Сейчас наша компания занимается подбором мест для размещения 5 заведений для разных заказчиков. Все концепции разные и требования к помещениям, соответственно тоже разные.
Решили освятить эту тему, так как очень много классных концепций было похоронено неудачным выбором места.
1. Оцените, чем "живут" потенциальные гости в данной локации
Например, Вы планируете открыть бар. Лучше открывать его в центре города, там где много вечерних активностей или в спальном районе, для тех гостей, которым лень ехать куда-то. Но, при открытии бара в "спальнике" будьте готовы к тому, что ваш бар будет работать только на жителей этого района. Не тешьте себя иллюзиями, что к вам будут приезжать из других районов города - такого не будет. Меня всегда поражало то, как люди открывают бары с ночной работой в промышленных районах, в которых самое большое скопление людей когда? - правильно в будние дни с 8 до 18. Что они хотят там ловить - не понятно....
В промышленных локациях лучше всего будут работать столовые или кафе (кофейни)
Четкого алгоритма поиска успешной локации не существует. Тут, наверное, надо включать логику и наблюдательность. Посмотрите, какие точки общепита есть в районе. Оцените как давно они работают. Сделайте портрет среднестатистического "жителя" этого района. Поставьте себя на его место. Вы бы пошли к себе в заведение? Короче, включаем голову и не хватаемся за помещение с низкой арендой и непонятной локацией.
Есть пара ярких примеров в Питере:
Пример 1: Кафе с очень крутым дизайном, очень раскрученное в нельзяграмме. Первые собственники постарались - вложили много усилий, денег, нервов. НО открылись они в совсем непроходном месте, в промышленном районе. Итог: это кафе продается уже 3 или 4 раз на Авито. Очень печально.
Пример 2. Фастфуд в центре города. Суперпроходное место! Первый дом от метро. Казалось бы ничего не предвещало беды, НО станция метро закрывается на реконструкцию на 2 года. И суперпроходное место сразу становится "мертвым".. Мораль: прежде, чем арендовать помещение или покупать готовое кафе ознакомьтесь с планами развития района. Потратьте один вечер и посмотрите какие изменения будут происходить в районе ближайшие 3-5 лет. Благо сейчас вся информация есть в открытых источниках!
2. Обращайте внимание на другие заведения общепита
В пункте 1 немного затронули эту тему. Да, проанализируйте все помещения общепита рядом. Быть может в локации не хватает именно концепции Вашего заведения. Не бойтесь открываться рядом с другим общепитом (главное, чтобы концепции у вас были разные). Как правило, если рядом стоят 2 разные концепции общепита, то они не только не теряют гостей, а наоборот увеличивают проходимость.
Если Вы собираетесь открыть Раменную, то выявите лидера в этом направлении в вашем городе и посмотрите в каких локациях они работают. Скорее всего похожая локация подойдет и Вам!
Или можно посмотреть оживленные ресторанные улицы вашего города - если на улице много разных концепций, а раменной нет, то скорее всего данный формат будет востребован в данной локации.
И наоборот, если Вы нашли помещение без конкурентов совсем, то рассматривайте такое помещение с осторожностью - возможно там общепит не будет востребован.
Пример: На одном из перекрёстков в старом районе Питера работало кафе-шаверма. Все хорошо, они одни на этом перекрестке, прибыль примерно 300 тысяч в месяц... Все вроде бы хорошо. НО! Через год напротив, через дорогу, открывается еще одна шаверма и вскоре еще одна. Что мы имеем по итогу? Правильно - весь траффик гостей поделен на 3 точки. И никто особо не зарабатывает. Собственнику пришлось продать эту точку через год...
3. Соседи и ТСЖ
Все хорошо и Вы нашли супер место. Теперь знакомимся с соседями. Особенно если помещение в жилом доме. Познакомьтесь со всеми смежными с Вами соседями, особенно над вами! Постарайтесь понять их настрой по отношению к такому соседству. Иногда негатив со стороны соседей приводит к закрытию заведений.
Также, если в помещении нет вытяжки, то ее придется тянуть на крышу. И все это необходимо согласовывать со всеми жильцами. Если кто-то из жильцов будет против - вытяжку не согласуют. Поэтому (особенно в старом фонде) лучше искать помещения уже с согласованной вытяжкой.
Пример: Мы открыли заведение в центре Питера на очень классной локации. Через месяц к нам по жалобе пришла проверка Роспотребнадзора. Еще через 2 недели снова проверка. Мы выяснили, что проверки инициировала бабушка сверху, которой казалось, что в ее квартире пахнет едой и идет сильная вибрация по стенам. Так как времени у бабушки много - она начала писать систематические жалобы в РПН.... Итог - мы договорились с бабушкой - кормили ее, делали подарки... - жалобы прекратились
4. Проверьте технические характеристики помещения.
Электричество, вытяжка, ГВС, ХВС.
Это тоже очень важно! На моменте разработки концепции Вы должны четко понимать какое оборудование вам необходимо и сколько оно потребляет. И искать помещение с учетом параметров по электричеству.
Зачастую бывает, что в помещении нет нужных кВт, но собственник готов увеличить мощность. Во-первых это не быстро, во-вторых это дорого, и некоторые собственники вешают затраты на арендаторов.
Иногда бывает, что по документам в помещение заведена одна мощность, а по факту там больше. Но это надо проверять. Поэтому, если настроены серьезно, то проведите аудит мощности с помощью сторонних исполнителей.
Если в помещении есть газ - круто, так как газ очень дешевый.
Если увеличить мощность не получается, а помещение "огонь", то попробуйте адаптировать концепцию под киловатты: замените оборудование на менее затратное по электроэнергии или уберите некоторые позиции из меню, которые требуют энергозатратного оборудования
Мощность вытяжки тоже надо проверить. Так как если в зале будут сильные запахи еды - гости не будут приходить повторно. Кому приятно проветривать одежду после посещения ресторана. Также проверяем с помощью сторонних исполнителей.
ГВС, ХВС - особенно горячая вода. Если нет посудомоечной машины, и нет горячей воды, и висит бойлер на 100 литров, то готовьтесь к тому, что горячая вода будет заканчиваться к обеду и дальше мытье посуды будет проходить в холодной воде. А это постоянная текучка мойщиц - так как условия труда "не очень" и плохое качество мытья посуды (жир, бактерии и тд)
5. Заключайте долгосрочный договор аренды
В среднем окупаемость ресторанного бизнеса 2-3 года. Если вы заключите договор на 11 месяцев, то не факт, что по истечению срока договора собственник его продлит. У нас были случаи, когда собственник видел, что пришел арендатор с крутой, успешной концепцией - не продлевал договор и позже открывал такое же заведение сам.
Поэтому всеми силами стараемся заключить долгосрочный договор. Мотивируя тем, что вы будете вносить неотделимые улучшения и всячески преображать текущее помещение. Покажите собственнику инвестиционные затраты и примерный срок окупаемости...
6. Соотносите концепцию и площадь помещения.
Например, вы хотите открыть шаверму и арендуете помещение 170 кв.м. Нафига так много? Для нормальной шавермы подойдет помещение от 40 до 100 кв.м. Зачем переплачивать за пустые столы?? Или наоборот при концепции кафе с полным циклом приготовления Вы никак не "влезете" в 40 кв.м. Посмотрите на похожие концепции в вашем городе. Там уже все посчитали за Вас))
Надеюсь, что данные советы помогут Вам и вашему бизнесу!!!
А если Вам необходима консультация по выбору локации и концепции - обращайтесь!