Председатель СК России Александр Бастрыкин на прошлой неделе дал поручение организовать проверку по факту массового обмана покупателей апартаментов в Петербурге. "В эфире одного из федеральных телеканалов озвучена информация о том, что десятки покупателей апартаментов в историческом центре города Санкт–Петербурга длительное время не могут оформить свои права собственников, несмотря на произведённую оплату объектов недвижимости. Для возврата им денежных средств продавцами предлагаются незаконные схемы", — говорится в сообщении СК.
Днём ранее в программе "Экстренный вызов 112" на Рен–ТВ был показан материал, в котором сообщалось, что якобы "в Петербурге десятки покупателей апартаментов в историческом центре города стали жертвами мошенников и уже написали заявления в полицию". По данным журналистов, реконструкция исторического здания затянулась, а покупателей попросили доплатить за их будущие апартаменты.
В упомянутом в сюжете ООО "Реновация девелопмент" не ответили на запрос "ДП". Примечательно, что на ЦИАН вывешено объявлено о продаже дома на Социалистической улице, который реконструирует компания. Его предлагают купить за 189 млн рублей. В объявлении не сказано о проблемах на объекте или наличии соинвесторов (покупателей отдельных помещений).
На рынке опасаются, что число таких историй может начать расти.
Как проводится реконструкция
Относительно массовым процесс реконструкции старых зданий в центре стал в 2020–2021 годах. "Город продавал аварийные здания недорого, в пределах 30–50 тыс. рублей за “квадрат”. При этом благодаря градозащитникам новое строительство в центре встало. Но спрос на жильё в этой локации есть всегда. Причём не только на очень дорогое, но и на дешёвое. Многим хочется ощущать “дух сердца Петербурга”, но при этом жить в современном жилье, а не в коммуналке", — рассказывает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Только в 2023 году на торгах РАД было продано 28 зданий (по поручению Смольного и других собственников) в историческом центре Петербурга.
Основатель инвестиционно–строительной компании Inreit Кирилл Кудинов, который реализовал несколько проектов реконструкции, описывает две наиболее распространённые схемы. "Первый вариант — реконструкция, — говорит он. — В этом случае застройщик проводит полный демонтаж в помещениях и создаёт проект. Такая схема легальна и в целом безопасна для покупателя, но на моей практике она реализуется без прибегания к эскроу–счетам, по предварительному договору. Риски для покупателя здесь выше, чем при покупке квартир у застройщика". Второй вариант — переделка коммунальных квартир в отельные юниты. "Несколько лет назад этот формат пользовался популярностью, поскольку давал возможность покупателям жить в небольших и недорогих студиях в историческом центре Петербурга. В последнее время согласование подобных проектов сделалось максимально затруднительным. А второй минус тут заключается в том, что нет возможности выделения отдельного кадастрового номера", — объясняет Кирилл Кудинов.
Капитальный ремонт не допускает серьёзных изменений планировки и количества квартир. Но многим тем не менее удаётся "распилить" всё здание на небольшие студии.
Реконструкция зданий подразумевает меньше согласований, чем новое строительство. Например, не надо получать разрешение на строительство. Помимо экономии времени, которая приводит и к экономии в деньгах, такие проекты освобождаются от согласований на Градостроительной комиссии — она их просто "не видит". А значит, не будет дополнительной соцнагрузки, обычно составляющей около 20 тыс. рублей на 1 м2 продаваемой площади.
В итоге квартиру в капитально отремонтированном доме можно купить гораздо дешевле, чем в новостройке в той же локации.
Не внакладе остались и многие девелоперы. "Профит был внушительным. Купили дом из расчёта 50 тыс. рублей за 1 м2, ещё 50 тыс. рублей (можно и меньше) вложили в документы, ремонт. Продали по 150 тыс. рублей. Причём по времени за счёт небольшого количества согласований можно было уложиться в год–полтора. В итоге доходность 70–100% годовых", — подсчитал эксперт рынка недвижимости Андрей Вересов один из вариантов.
Впрочем, часть предпринимателей, работающих в центре, говорят, что меньше 100 тыс. руб ./ м2 ремонт таких домов стоить не может. Некоторые девелоперы оценивают себестоимость своих проектов в 300–330 тыс. рублей за 1 м2. Участники рынка отмечают, что в последние 5 лет этот сегмент привлёк внимание многочисленных компаний, которые зачастую не обладали необходимой квалификацией, поэтому на торгах за такими объектами стали выстраиваться очереди. Но затем очень многие дома выставлялись на продажу по новой.
