Уже не первый год западная часть Васильевского острова активно осваивается девелоперами. В Финском заливе намываются новые территории и застраиваются участки старых промышленных предприятий. Городская жилая среда динамично расширяется за счёт спроса, вытесняя из локации «промку». В новом обзоре агент офиса «Vysotsky Estate Санкт-Петербург Центр» Павел Никитчук рассказывает не об очередном модном проекте «на намыве», а об уже сформировавшемся квартале с непростой судьбой.
О проекте
Жилой комплекс «Васильевский квартал» находится на территории бывшего автобусного парка №4. Торжественное открытие ЖК состоялось в сентябре 2015 года. Ситуация с переходом прав собственности на драгоценные квадратные метры сопровождалась рядом скандалов и получила широкое освещение в прессе.
Изначально Горный университет заявлял, что здесь появится «научно-лабораторный комплекс с факультетом повышения квалификации и общежития для студентов». Однако, когда власти согласились, «многофункциональный комплекс» стал жильём «элит-класса» под названием «Васильевский квартал». Сейчас, помимо жилых домов, в состав комплекса входят общежитие, учебный корпус, спортивный зал Горного университета и Отель «Горный». А есть корпуса, которые до сих пор не введены в эксплуатацию.
Проект был разработан ООО «Архитектурная мастерская Шендеровича А.Р.». Фасады были решены в стиле эклектики. В профессиональной среде архитекторов часто негативно отзываются об этой идее. Даже называют здание «совершенно ужасным», поскольку чрезмерное использование декоративных элементов нарушает гармонию художественного замысла.
Ярким отличием жилого комплекса стала многоэтажная арка со стороны Малого проспекта.
В комплексе реализован концепт, скажем так, «элита в элите». Это особенно видно по разнице в отделке внутренних помещений разных корпусов. Таким подходом инвесторы рассчитывали максимально расширить круг своих покупателей.
Горный университет
Как я уже упомянул, корпуса Горного университета (Малый проспект Васильевского острова, 83В) и студенческое общежитие №5 (ул. Наличная 28/16 лит В) тоже входят в состав «Васильевского квартала».
Будет ли вам комфортно жить в компании со студентами — большой вопрос. В любом случае такое соседство следует учитывать при планировании операций с недвижимостью в этом районе.
Отель «Горный»
4-звёздочный отель «Горный» (ул. Наличная 28/16 лит Д) находится между двумя жилыми корпусами. Он обладает впечатляющими возможностями: конгресс-холл вместимостью более 1,5 тысяч человек и больше десятка конференц-залов на аудиторию от 10 до 120 человек. Своим постояльцам отель предлагает услуги фитнес-зала, ресторана, лобби-бара и экскурсионные туры.
Парковка для гостей платная — от 200 до 600 рублей за сутки.
Доступны номера разных категорий площадью от 20 до 58 м². Стоимость проживания в стандартном 2-местном номере составляет от 3800 рублей в сутки. Проживание в номере класса «Люкс» обойдётся уже от 8000.
Отель заслуженно получает высокие отзывы гостей. Постояльцы особенно выделяют соотношение «цена — качество», удобное расположение и вежливость персонала.
Локация
«Васильевский Квартал» находится практически в центре Васильевского острова. Пересечение в этом месте улицы Наличной с Малым Проспектом ВО даёт возможность автомобилистам без затруднений передвигаться в любом направлении Васильевского острова.
Зона платной парковки ограничена улицей Наличной и примыкает только к одной из сторон «Квартала». Парковка по Малому проспекту ВО и улице Нахимова остаётся бесплатной.
Транспортная доступность
До Невского проспекта на авто вы доберётесь за 15-20 минут.
Благодаря удобному выезду на ЗСД (Западный скоростной диаметр) по улице Наличной вы сможете буквально за полчаса попасть в любую точку города как в северном, так и в южном направлении.
До аэропорта «Пулково» на авто вы доедете за 35-40 минут.
Расстояние до станции метро «Приморская» составляет около 1 км. Понадобится 12-13 минут, чтобы добраться от центральной части ЖК до метро.
В непосредственной близости находятся трамвайные, автобусные и троллейбусные остановки. Всё это позволяет спокойно перемещаться по городу без личного авто.
Торговая инфраструктура
Ближайшие продуктовые магазины — «Азбука Вкуса», «ВкусВилл» и демократичный «Перекрёсток» — находятся в 5-7 минутах пешком. Правда, чтобы до них добраться, придётся пересечь проезжую часть улицы Нахимова или Малого проспекта ВО.
