Апартаментам – бой? Или слава?

Власти Краснодарского края скорректируют нормативы строительного проектирования в прибрежной зоне в курортных городах региона, заявил руководитель краевого департамента по архитектуре и градостроительству И. Поздняков. Он уточнил, что нормативы были утверждены в 2022 году с целью сокращения строительства в прибрежной зоне курортных городов апарт-отелей и комплексов апартаментов.

«Сейчас корректируются нормативы строительного проектирования, которые касаются гостиниц, санаториев, как раз с целью того, чтобы избежать подмены понятий таких объектов и сократить возможность строительства апартаментов, которые, по сути, являются скрытым жильем на побережья, вместо полноценных гостиниц», - сообщил чиновник.

В рамках корректировок введут новые параметры плотности номерного фонда, также увеличат процент мест общего пользования по отношению к площади объекта. Это позволит стимулировать строительство гостиниц, функционирующих круглогодично, а также средств размещения формата «все включено».

«Они могут функционировать на рынке и в зимний период, что показал уже опыт Анапы, там за последние пару лет было построено несколько отелей и заполняемость в зимний период доходит до 65%», - отметил И. Поздняков.

Напомним, в мае 2019 года в Краснодарском крае ввели новые правила застройки побережья Черного и Азовского морей. Согласно документу, участки в пределах 500 метров от береговой линии сделали приоритетными для строительства курортных объектов, а жилые объекты, апарт-отели и комплексы апартаментов отнесли к условно разрешенным объектам.

Правда, в Анапе эти законы работают условно: сообщается, что на берегу моря строится отель, власти радостно трубят про инвестиции, а потом оказывается, что вместо «отеля» построен комплекс апартаментов, по сути являющихся квартирами для постоянного проживания. Но это позволяет застройщику не строить ни школ, ни детских садов, ни поликлиник… А зачем – это же отель! Так что терпите новые жители курорта и требуйте социальные объекты от администрации!

Кстати, с 1 января 2024 года вступил в силу 389-ФЗ, который вернул НДС для застройщиков апарт-комплексов по договорам долевого строительства. В Краснодарском крае рынок апартаментов сконцентрирован на побережье. Наиболее широко он представлен в Сочи, но и в Анапе их немало. У нас на конец 2023 года в продаже находилось четыре апартаментных комплекса, средняя стоимость квадратного метра в них составила 267 тыс. рублей.

Отметим, что курортные апартаменты стоит отделять от городских. Последние уступают классическим жилым комплексам по составу инфраструктуры и статусу помещения (в них нельзя прописаться). Из-за чего цена на апартаменты обычно ниже, чем на квартиры. Но в случае с курортными проектами ситуация иная: их покупателей не интересует возможность прописки и социальная инфраструктура. Соответственно, никакого дисконта по отношению к жилой недвижимости у них нет. Более того, такие проекты обычно реализуются в наиболее привлекательных зонах, где строительство жилья запрещено.

Согласно 389-ФЗ, с 1 января 2024 года продажа апартаментов по договорам долевого участия будет облагаться НДС. Здесь стоит сделать три уточнения. Во-первых, под уплату налога попадают только те объекты, строительство которых начато в текущем году, остальных изменения не коснутся. Во-вторых, объекты в рамках реконструкции не попадают под действие закона, если реализуются не по договорам долевого участия. В-третьих, для уже сданных объектов ничего не меняется. То есть все сделано для комфорта бизнесменов…

Наверное, в перспективе двух-трех лет введение НДС скажется на росте цен в сегменте апартаментов. Но на спросе это, скорее всего, отразится в меньшей степени. На Черноморском побережье апартаменты строятся в наиболее выгодных локациях, там, где построить жилье невозможно из-за градостроительных ограничений. Как правило, это уникальное местоположение, и продукт в этом случае эксклюзивный. Для его целевой аудитории повышение цен не столь критично.