Напомню, что в многоквартирном доме собственникам жилых (нежилых) помещений кроме самих помещений принадлежит на праве долевой собственности общее имущество дома, состоящее из ограждающих несущих и ненесущих конструкций данного дома, крыш, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры.
Сама по себе квартира условно называется вещью, так как мой пол — чей-то потолок, а стена между квартирами вообще не понятно чья.
Кондиционер монтируется на внешней стене дома, которая соответственно является общим имуществом всех собственников квартир и потому требуется их согласие на её использование.
Помнится, как все возмущались, когда без согласия собственников квартир на фасадах домов размещалась уличная реклама. Этот вопрос вроде как решили, а вот с кондиционерами споры возникают до сих пор.
С одной, формальной точки зрения, стена общая, значит и размещать на ней либо рекламу, либо кондиционер можно только по общему согласию, с другой стороны большинству жильцов дома висящий на стене блок кондиционера никак не мешает, большинство о нем и не знают, и не замечают, а собирать общее собрание из-за каждого кондиционера и накладно, и трудоёмко, а по жизни практически не реально.
Верховный Суд решил пойти по формальному пути.
Так, одно из дел попало в «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023)», что означает особую значимость для правоприменения, которую ему придаёт главный суд страны.
Управляющая компания обратилась в суд с иском к К. о возложении обязанности демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде многоквартирного дома с внешней стороны принадлежащей ответчику квартиры, и восстановить после демонтажных работ целостность фасада многоквартирного дома с приведением его в первоначальное состояние в соответствии с конструкцией и цветом фасада.
Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что отсутствие согласования размещения внешнего блока кондиционера на фасаде здания с собственниками помещений в многоквартирном доме является нарушением требований действующего законодательства и прав собственников, соответствующие действия ответчика по размещению блока кондиционера препятствуют исполнению обязанностей истца как управляющей организации, ответственной за содержание общего имущества дома, по соблюдению правил содержания и ремонта жилых домов.
Отменяя определение суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, кассационный суд общей юрисдикции указал, что на установку кондиционеров не требуется получения соответствующих разрешений компетентных органов, при этом сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на карнизе фасада здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, поскольку в результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены, в связи с чем вывод суда о том, что фасад здания относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и поэтому установка наружного блока кондиционера может осуществляться только при наличии согласия собственников, не может быть принят во внимание.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала вывод суда кассационной инстанции не соответствующим нормам права в связи со следующим.
При рассмотрении данного дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Таким образом, действия собственника помещения в многоквартирном доме, выражающиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме, противоречат приведенным требованиям закона и подлежат признанию нарушающими права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме, что не было учтено судом кассационной инстанции.
Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.