В данной статье разберем приобретение квартиры по, так называемому, договору переуступки прав требования (цессии, по другому).
Допустим, вам очень понравилось расположение строящегося дома, развитая инфраструктура, да и родственники недалеко живут, однако квартир в наличии у застройщика не осталось, а объявления висят только от еще “несостоявшихся” собственников.
Что такое переуступка прав требования?
По сути, это продажа квартиры участником долевого строительства в период, когда дом еще не достроен и не введен в эксплуатацию, а сама квартира не зарегистрирована как собственность.
Стоит отметить, что при заключении договора переуступки вы не покупаете квартиру и не становитесь моментально ее собственником, а получаете лишь имущественное право на нее. Когда дом достроится, его введут в эксплуатацию и вы получите ключи, то достаточно будет оформить право собственности, как обычно это и бывает при покупке квартиры по ДДУ.
Последовательность действий для покупки квартиры по переуступки прав требований:
Шаг 1. Узнайте больше о застройщике.
Обязательно проверьте всю имеющуюся информацию в открытом доступе о застройщике:
1. Изучите на сайте Дом.РФ сколько домов уже построено данным застройщиком, а также сколько домов сдалось с задержкой и какой максимальный период задержки.
2. Зайдите в Телеграм-каналы построенных жилых домов, какие проблемы там обсуждают жители, можно пообщаться с некоторыми жителями и спросить у них, какие проблемы возникали с эксплуатацией дома.
3. Изучите сайты-отзовики, обычно там пишут развернутые отзывы собственники купленных квартир у того или иного застройщика.
Если вас все устраивает, то переходим к следующему шагу.
Шаг 2. Перед совершением сделки необходимо обязательно изучить сам договор ДДУ. Поэтому попросите другую сторону вам его отправить без личных данных. На что следует обратить внимание:
1. Порядок оплаты по договору. Это, наверное, самый важный пункт. Хоть и встречаются редко, но все еще бывают случаи, когда платеж делится на несколько частей и, соответственно, может быть так, что приобретая квартиру по договору переуступки, вам потребуется внести платеж, а возможно и несколько платежей, чтобы все таки получить квартиру.
2. Сроки сдачи объекта. Убедитесь, что дата до которой вам должны передать квартиру соответствует вашим ожиданиям.
3. Если вы покупаете квартиру с балконом или лоджией, то убедитесь, что на данную площадь действует понижающий коэффициент, так как Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, балконы и лоджии не включены в понятие «общая площадь жилого помещения» и стоимость их должна быть соответствующая.
Также было бы полезно (это касается не только данного случая, но и заключения любых других крупных сделок) показать договор профессиональному юристу, так как не всегда юридический язык понятен человеку, не совсем разбирающемуся в данном деле. Юрист вам вкратце расскажет, какие есть подводные камни и чего стоит ожидать, но это уже на ваше усмотрение.
В целом, если договор вас устраивает, то переходим к следующему шагу.
Шаг 3. Запросите у продавца разрешение от застройщика на передачу прав собственности. Это необходимо для того, чтобы вашу сделку не признали недействительной. В некоторых ДДУ этот пункт прописан отдельно. Кроме того, попросите справку об отсутствии задолженности застройщику.
Шаг 4. Далее можно направляться на сделку. Помните, что вместо договора договора купли-продажи вы будете заключать договор переуступки (цессии). Он идет как бы дополнением ДДУ. Какие документы продавец обязан предоставить вам:
1. Договор долевого участия (ДДУ);
2. Справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
3. Разрешение застройщика на проведение сделки;
4. В случае, если продавец состоит в браке, то необходимо нотариально-заверенное согласие второго супруга на проведение сделки;
5. В случае если квартира покупалась в кредит, то согласие банка на проведение сделки.
Договор переуступки составляется обычно в трех экземплярах (по одному каждой из сторон и для хранения в Росреестре).
Шаг 3. Регистрируем договор в Росреестре. Обычно это делается через МФЦ.
Что для этого необходимо:
1. Договор долевого участия (ДДУ) + договор переуступки прав требований (цессии);
2. Паспорта сторон;
3. Разрешение застройщика на проведение сделки (оригинал);
4. Справка об отсутствии задолженности перед застройщиком (оригинал);
5. В случае, если продавец состоит в браке, то необходимо нотариально-заверенное согласие второго супруга на проведение сделки (оригинал);
6. В случае если квартира покупалась в кредит, то согласие банка на проведение сделки (оригинал).
Государственная пошлина за регистрацию договора переуступки составляет 350 рублей.
После этого ожидаем подтверждения от Росреестра, что в изначальный договор внесены изменения, обычно это занимает около 2 недель.
Что необходимо сделать после заключения сделки?
Как только вы получили подтверждение от Росреестра, свяжитесь с застройщиком для замены данных в их системе. Таким образом, вы перестрахуетесь, и у застройщика точно будут ваши контакты для связи, по которым вам будут сообщать о выдаче ключей.
В целом, думаю теперь процесс вам стал понятен. Как вы видите, процедура довольно простая.
Итак, в завершении могу сказать, что ничего страшного в покупке квартиры по договору переуступки нет. Самый главный плюс покупки такой квартиры - это стоимость, чаще всего она ниже в сравнении со стоимостью квартиры от застройщика. Что касается минусов, могу сказать, что если действовать правильно, то минусы остаются лишь те, которые относятся также и к покупке квартиры от застройщика: нарушение сроков передачи квартиры, заморозка строительства и банкротство застройщика (что на сегодняшний день случается все реже и реже), благодаря правильным действиям государства, поэтому тщательно изучите информацию о застройщике.
Если вам будет нужна помощь юриста, то оставляю вам ссылку на мой сайт с контактами: Юрист Андрей Соснин
Обращайтесь, буду рад!
Желаю вам удачи и до встречи в новой статье.