Определение платы за Сервитут еще 5-7 лет назад было достаточно редким видом оценочных услуг.
Однако сегодня потребность бизнеса и частных лиц в определении такой платы постоянно возрастает.
Сервитут – это совместное пользование. Сервитуты устанавливаются, как правило, на земельных участках: для проезда, прохода, для прокладки подземных и наземных коммуникаций.
Наиболее частой причиной для установления сервитута является необходимость прохода или проезда.
Необходимо добить, что обременение сервитутом может накладываться не только на земельные участки, но и на объекты капитального строительства:
В 1990-е и 2000-е годы происходило достаточно хаотичное приобретение земельных участков в собственность. Особенно, это касается крупных промышленных зон на территориях городов. Как итог, в наши дни всё чаще возникают ситуации, при которых правообладатели не имеют возможности прямого подъезда к своим участкам и зданиям без использования чужих участков (примеры):
Оформление расчета величины платы за сервитут возможно в виде нескольких документов:
- Отчет об оценке
- Справка
Определение платы за сервитут может быть определено в рамках любого из документов. Наиболее частый вариант – в виде экспертного заключения по определению суда. При этом какая-либо из сторон дела предлагает оценочную компанию в качестве эксперта в Арбитражный суд или районный суд.
Также все чаще юридические и физические лица обращаются в нам напрямую, заказывая справки (наиболее простой краткий документ) по сервитуту даже в случаях, когда сервитуты еще не установлены либо не определены их границы.
Наиболее удобно для оценщика выполнять определение платы за сервитут в виде Экспертного заключения или Справки, так как терминология Закона об оценочной деятельности достаточно плохо ложится на понятие сервитута как объекта оценки:
Кроме того, в самом понятии сервитута имеющимися нормативными актами заложен ряд противоречий и юридических коллизий:
Расчет платы за сервитут
Начнем с земельных участков, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности.
Здесь всё понятно.
Применительно к федеральным землям плата за сервитут определяется как 0,01 процент от кадастровой стоимости:
Применительно к муниципальным землям плата за сервитут приравнивается к нормативной арендной плате (с экономической точки зрения это даже по сути соответствует интенсивности использования, так как муниципалитет в такой ситуации использует участок только на бумаге), которая рассчитывается как процент от кадастровой стоимости. На примере Пермского края:
Сложность представляет плата за сервитуты, расположенные на земельных участках, правообладателями которых являются частные юридические и физические лица. Для них законодатель не разработал таких простых и понятных механизмов.
Плата за сервитут не является величиной, открытую информацию о которой можно взять с рынка недвижимости (в отличие от стоимостей таких распространенных типичных объектов как: транспорт, бытовая техника, квартиры, коммерческая недвижимость):
Величина соразмерной платы за сервитут является сугубо расчетной величиной.
До 2014 года в России действовали "Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут" утв. Росземкадастром 17.03.2004
Основные положения этих рекомендаций гласили:
"Величина соразмерной платы за сервитут определяется как размер убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, и рассчитывается путем сложения:
- размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
- размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами;
- размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
Фактически, терминология и рекомендации повторили Ст. 15 Гражданского кодекса, однако не дали конкретных путей расчета платы за пользование сервитутами.
В 2019 году появились новые методические рекомендации:
Данные методические рекомендации изобилуют прекрасными общими шаблонными фразами, некоторые из которых приведены ниже:
Приведенные выше цитаты хороши всем, кроме одного - в нем нет никаких формул для расчета.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что на сегодня появились многочисленные методические рекомендации о том, как считать плату за сервитут, например:
Однако эти методики сугубо авторские, не имеют официального статуса их сложно использовать как доказательную базу в судах.
Поэтому для расчета платы за сервитут эксперт оценщик исходит по сути только из определения Сервитута из Гражданского кодекса и рекомендаций:
В результате исследований эксперт строит схемы финансовых потерь, которые несет правообладатель земельного участка при обременении сервитутом:
Выявленные потери стоимости либо потери доходов эксперт пытается монетизировать в стоимостное выражение - условную стоимость сервитута (хотя мы помним, что сервитут не является отдельным объектом купли-продажи).
Однако, как правило, перед экспертом стоит вопрос об определении периодической платы за сервитут, поэтому необходим переход от стоимости к периодической плате:
Как правило, на практике для такого перехода используются следующие экономические инструменты:
Как видно из приведенных данных, итог расчетной платы достаточно зависим от множества расчетных величин, поэтому в идеале необходим хотя бы примерный анализ итога на соответствие имеющимся рыночным данным. Выше мы говорили о том, что прямых данных на рынке недвижимости о плате за сервитуты нет, но есть такие данные как:
- арендные ставки складской недвижимости (зданий),
- аренда открытых площадок
- кроме того, мы можем рассчитать величину арендной платы за земельный участок
Из этой информации можно составить примерную диаграмму:
Кроме того, диаграмма неизбежно наводит на мысль, что плата за сервитут так или иначе является функцией не только рыночной стоимости участка, но и рыночной арендной платы.
Отсюда мы можем сделать вывод для расчета платы за сервитут можно использовать один из методов доходного подхода - метод капитализации:
Источником информации для ставок капитализации могут быть усредненные справочные данные:
Безусловно, в данной схеме есть нюансы. В частности:
- кто из пользователей уплачивает налог на землю (распределяется ли он пропорционально),
- уменьшение стоимости участка из-за вынужденного "менее дорогого" вида использования (например, дороги вместо многоэтажной жилой или коммерческой застройки),
- учитывается ли степень/интенсивность использования обремененной частью участка каждым из пользователей.
На что обратить внимание
Полученная плата за пользование сервитутом не учитывает плату за пользование покрытием участка - замощением. Как правило, это асфальтовое покрытие либо бетонные плиты, может быть и грунтовое покрытие. В любом случае, это покрытие, которое достаточно для проезда или прохода.
Да, зачастую производственные проезды не имеют покрытия уровня и качества автомагистралей, но все-таки расчетная стоимость платы за пользование автодорогой (включающей амортизацию, ремонт и обслуживание: уборку снега, освещение, охрану и т.д.) может быть соизмерима, а иногда (особенно в небольших населенных пунктах, где стоимость земли невысокая) даже выше, чем плата за сервитут на земельном участке, на котором она расположена.
В случае отсутствия прямых данных о стоимости строительства имеющейся дороги и затрат на ее содержание можно использовать расчетные экспертные справочные данные:
Удачи в бизнесе!