Вы когда-нибудь встречали рекламу ипотеки за 1 рубль? Забегая вперед, скажу, что именно такую ипотеку мы взяли, предварительно разобравшись в условиях и оценив все риски, плюсы и минусы. Данный вид ипотеки появился на рынке недавно, около трех лет назад, и, как оказалось, о нем до сих пор далеко не все знают.
Траншевая ипотека подразумевает, что банк выдает кредит частями (траншами), которые перечисляются на эскроу-счет застройщика, и он не получит эти денежные средства пока не выполнит обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (ДДУ). Здесь необходимо отметить, что данный вид ипотеки применим только к новостройкам, и предлагают его не все застройщики и не все банки. Но нам повезло, мы нашли квартиру мечты, которая как раз проходила по траншевой ипотеке, а банк одобрил нам эту ипотеку по семейной программе со ставкой 6%.
Выдается эта ипотека, как и стандартная, при условии внесения первоначального взноса. Мы брали ипотеку в ноябре 2023 года, наш первоначальный взнос был 20,01%. Здесь необходимо обратить внимание, что первоначальный взнос не 20%, а 20,01%. Для некоторых это становится неприятным сюрпризом. Также нужно отметить, что при использовании траншевой ипотеки происходит удорожание квартиры, в нашем случае это было около 5% от ее общей стоимости. И, тем не менее, это получилось всё равно выгоднее, чем брать стандартную ипотеку без удорожания. Несмотря на то, что кредит выдается частями, окончательная стоимость квартиры не изменится, а кредитная ставка фиксируется на весь срок кредита.
Траншевая ипотека бывает двухэтапная и трехэтапная. Ипотека в три этапа, которую мы и выбрали, оказалась для нас намного выгоднее. В примере ниже будет понятно почему.
Итак, как же выдается траншевая ипотека? В чем ее особенности? Не буду ничего выдумывать, возьму наш пример.
Стоимость нашей квартиры 13 782 907 руб. Первый взнос в размере 20,01% составил 2 775 628 руб., в том числе за счет средств материнского капитала.
Первая часть кредитных средств (первый транш) составила 154руб.20коп. Эта сумма переводится банком застройщику в течение 5 рабочих дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Наши ипотечные платежи в течение года с момента заключения договора составляют 92 копейки. Таким образом, в первый год, пока строится дом, у нас нет переплат по кредиту, мы спокойно можем копить на ремонт и будущие ипотечные платежи. Если бы мы взяли стандартную ипотеку, то уже со следующего месяца платили бы по 65 000 руб., плюсом к этому нужно было бы откладывать на ремонт. Согласитесь, разница очевидна.
Вторая часть кредитных средств (второй транш) в размере 3 305 102 руб., составляющий 30% от суммы кредита, будет переведена банком на эскроу-счет застройщика через 12 месяцев с даты заключения ДДУ. С этого момента в течение следующего года наши ипотечные платежи будут составлять 20 000 рублей в месяц, что опять же выгоднее, чем 65 000 руб. при стандартной или 75000 руб. при двухэтапной траншевой ипотеке.
Третья часть кредитных средств (третий транш) в размере 7 702 022 руб., что составляет 70% от суммы кредита, переводится банком на эскроу-счет застройщика еще через 11 месяцев (почти через 2 года после заключения ДДУ), то есть примерно за два месяца до планируемой даты сдачи дома в эксплуатацию. И уже с этого момента наши ипотечные платежи будут составлять 65 000 рублей в месяц, что опять же выгоднее, чем 75 000 руб. при ипотеке в два транша.
Данный вид ипотеки очень облегчает финансовую нагрузку на покупателя на время строительства дома. При оформлении обычной ипотеки заемщик должен сразу же вносить платежи, а если учитывать необходимость накоплений на проведение ремонтных работ, покупку мебели, техники, то речь идет о довольно крупной ежемесячной сумме.
Право собственности на квартиру, приобретенную по траншевой ипотеке, как и по обычной ипотеке, оформляется после того, как дом сдан в эксплуатацию и квартире присваивают кадастровый номер, а ипотечный договор ни чем не отличается от обычного. Разница только в финансовой нагрузке.
Выбирая траншевую ипотеку, необходимо внимательно изучить ипотечный договор и ДДУ, рассчитывать свои финансовые силы и помнить, что низкие ипотечные платежи предусмотрены только до сдачи дома в эксплуатацию, после этого придется вносить полноценный ипотечный платеж.