Новостройки в пригородных районах Петербурга продолжают расти в цене. За год - плюс 11,2%.
Сейчас среднестатистический «квадрат» в административно-подчиненных районах стоит 178,5 тысяч рублей. Две трети проектов - 24 ЖК из 37-ми - сосредоточены в Пушкинском районе. В Петродворцовом, Курортном, Колпинском - от трех до семи новостроек.
К средним цифрам и ценовым показателям сегодня надо относиться особенно аккуратно. На первичном рынке - разброд и шатания: условия продажи, цены и скидки обновляются чуть ли не ежедневно.
Причина - в затяжном конфликте интересов. Крупнейшие банки в начале года объявили, что по льготным ипотечным программам будут брать дополнительную комиссию. (См. «Страсти по льготной ипотеке»).
Крупные застройщики и продавцы сгоряча объявили ведущим кредиторам бойкот и переключились на банки «второго эшелона». (У тех аппетиты поскромнее). Сейчас ажиотаж несколько спал, идет ожесточенная торговля и притирка условий.
Одни застройщики чуть-чуть (чтобы не спугнуть покупателя) поднимают цены, другие предлагают собственные рассрочки (хотя бы до момента сдачи, а том что-нибудь как-нибудь наладится; банкиры тоже призадумались, и готовы снизить комиссионные платежи с 7,5-11,5% до 3-5%, но не всем и не по всем объектам. Разобраться в этой круговерти непросто.
Чтобы уважаемые читатели осознали масштаб проблемы, приведем главные цифры. За 2023 год льготной ипотекой воспользовались 930 тысяч семей. (В основном новостройки и чуть-чуть ИЖС). За тот же 2023 год граждане заключили 1 млн договоров долевки. То есть: сегодня стройка тотально зависит от льготной ипотеки.
Однако не менее важно видеть общий тренд: в нашем регионе жилье в пригородах дорожает быстрее, чем в спальных районах или в ближней Ленобласти. Даже в обычно сонном январе 2024-го средние цены в новостройках петербургских пригородных районов подросли, пусть и на символические 0,4%. (См. таб. 1).
По росту цен за 12 месяцев пригороды лидируют со значительным отрывом: плюс 11,2%, опережая по темпам удорожания спальные районы более чем в два раза. Отставание по уровню цен от «спальников» за год сократилось с 34 до 31%, от городских окраин без метро (типа Парголово или южной части Красносельского) уменьшилось с 10 до 5%. Разрыв с областными ценами увеличился с 10 до 21%.
По итогам года все районы в плюсе, кроме Колпинского, где в продолжающих строиться проектах «Астрид» и «Новое Колпино» цены тоже выросли, а вот в завершенном в прошлом году «Юттери» и цены снизились, и число вариантов значительно уменьшилось.
В лидерах прироста – Курортный район: плюс 25% за год. Там в феврале и июне 2023 года на рынок были выведены вторая и третья очереди ЖК «Курортный квартал» в Песочном, что заметно подняло средний ценовой уровень. (табл. 2).
Петродворцовый район по-прежнему самый дорогой, за счет стрельнинских ЖК «Любоград», «Дворцовый фасад» и «Veren Village Стрельна». Это единственный район из пригородных, преодолевший планку 200 000 рублей за «квадрат». В Колпинском и Курортном ценники колеблются у отметки 180 000. Отстает Пушкинский – менее 170 000.
Что в перспективе?
Отмеченный в феврале спад продаж - лишь краткосрочное отклонение от среднего уровня сделок, полагает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: «Горизонт планирования для застройщиков - 3-7 лет. Объем раскрытия эскроу-счетов (по завершению строительства) - рекордный: 3,7 трлн рублей в 2023 году, на 70% больше, чем в 2022-м.
Значительная часть прибыли идет на покупку участков. Стройка - процесс непрерывный. Девелоперы не могут враз останавливать проекты или сокращать их в три-четыре раза, а потом также срочно наращивать». По мнению Максима Ельцова, резкая остановка рынк маловероятна, существенный подъем - тоже: не с чего.
«Ситуация на первичном рынке заметно осложнилась после корректировки условий льготной ипотеки, - отмечает Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». - В пригородных районах, включая Пушкинский, еще удается поддерживать спрос, в том числе - за счет относительно невысокой стоимости лотов.
Но это ненадолго! Потому что строящееся жилье неизбежно будет дорожать - вслед за инфляцией, стоимостью кредитов и т. д. Единственный способ удержать цены в новостройках - увеличивать объем предложения.
А с этим тоже проблемы: администрация очень долго рассматривает новые проекты, выдвигает все новые требования по социалке и т.д. «Дальпитерстрой» располагает участками под застройку, но мы в течение последних семи лет не можем получить разрешение на строительство.
Ограничения при запуске новых проектов приведут к сжатию предложения и росту цен. А в перспективе - к кризису на первичном рынке и в смежных отраслях».
По мнению Максима Жабина, реальной альтернативы льготной ипотеке на рынке нет - только собственные рассрочки застройщиков, с последующим переходом (все равно) в ипотеку, возможно - на меньшую сумму. Эффективными могли бы стать строительные холдинги, располагающие собственным банком.
В такой группе можно менять «точку прибыли» - или корректировать условия кредитования, или цену квартиры. «Или у нас дорогие деньги и недорогие квартиры, или наоборот, - говорит Максим Жабин. - А вот чтобы дорогие квартиры и при этом дорогие деньги - такого не бывает. Рынок свое возьмет. Повышение цен приведет к сокращению спроса. Меньше будут строить. Количество проектов снизится».
«Пригород» согласен с приведенными выше оценками в главном: удержать (тем более - снизить) цены можно только за счет увеличения предложения. А для этого надо снизить бюрократические барьеры и умерить аппетиты чиновников, которые с радостью переложат бюджетные расходы (дороги, образование, медицина) на застройщиков.
Еще из важного (для тех, кто планирует приобретение жилья): в пригородах выросли не только цены, но и объемы продаж. Если в 2022 году, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в пригородных районах застройщики продали 6,5 тысяч квартир (9% в общем объеме спроса), то по итогам 2023 года - 10,6 тысяч (12%)
Приведенные данные по ценам получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».
Подробные сведения с динамикой по месяцам и распределением по типам квартир и домов доступны по ссылке