В самом комплексе большая часть первых этажей выделена под «коммерцию». Здесь вы найдёте банк, частные медицинские центры, салоны красоты и магазины предметов интерьера.
Прямо на территории комплекса работает стильная фитнес-студия. Если по душе более «народный» вариант — они есть в шаговой доступности.
Территория ЖК
Под общей вывеской «Васильевский квартал» мы видим жилые дома, которые отличаются друг от друга не только этажностью, но и отделкой фасадов. Со стороны улицы Наличной эти отличия хорошо заметны. У стороннего наблюдателя даже может сложиться впечатление, что у строителей в какой-то момент кончились кирпичи нужного цвета и они продолжили стройку из того, что было.
Но корпуса отличаются не только внешне, но, например, и по срокам ввода в эксплуатацию, наличию или отсутствию подземного паркинга, отделке парадных и пр.
К заселённым жилым корпусам относятся здания по ул. Наличная: 28/16, 28/16 лит Б, 26к1 лит А, 26к3 лит А, 26к6 лит А и 26к4 лит А.
В большинстве своём жилые корпуса формируют просторный внутренний двор со въездом с улицы Нахимова. Территория жилого комплекса огорожена, есть консьерж-служба, но в этой части жилые дома соседствуют с общежитием, поэтому постороннему человеку попасть во внутренний двор не составит труда.
Что касается внутренней территории, мы сталкиваемся с полным отсутствием планировочного решения. Практически весь двор вымощен кирпичом (а зимой засыпан снегом) и размечен под паркинг. В вечернее время территория превращается в плотно набитую автомобилями парковку.
В составе комплекса функционирует и подземная парковка. Стоимость месячной аренды машиноместа составляет 12 тысяч рублей.
Отмечу, что дворовая территория комплекса принадлежит Горному университету, и как долго парковка «у дома» будет оставаться бесплатной, можно только догадываться.
Глядя на детскую площадку жилого комплекса, создаётся впечатление, что застройщик ориентировался на жильцов чайлдфри. Судите сами: при площади второго яруса стилобата порядка 4000 м² на детскую площадку выделен пятачок 10х20 метров с мягким резиновым покрытием и весьма скромным оснащением.
Допустим, жильцам жилого комплекса без надобности детская площадка. Но прогулочная зона у дома — визитная карточка любого ЖК. Насколько оформление придомовой территории соответствует классу «бизнес», судите сами.
Парадные дома по адресу ул. Наличная 26к6 лит А выходят во внутренний двор и на упомянутый выше стилобат. К сожалению, второй внутренний двор комплекса повторил судьбу первого и был превращён в парковку.
Интересен тот факт, что территория перед этим домом не принадлежит ни ЖК, ни Горному университету и относится к категории «Земли населённых пунктов». Этот участок предназначен для благоустройства территории. Как так получилось, что общественное пространство для отдыха оказалось огорожено и используется как парковка?
Квартирография
Высота потолков — 3 метра.
Следует понимать, что строительство ЖК началось более 15 лет назад, и все планировочные решения соответствуют тому периоду. Отсюда и непривычные для сегодняшнего дня 2-комнатные квартиры с площадью сильно за сотню «квадратов».
От гигантомании «страдают» не только квартиры. На лифтовой площадке можно играть в мини-футбол, а в пустом холле парадных хватило бы места для размещения консьержа с колясочной, но ни того, ни другого там нет.
На вторичном рынке цены на 2-комнатные квартиры (112 м²) начинаются от 28 млн рублей. 3-комнатную квартиру (162 м²) можно купить за 39 млн. Сегодня самый дорогой лот на порталах недвижимости из этого комплекса — 5-комнатная квартира (305 м²) на 15 этаже башни стоимостью 129 млн рублей. Бỏльшая часть таких квартир — с дизайнерским ремонтом и материалами от именитых производителей.
Активные продажи «новостроек» ведутся по адресам Наличная улица, 24к1 и Малый проспект Васильевского острова, 81. Корпус по адресу ул. Наличная 24к2 сейчас ремонтируют.
Такими образом, в этом комплексе всё ещё существует рынок «первички». Из десяти объявлений семь будут предложениями квартир без отделки с продажей от юридического лица. Сейчас 1-комнатная квартира (59 м²) стоит порядка 14,8 млн рублей. Стоимость 2-х комнатной квартиры (115,3 м²) составляет 28,25 млн, а за 3-комнатную (158 м²) просят порядка 36,35 млн руб.
