на продажу и по отдельности. Выхожу на улицу и вижу знакомую картину: толпа желающих посмотреть квартиры, толпа риелторов. Претенденты бегают с высунутыми языками вокруг здания и предаются фантазиям, как они тут будут жить-поживать - место таки хорошее.
Хозяин в принципе поступает по-умному: по-отдельности квартиры он дороже продаст. А мне тут ловить нечего, не моя история.
Подхожу к "Князю" попрощаться. Тот рассказывает мне историю, как один его знакомый купил в Нюрнберге лет 25 назад квартиру за 200000 дойче марк, а потом, когда грянул кризис 2008-го и он продал её за 14000 евро. М-да.... Рассказываю ему, что сейчас там за за эти деньги можно купить метра 2-3 недвижимости.
Покупать надо на спаде, а не на взлёте.