Друзья мои, едва ли не каждого экономически активного человека сейчас интересует вопрос о росте стоимости недвижимости и в частности новостроек.
Для непосвящённых в общих чертах объясню суть вопроса: стоимость новостроек на этапе строительства выросла настолько, что вплотную приблизилась к стоимости готового жилья в этой же локации, а местами и превысила её. Данный процесс связывают с двумя факторами: излишними доступностью и распространением льготных ипотечных программ, а также высокой активностью использующих данные программы частных инвесторов. Под частными инвесторами мы имеем в виду физических лиц, покупающих недвижимость не для собственного проживания, а для последующей продажи, в расчёте на рост стоимости квартир после достройки данных объектов.
Зачастую приходится видеть некие близкие к паническим аналитические материалы, которые сравнивают данную ситуацию с ипотечным кризисом в США 2008 года (который мы обязательно рассмотрим в ближайших публикациях на нашем канале).
Хотелось бы сразу снизить градус паники и рассказать немного о двух основных факторах, которые обходят своим вниманием эксперты рынка недвижимости.
Фактор первый: при рассмотрении большинством экспертов вторичного рынка и рынка новостроек учитываются лишь их количественные характеристики: этажность, площадь, локация. При этом абсолютно игнорируется их качественная составляющая. А ведь в этом и состоит суть процесса, происходящего сейчас на рынке. Говоря простыми словами – речь идёт о смене поколений недвижимости. Возводимые сейчас застройщиками дома технически значительно превосходят вторичку, представленную в основном домами 1960-х – 1990-х годов постройки. Строящиеся в настоящее время дома, даже относимые к классу «эконом» и «комфорт», как правило, уже имеют «дворы без машин» с электронным доступом, комфортные входные группы вместо тесных подъездов, бесшумные просторные лифты, а зачастую и подземные паркинги. Если рассматривать рынок недвижимости в этом контексте, становится ясно, что новое и качественное жильё по определению не может стоить меньше, чем старое и значительно уступающее технологически. В столичном регионе к этому фактору добавляется стремительное развитие транспортной сети, которое уравнивает в транспортной доступности старые районы и районы новой застройки.
Фактор второй: при оценке количества нераспроданной недвижимости учёт идёт в квадратных метрах, по площадям. Но нужно учесть, что площадь, например, четырёхкомнатной квартиры и самых популярных у покупателей форматов: квартиры-студии или однокомнатной квартиры, могут различаться в 4-7 раз. То есть нераспроданными остаются многокомнатные квартиры с большой площадью. Что абсолютно соответствует стандартной рыночной ситуации. Нельзя не отметить при этом, что спрос на популярные форматы недвижимости по-прежнему превышает предложение. Есть немалое количество объектов рынка новостроек, которые полностью распродаются задолго до сдачи.
Подводя итоги, можем сказать определённо – ни о каком ипотечном кризисе речи не идёт. Повторюсь ещё раз – основным событием, происходящим сейчас на рынке, является смена поколений недвижимости. Покупатели начинают предъявлять к жилью новые требования по комфортности и техническому оснащению. Ситуация, когда продукт 30-40 летней давности превосходит по цене современное высокотехнологичное жильё безвозвратно уходит в прошлое. Решили покупать новостройку – покупайте сейчас. Ставка рефинансирования ЦБ в ближайшее время снизится, банковские ставки по ипотеке немедленно пойдут вниз – можно будет сделать рефинансирование ипотеки. Ну а если не снизится – тем более будет обидно, что не купили сейчас.