«Не покупайте квартиру, побывав там», – таким слоганом можно «прорекламировать» некоторые микрорайоны Тюмени, куда зазывают иногородних покупателей и куда местные старожилы никогда не подумали бы переехать. Потому что это самые неликвидные районы города, покупать там жилье можно только от незнания или от безнадеги.
Автор этих строк помнит времена, когда восточная оконечность Тюмени была сформирована улицей Широтной: длинной полосой она отделяла девятиэтажки конца 80-х годов от полей с горохом. В 90-е годы на горизонте появились первые коттеджи с красными крышами. Зато в нулевые и еще больше в десятые годы поля превратились в одно огромное поле строительства, и теперь там свой мини-город, жители которого уже плюют со своих балкончиков на частные красные крыши.
Для нас, живших по эту сторону Широтной, уехать куда-нибудь на Войновку означало совершить экстремальное путешествие в никуда (единственная веская причина – летом на карьеры купаться, считай, за город). А сейчас «понаехи» последней десятилетки упорно хотят жить в Восточном, и их не смущает, что до центра нужно ехать час и больше, утром и вечером – в давке и заторах, и все это с серым пейзажем многоэтажек за окном. (Хотя «понаехи» для Тюмени это какой-то оксюморон, согласен, не Сочи).
Где находится самый центр Тюмени
Центром Тюмени всегда считался длинный прямоугольник улиц и домов, ограниченный с одной стороны Транссибом, с другой – рекой Турой. И именно на этот прямоугольник и близость к нему надо ориентироваться тому, кто хочет не прогадать с покупкой жилья. Третья его сторона ограничена улицей Мельникайте, а четвертая – точкой пересечения улиц Республики и Ленина, там, где светится пешеходный мост, получивший от современных властей имя моста Влюбленных, и дороги перетекают в район Дома обороны.
Железная дорога и река – два препятствия, которые ограничивают свободу перемещения в этом городе, и которые навсегда закрепили статус центра. Жить за мостом, или жить за рекой – это значит обитать в спальном районе и с трудом выбираться «в город». Неслучайно один из застройщиков в Тюмени рекламировал свои квартиры простой фразой «жизнь в центре без мостов», и всем все было понятно.
Горькая ирония нашего времени состоит в том, что новые стройки идут даже не за мостами, а уже и за полями. Когда я прилетаю в Тюмень, то никак не могу поверить глазам, что кто-то построил многоэтажки возле аэропорта Рощино.
Хотя понятно, что эта размазанная по окраинам лепешка была спроектирована давно.
В 2012-м году, когда все только начиналось, в Тюмени выступал новосибирский урбанист Александр Ложкин, и я хорошо запомнил его комплимент и вердикт городу. Он сказал, что Тюмень – наряду с Екатеринбургом – один из самых компактных городов в стране. Однако новый (на тот момент) генплан, с которым Ложкин ознакомился на карте и который, по его мнению, создан в традициях прошлого, мог лишить Тюмень этого преимущества. Мог – и лишил.
Лучший район для жизни в Тюмени
Однако это все лирика, можно перейти к сухой статистике цифр. Агентство «Этажи» в разделе «Аналитика» выпускает обзоры по рынку жилья на первичном и вторичном рынке Тюмени, ценное тем, что это регулярные данные. И там сказано, в каких районах больше всего квартир на продажу, какие цены, сколько продают вторички, а сколько строят.
По данным на декабрь 2022 года, больше всего новых квартир застройщики предлагали в районах Плеханова, Лесобазы, Патрушево и Мыса (к слову, три названия из списка – бывшие деревни, присоединенные к Тюмени в декабре 2013).
Спустя год мы можем посмотреть – кто из вчерашних новоселов решил избавиться от квартиры.
«За декабрь 2023 в Тюмени наибольшее предложение на вторичном рынке сосредоточено в районах: КПД, Плеханово, Мыс», – говорит отчет «Этажей».
То есть застройщики выкидывают на рынок огромный объем квартир в Плеханово и на Мысу, а потом этот объем перетекает на вторичный рынок. Перед покупкой, вероятно, стоить задуматься: что не так с районом Плеханово или Мысом?
И это не прямая корреляция между новым строительством и насыщением рынка уже сданными квартирами. Например, Лесобаза год назад была на втором месте среди новостроек, но сейчас там стало даже меньше предложений на вторичном рынке (13-е место в городе с долей в 2,6%, год назад было 3%). Вероятно, люди не хотят оттуда уезжать?
Это не реклама Лесобазы (тоже окраина) или антиреклама Плеханово. Просто пример, как с известной долей усердия можно проанализировать текущую картину рынка и проверить россказни застройщиков реальными деньгами и спросом.
Где в Тюмени дешевые квартиры
По цене на вторичном рынке самый доступный сейчас район улицы Воровского, утверждают аналитики «Этажей».
Район Плеханово находится на 11-й строчке, цена квадратного метра здесь выше средней по городу на 4,4% (год назад была выше на 1,3%). На Лесобазе сейчас цена практически равна средней, за год подросла на 4,2%.
Можно сопоставить цены застройщиков и частных продавцов и проследить, в каких районах цена застройщика завышена – продать эту квартиру с хорошей маржей быстро не получится.
Дорогие квартиры в Тюмени
Например, в Заречном районе в декабре 2022 застройщики продавали по цене на 45% выше средней. Спустя год на вторичном рынке квартира здесь стоит лишь на 15,7% выше средней.
А в Европейском в декабре 2022 можно было, согласно статистике «Этажей», купить «квадрат» по цене даже ниже среднерыночной (-1,1%). Год спустя квартиры на «вторичке» здесь продаются на 15,7% выше средних.
Лучше один раз увидеть
Цифры дают общее представление о том, сколько стоят квартиры в Тюмени в разрезе районов. Проследив динамику от года к году, можно составить впечатление, какие районы котируются у местных риелторов, а какие считаются невыгодными и непопулярными. Близость цивилизации, работы, вузов, магазинов – один из главных критериев ликвидности жилья. А еще квартира и район должны вам нравиться, тогда и вашим будущим покупателям они тоже понравятся.
Ранее ИА «Уральский меридиан» писало, что квартиры подорожают, а покупателей не будет.
