Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства, - так гласит статья 8 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Но когда же наступает этот счастливый для участника долевого строительства момент? Как правильно принять у застройщика квартиру и на что важно обратить особое внимание?
В сегодняшней статье мы расскажем все подробно.
Итак, прежде чем начать передавать квартиры в возведенном доме застройщик должен получить документ под названием «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию». Он удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает порядок выдачи и получения Разрешения на ввод, но на нем мы сейчас останавливаться не будем.
После получения Разрешения на ввод, Застройщик формирует письменные уведомления в адрес участников долевого строительства (иначе их называют «дольщиками»), в которых сообщает о готовности передать объект. Уведомление обязательно должно быть в письменном виде, направлено дольщику по почте письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или лично под расписку (обратите внимание, - возможно в тексте договора долевого участия в строительстве содержится условие о том, что допускается отправка уведомления в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре ДУ).
Не допускается уведомление о готовности к передаче объекта (квартиры) по телефону или путем направления СМС сообщения.
Очень важно мониторить ход строительства того дома, в котором расположена ваша квартира и ориентироваться в примерных сроках получения заветного уведомления от застройщика, т.к. с момента его получение, в силу закона и договора ДУ, дольщик обязан в течение 7 дней «приступить к принятию» квартиры, т.е. подтвердить свое намерение принять квартиру. Например, записаться на приемку.
Непосредственно саму приемку квартиры необходимо осуществить в течение 2 месяцев с даты получения уведомления Застройщика. Если в течение этих двух месяцев дольщик не придет для подписания с Застройщиком передаточного акта, то Застройщик подпишет односторонний акт приемки. То есть «передаст» квартиру дольщику без его участия, тем самым снимет с себя все риски, связанные с квартирой, в т.ч. и риск ее случайной гибели, а также расходы по эксплуатации квартиры!
Важно помнить, что подписывать документы о приеме квартире должны те лица, которые указанные в ДДУ.
Сначала заполняется и подписывается Акт осмотра, он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт.
Очень рекомендуем взять с собой на приемку, помимо обязательных документов (паспорт и договор ДУ) следующее:
· жесткий блокнот или планшет, несколько листов бумаги, 2 ручки, маркер;
· мел и бумажный скотч (с их помощью удобно помечать, где недостатки: клеить скотч и писать на нем пометки, маркером обводить царапины и окалины на стеклопакетах);
· тестер электричества или небольшой электроприбор (зарядку от телефона для проверки работоспособности розеток);
· зажигалку и свечку для того, чтобы протестировать вентиляцию (по отклонению пламени можно понять, работает или нет вентиляция, дует ли из щелей в окнах);
· лампочку — проверять патроны, которые установлены в каждом помещении;
· рулетку и строительный уровень.
На приемку квартиры лучше приходить вдвоем, - так сподручнее.
До подписания с застройщиком акта осмотра и передаточного акта необходимо проверить в квартире следующее:
· входную дверь
· отделку (все точно по списку, который содержится в тексте договора ДУ и приложении к нему), стены и полы;
· окна;
· вентиляцию и электрику;
· водоснабжение и канализацию.
Если в ходе осмотра квартиры были обнаружены недостатки, есть два варианта:
1. не подписывать акт.
Это возможно только при выявлении существенных недостатков, которые делают квартиру непригодной для проживания и которые невозможно устранить без несоразмерных денежных или временных затрат. Такие дефекты застройщик должен устранить безвозмездно в течение 60 календарных дней. Ключи в этом случае дольщику пока не дадут.
2. подписать акт с условием устранения дефектов.
Если недостатки несущественные, акт приема-передачи подписывается обязательно, а все недочеты фиксируются в акте осмотра. Срок устранения дефектов — те же 60 календарных дней.
После завершения работ (как в первом, так и во втором случае) застройщик обязан пригласить дольщика для подтверждения факта отсутствия недостатков, который также нужно зафиксировать в передаточных документах. Если недостатки не устранены или устранены не полностью, то во вновь составляемом акте, эти недостатки указываются и застройщик обязан их устранить.
Прежде чем подписать Акт приема-передачи, его необходимо внимательно прочесть и убедиться, что в нем нет фразы, наподобие такой «участник долевого строительства не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства». Если была просрочка по срокам, и вы планируете получить неустойку, то требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.
После подписания Акта приема-передачи можно подать в МФЦ документы для оформления права собственности на свой объект.
Для регистрации права собственности необходимы следующие документы:
- договор-основание — например, договор долевого участия или договор уступки права требования;
- оригинал акта приема-передачи объекта — их должно быть столько, сколько дольщиков указано в договоре + 1. То есть, если в договоре долевого участия указано двое дольщиков, актов должно быть при себе три. Как правило, застройщик выдает их заранее в нужном количестве. Если у вас их меньше, чем нужно, можно получить дополнительный оригинал у застройщика, а можно заверить копию имеющегося у нотариуса.
Благодарим за внимание!
Не забудьте подписаться на канал и оценить статью, поставив внизу "лайк", а если вам требуется юридический совет или профессиональная помощь, - обращайтесь к нашим профильным юристам!
Авторы – юристы ООО «Объединение ПРИАМ&студия И2»
e-mail: ob_edinenie-i2@mail.ru тел. +7 968 866-0862