Ажиотажный 2023 год остался в прошлом. Рекордное число семей завершило его с новыми квартирами или договорами долевого участия в строительстве, девелоперы достигли рекордных результатов по реализации, банки выдали рекордное число кредитов. Все довольны и надеются на то, что 2024 год позволит сохранить рыночный оборот на приемлемом уровне, хотя на повтор прошлогоднего успеха мало кто рассчитывает.
Начало 2024 года оказалось ожидаемо слабым. Спрос в январе снизился по многим причинам – рост требований к заемщикам, повышение первоначального взноса, снижение активности на вторичном рынке. Но даже если бы не было этих факторов, провал в продажах в январе – традиционное явление, особенно на фоне повышенного спроса в конце года. Еще один фактор, который сработал не в пользу рынка – повышение цен. В самом конце прошлого года ключевые участники ипотечного рынка объявили о введении комиссий для девелоперов за выдачу льготных кредитов. Большинство продавцов, которые приняли эти условия, полностью или частично переложили эту комиссию в цены. Таким образом в момент, когда многие считали, что цикл заметного роста цен уже завершен, многие квартиры подорожали на 2-5%. На сколько верным было такое решение – покажет время, но ряд потенциальных покупателей после новогодних праздников увидели повышение ценников. Это не основной, но дополнительный фактор охлаждения спроса в начале года.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro в январе 2024 года на рынке новостроек Екатеринбурга было зарегистрировано около 1,7 тысячи договоров долевого участия в строительстве. Число подписанных в январе договоров (которые уже прошли регистрацию) – около 860 штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне 1,1 тыс. сделок.
После показателей конца года в 4-5 тысяч сделок ежемесячно результаты продаж января выглядят провальными. Но если мы посмотрим на данные за январь 2023 года, то увидим почти те же цифры (1,5 тыс. регистраций и около 1 тыс. подписанных договоров). Повышенная волатильность рынка – одна из особенностей текущего этапа развития рынка жилья. И пока нет оснований полагать, что 2024 год будет другим. Уже в ближайшее время на потенциальных покупателей начнет давить фактор «1 июля», предполагаемая дата отмены или корректировки условий выдачи по льготным программам. И можно предположить, что этот фактор в очередной раз будет держать продавцов, которые скучали в январе, в тонусе.
Повышенный спрос во 2 половине 2024 года остановил рост объема предложения. Пик числа нераспроданных квартир был достигнут в середине года – 51 тысяча объектов. После этого ассортимент снижался и в январе 2024 года достиг 45 тысячи. Из них менее 3 тысяч квартир сданы в эксплуатацию, остальные находятся на стадии строительства.
К началу февраля 2023 средняя цена 1 кв. м в экспозиции выросла до 144 тысяч рублей за 1 кв. м. Год назад этот показатель был на уровне 122 тысяч.
Михаил Хорьков,
партнер аналитической платформы bnMAP.pro
по Екатеринбургу и Свердловской области