В итоге средняя стоимость типового предложения квадратного метра в этом ЖК составляет около 250 тысяч руб. за м². Интересно, что в нашем случае квартиры с черновой отделкой на «первичке» практически догнали по стоимости квартиры с готовым ремонтом на «вторичке».
По проведённым сделкам в этом ЖК мы видим следующие цифры:
💰︎ 3-комнатная картира площадью 100 м² с отличным ремонтом была продана в октябре 2023 года за 32 800 000 рублей.
💰︎ 2-комнатная картира площадью 96 м² с хорошим ремонтом была продана в октября 2023 года за 31 300 000 рублей.
💰︎ 1-комнатная квартира площадью 59 м² без отделки была продана в ноябре 2023 года за 14 000 000 рублей.
Перспектива локации
Цена на недвижимость определяется рынком в моменте. В будущем важным фактором в формировании стоимости квартир в этом ЖК (на карте ниже он выделен зелёным), станет конкуренция со стороны новых строительных проектов, возводимых в непосредственной близости. Например, ЖК «Парусная 1» (выделен синим) от застройщика Строительный трест. Сроки сдачи комплекса — IV квартал 2026. Или ЖК «Шкиперский 19» (выделен красным) от «ПИК» со сроком сдачи в I квартале 2026. Есть вероятность, что новые проекты могут хорошо подвинуть «старичка» на рынке бизнес-жилья в этой локации.
С точки зрения инвестиций в аренду мы имеем похожую ситуацию. Сейчас краткосрочная аренда студии обойдётся в 3,5 тысячи рублей за сутки проживания. Сохранится ли спрос с течением времени и насколько в этой ситуации будет оправдана инвестиция 10+ млн рублей?
Отзывы жителей
Из плюсов жители отмечают:
✅ кирпичные стены толщиной более метра;
✅ хорошие технические характеристики дома (качественные деревянные окна, стены и двери с оптимальной шумоизоляцией);
✅ приличная отделка парадных;
✅ хорошая транспортная доступность (близко до метро, трамваев, основных дорог и ЗСД);
✅ крупный торговый центр, поликлиника, школы и детские сады, включая частные, в пешей доступности.
А вот что по минусам:
❌ скудная детская площадка;
❌ нет прогулочных зон во дворе дома;
❌ нерациональное использование холла парадной;
❌ нет организованных колясочных;
❌ весьма скромное оформление некоторых парадных;
❌ недоступность и дороговизна подземного паркинга;
❌ заставленный автомобилями внутренний двор;
❌ бывают сложности с парковкой рядом с домом;
❌ посторонние люди на территории ЖК;
❌ неработающее видеонаблюдение;
❌ некоторые парадные требуют точечного косметического ремонта;
❌ неопрятный вид некоторых дверей и фасадов;
❌ периодически возникают проблемы с качеством и наличием горячей воды;
❌ зимой возникают проблемы с вывозом снега.
Резюме
Мне кажется, знаменитый мем с незаконченным рисунком лошади точно отражает впечатление от этого комплекса. Очевидно, что на этапе проектирования и строительства в «Васильевском квартале» был заложен огромный потенциал действительно качественного жилья бизнес-класса. Но с течением времени то ли энтузиазм уступил место прагматизму, то ли импульс застройщика сделать качественный продукт иссяк. Так мы пришли к закономерному результату. К сожалению, потенциал комплекса не раскрыт, а очевидные преимущества нивелируются недостатками работы управляющей компании. И вместо качественной брендовой вещи из итальянской ткани мы получили синтетику с Ali Express.
Безусловно, этот ЖК ходит в топ жилых комплексов Васильевского острова, которые можно рассматривать для проживания. Отличная локация объединяет в себе преимущество близости к центру города и разумной удалённости от суеты главных транспортных магистралей и туристических маршрутов. Особый шарм локации придаёт близость Финскому заливу.
Несмотря на добротность самого дома, остаётся ряд вопросов к управляющей компании в части качества услуг по управлению, организации дворового пространства, уборки и поддержания внутреннего и внешнего состояния дома. И, конечно, обоснованности стоимости этих услуг.
Принимая во внимание ключевые преимущества положения этого жилого комплекса, напрашивается вывод, что «Васильевский Квартал» станет оптимальным выбором для людей, проживающих без семьи, или для семейных пар чайлдфри.
Читайте и смотрите обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Капитан Немо» и «Я — Романтик»
ЖК Golden City
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!