Кто работает на рынке реконструкции
Для больших строительных компаний этот рынок был практически не интересен. За всё время они реализовали не более десятка подобных проектов. Так, "Еврострой" реализовал ЖК "Три Грации" рядом с Таврическим садом и ЖК "Мадонна Бенуа" на Малом пр. П. С. Группа RBI купила и реконструировала дом на Крестовском пр., 4. "Абсолют Строй Сервис" превратил историческое здание цеха фабрики им. Крупской на Большом Сампсониевском пр., 77, в апартаменты. При этом все проекты продавались в соответствии с 214–ФЗ.
Целый портфель проектов реализовала ГК "Реновация" Яна Бобрышева. В частности, она отремонтировала дома на Тележной ул., планировавшиеся к сносу.
Одновременно появились небольшие компании, которые начинали завлекать инвесторов большой доходностью. К примеру, СК "Союз" на своём сайте предлагает заработать 36% годовых. "И это минимальная доходность наших инвесторов!" — пишет застройщик. Впрочем, объявление "не является публичной офертой".
Проблемы и решения
Сложности у таких проектов начались на фоне взрывного роста цен на стройматериалы и оборудование, поскольку большая их часть реализовывалась по старому девелоперскому правилу — "сначала продай, а потом построй". Покупатели же такого жилья остались без защиты, которую даёт обычным дольщикам 214–ФЗ.
"Продажи объекта осуществляются не по ДДУ, так как нет нового строительства или реконструкции, а по предварительным договорам купли–продажи, — объясняет руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро “Качкин и партнёры” Дмитрий Некрестьянов. — Как итог, защита покупателя — это стандартная защита согласно Гражданскому кодексу с неустойками по договору. И покупатель недвижимости выступает как обычный кредитор".
У проектов реконструкции / редевелопмента есть ряд нюансов — зачастую глобально здание, а соответственно планировочные решения, не поменять, так как важно сохранить архитектурный облик. Соответственно, номерной фонд в таких форматах небольшой, поэтому девелоперу необходимо чётко просчитывать все возможные варианты. Самое важное — оценить здание, его состояние, документацию, возможные варианты использования и просчитать свои инвестиции, просчитать доходность от аренды, ведь инвесторы помимо локации опираются и на цифры, а доходность, как известно, считается от вложенных средств. Поэтому перед покупкой такого объекта необходимо провести чёткий аналитический расчёт. Каждая сделка максимально индивидуальна, и стоимость зависит от множества факторов: локация здания, кто продаёт, на каких условиях, состояние здания, необходимые затраты на реконструкцию, предполагаемая стоимость реализации апартаментов и т. д.
Разница между понятиями "капитальный ремонт" и "реконструкция" существенная. Выполнение работ по реконструкции зачастую предполагает изменение технико–экономических показателей относительно исходных параметров. Соответственно реконструкцию следует рассматривать как новое строительство. Таким же образом её рассматривает Градостроительная комиссия Санкт–Петербурга и проводит оценку обеспечения инвестором объектами социальной инфраструктуры. Этот факт существенно увеличивает срок подготовки и согласования документации для получения разрешения на реконструкцию. Проведение работ по капитальному ремонту не предполагает изменения функционального назначения здания, объёмно–пространственных решений, технико–экономических показателей. Необходимости в получении разрешения на строительство нет, следовательно, отсутствует необходимость получения одобрения Градостроительной комиссии. В связи с этим в некоторых случаях капитальный ремонт является более привлекательным для инвестора.
Процедура получения документов при реконструкции и капитальном ремонте объекта существенно различается, как и содержимое пакетов проектной и разрешительной документации на выполнение работ, и сроки её получения. Как владельцы комплекса исторических построек на Галерной улице, 20–22, подлежащих реставрации, мы знаем это не понаслышке. Спрогнозировать сроки получения документов практически невозможно. Из–за индивидуальности каждого проекта период рассмотрения может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Разрешение на реконструкцию объекта недвижимости получается в службе Государственного строительного надзора (ГАСН), в то время как разрешение на капитальный ремонт принимается собственником объекта недвижимости. Безопасность вложений средств покупателей в недвижимость в таких объектах защищена законом — сделки проводятся на основании полученных разрешений, после чего проходят регистрацию. В случае реконструкции действует закон о долевом строительстве; с капитальным ремонтом — общие нормы гражданского законодательства.
https://www.dp.ru/a/2024/02/07/nedostupnoe-zhiljo-vpeterburge?from=dzen-news