Продаётся этаж в офисном здании. Фотографии взяты с хороших ракурсов, из окон - красивая панорама, до центра города - метров 500, есть арендатор, который готов подписать договор об аренде хоть завтра на очень удобных для инвестора условиях. Назначаю встречу с маклером через несколько дней, а пока пытаюсь пробить по своим каналам, почему нынешний владелец продаёт, дешевле, чем казалось-бы мог. Ноль, всё гладко. Запрашиваю у маклера дополнительную документацию. Читаю и ЧУВСТВУЮ, где-то подвох, но никак не могу найти в чём - документы тоже рисуют пасторальную картину и по ним всё гладко. Ок, сегодня встреча с риелтором. Как обычно, подъезжаю за полтора часа до встречи, чтобы разведать местность и, если повезёт, побеседовать с соседями.
Подхожу к зданию и мне сразу всё становится ясно. Здание-то офисное, да ещё и почти в центре одного из крупнейших городов ФРГ, но ощущение заброшенности сильно бросается в глаза. На почтовых ящиках фломастерами написаны турецкие и арабские фамилии. На полу валяется скомканный конверт. Поднимаю. Письмо из полиции адресовано какому-то турку, который в негодовании его даже не открыл, а бросил под ноги. Что за хрень? Риелтор-же сказал, что это офисное здание?
Решил подняться наверх. Лифт не работает. На лестницах бумажки, пыль, мусор - я такого даже в заброшенных домах в ГДР не видел. Но здесь-то ФРГ и дом не заброшенный. А вот и "мой" этаж. Дверь распахнута. Заглядываю внутрь. "Есть кто живой?". Никого.
Так, почти всё ясно. Спускаюсь вниз. На первом этаже кафе. Поговорил с турком-хозяином кафе. Вот тут-то всё стало на свои места. На третьем этаже этого "чудесного" здания - приют для наркоманов, потерявших дом. Государство снимает для них целый этаж. На остальных этажах таки офисы, но контингент фирм - соответствующий.
Обхожу дом вокруг, размышляю. Всё ясно. Звоню к риелтору, сообщаю, что этаж покупать не буду ни за какие деньги, но готов купить всё здание, при условии, что можно в течении года расторгнуть договор с государством об аренде этажа для наркоманов. Готов выложить миллион евро, если сделку закроем в течение месяца. Маклер поперхнулся - типа, здание стоит больше, чем миллион. Объясняю ему то, что он и сам знает: с момента, что в здании официально живут наркоманы, оно не стоит вообще ничего - из-за своей репутации. Даже если я это здание снесу и построю тут небоскреб из стекла и бетона с 20-ти метровым атриумом и фонтанами в лобби - ещё десять лет новое здание будут называть "наркоманский притон". Риелтор сказал, что проверит.
Но, по сути дела, он ничего сделать не сможет. Проблема этого здания в том, что в нем у каждого этажа свой владелец и между ними явно есть конфликт. Откуда я знаю? Очень просто: полы в парадном давно не мыты, значит владельцы не могут договориться об оплате услуг уборщицы. Масштабы конфликта тут очевидны. Я сюда зайду только если все до единого владельцы отсюда выйдут, жадно разделив между собой мой миллион евро. Только так.
Ладно, я уже в городе, сделаю ещё пару дел, которые лучше всего делать лично. Недалеко от пересечения улиц Ицхака Рабина и Бен-Гуриона (это в ФРГ!) у меня есть пустующий магазин, который хочет снять сеть пиццерий. Идеальный вариант: они будут там долго, я этого арендатора ещё моим детям по наследству передам. Но магазин находится в жилом здании и соседи боятся, что будет вонять пиццей на всю округу. Встречаюсь с "предводительницей дворянства" - бабкой лет 80-ти. Заранее навел о ней справки. Сын - финансист во Франкфурте, больше ничего не смог узнать. Поднимаюсь на этаж, звоню в дверь. Бабка вначале настроена резко негативно, но вежливость города берёт. Обещает подумать.
Теперь можно ехать домой. До дома 150 км. По дороге звонит риелтор из Мюнхена. Почти в самом центре Мюнхена продаётся магазин, прямо напротив университета. Обычно там не только никто не продаёт магазины, но даже и снять там невозможно: реально есть многолетняя очередь из желающих взять магазины в аренду, а тут продают. Надо посмотреть, хотя цена заоблачная - сердце Мюнхена, самого дорогого города ФРГ. Гитлер бы сжевал свои усы если-бы узнал, куда таки да добрались евреи.
Подъехал немного раньше времени. Огляделся. Вроде как пандемия, а вроде и нет: по улицам валят толпы людей. Хороший знак. Подхожу к магазину. В нём - китайский ресторан. У входа стоит доброжелательная китаянка средних лет. Разговорились, я сказал, что думаю или покупать магазин, который она снимает. Китаянка рассказала мне, что она его арендует 10 лет, до этого она жила в Вене, куда переехала из Китая в 1989-м году. А муж её - из Тайваня. Китаянка явно собиралась рассказать мне историю своей жизни, но тут подоспела риелтор. Осмотрели магазин, вышли на улицу поговорить. Предлагаю условия сделки: арендная плата поднимается на 15%, а цена за помещение - снижается на 20%, тогда хоть завтра идем к нотариусу. Сказала, что поговорит с владельцами.
Делегировать поиск недвижимости практически невозможно: как научить человека, как разглядеть возможности в наркоманском приюте или в усмерть убитой квартире или на заваленном и поросшем деревьями участке земли и.т.д.? Никак.
Но когда объект уже переходит ко мне - там уже можно (и нужно!) делегировать: архитектору, маклеру, дизайнеру, инженерам, строителям и т.д. - каждый из них разбирается в своей области гораздо лучше меня.
А моя задача найти и разглядеть возможность и "поглотить" объект. Так и живём.