Покупка премиальной недвижимости в ипотеку становится все более популярной. Раньше доля таких сделок в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи составляла около 20%, а по итогам 2023 года она достигла 52%.
Как получить выгодную ипотеку и эффективно использовать кредит при приобретении жилья премиум- и deluxe-класса, объясняет Елена Кабешева, коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE.
Увеличение количества ипотечных сделок с недвижимостью премиум-класса обусловлено тем, что такие квартиры и апартаменты становятся все более привлекательными для проживания и как инструмент сохранения и приумножения капитала.
Девелоперы изначально создали и реализовали сервисные апартаменты в туристических местах для инвестирования. Это преимущество используют частные лица, желающие увеличить доход, а также предприниматели, стремящиеся выгодно распределить капитал по различным активам. Недостаток профильного опыта в управлении недвижимостью приводит к неэффективному использованию инструментов рынка финансов, что снижает доходность инвестиций.
Какие шаги необходимо предпринять, чтобы ипотека не становилась финансовым бременем для бюджета и бизнеса, а помогала снизить финансовую нагрузку?
1. Выбрать недвижимость: квартира vs апартаменты
Многие потребители считают, что квартира и апартаменты – это практически один тип жилья. Для них ключевым фактором считается наличие премиальной составляющей. Несмотря на то, что оба варианта предназначены для проживания, с точки зрения юридических, налоговых и финансово-кредитных аспектов они имеют различия, влияющие на стратегию инвестирования.
Покупка апартаментов, независимо от того, будете ли вы сами в них жить или сдавать, является коммерческой недвижимостью. В стоимость закладывается 20% НДС, а при продаже налог будет рассчитываться исходя из статуса собственника: физ. лица или компании. Материнский капитал, сертификаты на жилье и такие государственные программы ипотеки, как «Военная ипотека», «Господдержка 2020» и «Ипотека для семей с детьми» не подходят для покупки апартаментов.
Однако апартаменты могут быть более выгодными с точки зрения операционного дохода, чем обычные квартиры.
2. Варианты ипотеки на особых условиях
Не следует сразу отвергать идею об ипотеке, увидев высокую банковскую ставку. Возможно, в будущем ставка ЦБ опустится, и рефинансирование кредитов будет на более выгодных условиях. Однако важно обсудить все вопросы с застройщиком, прежде чем делать финальные выводы.
Именно застройщик может предоставить различные варианты оплаты выбранной недвижимости, среди них – рассрочка платежа.
Многие застройщики сотрудничают с банками на партнерских условиях и предлагают покупателям кредиты с низкой ставкой на период строительства. Часто такие программы возможны благодаря бизнес-взаимодействию банка с застройщиком и выданному проектному финансированию.
Обратитесь к профессиональному ипотечному брокеру, который работает у надежных и успешных девелоперов. Можете быть уверены: он поможет вам найти оптимальные условия и выгодные ставки по ипотеке. Брокер не только обеспечит поддержку в успешных переговорах с банком, но также проанализирует и сделает выборку предложений с учетом именно ваших потребностей, целей, реальных обстоятельств и возможностей.
3. Комбо-ипотека: взаимосвязь выгод
В крупных банках есть возможность выбрать разнообразные варианты, например, сочетание льготных условий и стандартных банковских предложений. Программа государственной ипотеки поможет снизить процент по кредиту при покупке премиум-лотов. В рамках семейной ипотеки по ставке 6% банк предоставляет до 12 млн рублей. Это максимальная сумма кредита для льготников в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Для других регионов – 6 млн рублей.
Дополнительно можно взять еще 6 млн рублей под 8% при государственной поддержке. Недостающую для покупки сумму необходимо будет взять в кредит по рыночной ставке. При этом банк предоставляет один кредит вместо двух, усредняя процентную ставку, прописанную в договоре.
Вы можете выбрать долю кредита, которую при благоприятных финансовых условиях пожелаете погасить раньше срока. Чтобы минимизировать переплату, сначала приоритетнее оплатить более дорогую часть ипотеки. Сумма, которая берется в рамках гос. поддержки, не сильно повлияет на личный бюджет.
Отметим, что сделка по ипотеке на значительную сумму наделяет клиента банка vip-статусом и позволяет использовать персональные привилегии. Они включают возможность получить более низкую ставку на несубсидированную составляющую кредита.
Как правило, комбо-ипотекой можно воспользоваться для приобретения недвижимости у застройщиков, которые аккредитованы банком.
4. Взять ипотеку на апартаменты юридическому лицу
Ипотека для юридических лиц имеет еще одно преимущество – возможность получить значительно более крупную сумму. Можно рассчитывать до 500 млн рублей по коммерческой ипотеке, что недоступно для физических лиц, «потолок» для частных лиц – 100 млн рублей.
Даже с небезупречной кредитной историей или неполным первоначальным взносом можно получить ипотеку на выгодных условиях, предоставив дополнительный залог.
5. Спросите у профи
Для оформления коммерческой ипотеки вы доверяете ипотечному брокеру не только договоренности с кредитным специалистом банка, но и сбор обширного пакета документов. В случае приобретения недвижимости холдингом нужно предоставить информацию о каждой компании структуры.
Документы и платежеспособность клиентов, покупающих премиум недвижимость, банки проверяют особенно детально. Это естественно: такой актив предназначен для узкой аудитории, а цикл покупки и продажи более длительный.
Ипотечный брокер с кредитным менеджером осуществляют значительную часть подготовки к сделке, поэтому выбирайте лучших на рынке. От их профессионализма зависит размер и условия привлеченных средств и эффективность ваших инвестиций в долгосрочной перспективе.
