Ни для кого не секрет, что в наше время ипотека является одним из самых популярных способов приобретения собственного жилья. Ипотечный рынок России постоянно развивается и меняется, реагируя на мировые и локальные события. Как позитивно ,так и не очень (для всех всегда по разному). Хотелось бы написать, что ипотека в России адаптируется к новым условиям и потребностям населения, но на самом деле это население и его потребности, адаптируется к нему, а в некоторых случаях ипотека формирует те самые новые условия.
В данной статье я постараюсь раскрыть основные тенденции и изменения, происходящие на ипотечном рынке России, а также их влияние на доступность жилья для граждан.
Итак, давайте начнем с небольшого научного и исторического экскурса. Ипотека - это вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств. Следует различать понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование». Во втором случае кредит выдаётся под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитной организации, как гарантия возврата кредита. Ипотека в России в современном виде появилась в конце 1990-х годов. С момента её появления она неоднократно менялась, в 2018 году ввели "Семейную ипотеку", но нас больше интересует ее современный этап, который начался с 2020 года. В 2020 в России появилась программа «Льготная ипотека» в качестве временной меры поддержки строительной отрасли в период пандемии коронавируса. Отлично помню это время (так время прошло конечно не так много). В то время, когда почти все население земли сидело по домам (и я в том числе), рынок недвижимости и ипотеки и все его участники просто не понимали, что происходит и как дальше жить и вести бизнес, надеясь на то, что "Семейная ипотека" не загнется и очень многие "мега" эксперты из каждого утюга говорили о том, что рынок недвижимости рухнет (в прочем, как и сейчас). Я был одним из немногих (по крайней мере, мне так кажется), кто говорил и считал, что всё будет хорошо и рынок недвижимости будет расти. Кто не верит, может проверить мои слова, где-то в запрещенной социальной сети об этом есть пост. И вот государство продлило "Семейную ипотеку" и ввело вышеуказанную "Льготную ипотеку". С начала ее действия с 2020 по 2021 год, данная ипотечная программа служила именно той цели, для которой ее ввели, а именно поддержка. Процент выдачи льготной ипотеки равен 30% от общего объема выдачи ипотечных кредитов. В 2022 году, из кризиса, вызванного определёнными событиями, рынок недвижимости спасается только льготной ипотекой, процент выдачи от общего объема составят до 85%. После того, как паника улеглась, рынок начал стабилизироваться, 50% сделок идет с гос. поддержкой. Плюс ЦБ глобально ничего не контролирует, и на гос. поддержку можно навернуть девелоперскую поддержку и просубсидировать ставки до "Околоноля". И под конец 2023 года начинается какой-то рост поддержки. А что случилось? Неужели рост ключевой ставки и недоступность обычной ипотеки начал смещать спрос на поддержку? В общем, ипотечный рынок в России последние несколько лет - это прямо веселые скачки (для всех по-своему, но веселые). Исходя из этого, можно сделать вывод, что большую часть времени льготная ипотека была не мерой поддержки, а мерой спроса, за счет чего цены на квадратные метры взлетели в космос, как тесла Илона Маска (Как тебе такое?!).
Что же происходит сейчас с ипотекой и недвижимостью? В декабре 2023 года правительство РФ в очередных попытках удержать под контролем рынок (недвижимости и ипотеки) повышает первоначальный взнос по льготной ипотеке до 30% (до этого было повышение до 20%, что для многих стало неприятной новостью), после чего один зеленый банк выдал заявление о том, что льготные ипотечные кредиты будут выдаваться только на покупку квартир у определенных застройщиков, которые участвуют в программе субсидирования. Т.е. застройщики должны будут из "своего кармана" оплачивать разрыв между рыночной и льготной процентной ставкой. И тут понеслось! К данному способу кредитования быстро подтянулись другие крупные банки, красный и синий, а это на минутку около 85% процентов всех ипотечных кредитов. Некоторые застройщики, в том числе и федеральные, попытались устроить демарш путем приостановки ипотечных сделок с вышеуказанными банками по льготным программам с субсидированием и предложили заёмщикам перейти в другие аккредитованные банки, которые не ввели себе новую практику. Также девелоперы написали коллективное обращение в ФАС, обратились в ЦБ, подключили Минстрой и др. Намечалась крупная заварушка! Но в итоге ничего глобального не произошло, да в крупных банках осталась субсидиарка от застройщиков, небольшие банки получили распределение бюджета, а потом докапитализацию получили и основные банки. ЦБ грамотно умыл руки, сказав, что все контролирует, демарш застройщиков канул в небытие, да и вообще как-то вся история сошла на нет. Лишь одним бедным заемщикам пришлось в очередной раз подстраиваться под те условия, которые создал ипотечный рынок. А что с ценами на квартиры? А цены остались в такой же тенденции, они растут, спрос на льготную ипотеку не упал, он просто сместил акцент на другие банки. Да, конечно, по регионам есть определенные изменения, но в итоге они выравниваются, так где-то эти изменения в плюс, а где-то в минус.
Прогнозы - дело неблагодарное и при всех раскладах они не точные, как стрельба от бедра (Даже у самых крутых спецов). Рынок немного перестроится. Льготная ипотека останется, но будет более адресная. Введение ограничения на возможность многократного получения льготной ипотеки оцениваю позитивно, теперь льготная ипотека вернётся именно к состоянию меры поддержки, что не будет так разгонять цены на первичку. Падения цен на первичку я бы не ждал, только определённую корректировку цен на объекты с оверпрайсом. Сценарий по вторичке мне видится аналогичным. Вполне возможно, самые шоколадные цены сейчас будут по переуступке, мне кажется, что там будет много хороших предложений и всегда будет возможность продавить ещё. Также я думаю, что весной/летом ключевая ставка пойдёт вниз до каких-то более приемлемых значений.
В заключение хотелось бы сказать, что время сейчас не простое, но опять же как, мне кажется, всё не так плохо как могло бы быть. Так что глобальных изменений на ипотечном рынке не в хорошую не в плохую сторону в ближайшее время не жду. Хотя очень бы хотелось рыночную ипотеку процентов в 10 и льготную процентов в 8 и себестоимость денег поднять. Вот тогда бы был, максимально живой и конкурентный рынок, но к сожалению пока что это только мечты!
Всего хорошего! Доверяйте недвижимость профессионалам! Пока!
