Уже лет 12 работаю с различными агентами по недвижимости и кажется начинаю кое-что понимать. Уже не говоря о том, что хороший агент и просто агент - это даже не две большие разницы, а целых три. Небо и земля. Хороший агент сэкономит вам кучу денег и времени, а так-же максимально снизит будущие риски, "обнюхав" потенциального арендатора со всех сторон на предмет личностной или финансовой проблематичности.
Но это касается жилой недвижимости. С коммерческой недвижимостью совсем другой компот.
Это была любовь с первого взгляда. Я влюбился в этот магазин, как только в него зашел. Огромная витрина, потолки 3.5м, а эта атмосфера внутри даже пустого помещения... ой-вей , словами не передать. Раньше тут было кафе, но оно разорилось. Это обычно считается фактором риска и многих инвесторов это отпугивает. Но надо смотреть шире. Улица центровая, магазин очень репрезентабельный, а вариантов сдачи в аренду кроме кафе - уйма. Короче, надо брать.
Начинаем вести переговоры. Владелец - инвестиционно-строительная компания. Положа руку на ногу, у меня совершенно не было времени заниматься переговорами - всё моё внимание было приковано к Киеву, где тогда ещё находилась моя мама. ВС РФ уже/еще стояли на подступах к Броварам. Канонада была хорошо слышна в Левом Берегу Киева, где жила моя мама. Иногда были прилёты и по Киеву. Изо дня на день ожидалось, что русские войдут в город. К тому времени Харьков лежал в руинах; я был уверен, что та-же судьба ожидает и Киев. А там моя мама. Дело - швах. "Трахт гут, вирд гут", говорил Любавичский Ребе. Маму таки удалось вывезти и она сейчас с нами в Баварии.
Но переговоры о покупке магазина я вёл тогда, когда параллельно брал в Мюнхене на прокат дом на колёсах, ехал на нём с женой за тридевять земель в Варшаву (около 1000 км) встречать маму. Именно в Варшаве я увидел воочию масштабы украинской трагедии, когда зашел в огромную палатку, служившую регистрационным и пересылочным пунктом для украинских беженцев на Восточном Вокзале Варшавы, очень символично расположенном на улице Киевской.
Короче, сделку закрыл по телефону, но деталей переговоров - хоть убей - сейчас уже не помню, был поглощен другими делами.
Через 4 месяца магазин был мой. Теперь надо его сдавать иначе зачем вся эта канитель.
Короче, чтобы не писать роман в трёх томах. Маклер начинает водить потенциальных арендаторов, а тем не нравится. Шо такое, я не понимаю, шо трапылось - магазин никому не нравится. 10, 20, 30 человек посмотрели - но никак... Неужели я что-то прозевал? Еду к магазину, снова проверяю свои инстинкты. Улица центровая, сам магазин - бубалэ, расцеловать, блин. Экономика ФРГ, конечно, стагнирует и все дела, но не до такой степени. Надеюсь, что не ошибаюсь. Снова обхожу окресный район. Не бомжатник от слова вообще - новостройки, парк, пруд с лебедями. Что не так?
Ага, это не магазин, а маклер, падло, "не так".
Где-то после 30 просмотров начали попадаться желающие снять магазин, но какие-то уж очень не премиальные: игровые автоматы, арабские минимаркеты и прочая несуразица. Деньги, конечно не пахнут, но слово "ажиотаж" я себе как-то по-другому представлял. С каждым заинтересованным лицом переговоры через маклера велись долго, нудно и обязательно срывались. Арендаторы выдвигали новые и новые требования к магазину, на много тысяч евро, но потом гордо отказывались вообще. Один, второй, третий, четвёртый... Шозанах?!!
Увольняю маклера к едрене фене. Размещаю объявления на нескольких самых известных платформах.
Прошло пару дней и началось.... Мне писали, мне звонили, разве-что в дверь не стучались. Просили срочно встретиться, прямо на первом просмотре спрашивали куда переводить залог. Вот это я понимаю.
Из всех кандидатов, я выбрал самую замечательную концепцию, верю, что именно в этом будущее ритейла. Это будет автоматический минимаркет, где покупки будут совершаться без участия продавцов и кассиров. Парень и девушка, очень приятные молодые люди, это их второй магазин, по-сути дела - это уже маленькая сеть. Планируют и далее расширяться. В них и в их концепт влюбился не только я, но и одна компания, которая стала их партнёром-поставщиком оборудования. Компания решила сделать их магазин (который будет в моём помещении) своей действующей "витриной" в южной части ФРГ, куда они будут водить на показ и других своих потенциальных клиентов, а поэтому фирма сама оборудует магазин, включая дизайн, а так-же перенимут часть финансовой нагрузки. Проверил финансовую отчётность фирмы-партнёра. Всё прилично, в прошлом году был оборот 44 миллиона евро. Ну, a мне что нужно? Арендную плату вовремя получать и чтобы арендаторы надолго. Похоже, так и будет.
Короче, мораль такова: хочешь закрыть хорошую сделку, закрывай ее сам. Маклер в вопросе сдачи коммерческой недвижимости, когда нужно обсудить и договориться о миллионе деталей - это испорченный телефон.
Дисклеймер: всё это не в обиду маклерам. Справедливости ради, в вопросах сдачи жилой недвижимости я встречал замечательных маклеров, отлично делающих свою работу, гораздо лучше, чем это сделал бы я.