На что стоит обратить внимание при поиске места для размещения своего бизнеса в Санкт-Петербурге.
"Открылись новые перспективы, надо быстро расширить производственные мощности, чтобы занять свободную долю рынка."
"Надоела непредсказуемость продления договора аренды. Хочется больше надежности."
"Берем больше заказов, не хватает площадей, приходится увеличивать сроки исполнения."
"Уровень бизнеса вырос. Уже просто стыдно приглашать партнеров и клиентов на производство."
"С персоналом стало сложнее, люди выбирают не только зарплату, но и комфортную производственную среду."
Боль у всех разная, а решение приходит на ум одно - нужна новая производственная площадка.
В этой статье мы собрали основные моменты, на которые нужно обратить внимание при поиске места для размещения своего бизнеса.
1. Транспортная доступность
Индустриальная недвижимость, это в первую очередь "недвижимость", а потом уже "индустриальная". Поэтому она подчиняется основным законам рынка:
Золотое правило Вулворта: локация, локация и еще раз локация.
Локация имеет огромное значение для эффективной работы предприятия. Качественная логистика и удобная транспортная инфраструктура обеспечивают безопасность и своевременность доставки материалов и комплектующих, комфортное перемещение сотрудников, облегчает доставку готовой продукции и коммуникацию с покупателями.
Транспортная доступность снижает затраты на логистику и обеспечивает гибкость при планировании поставок, тем самым повышая уровень конкурентоспособности компании на рынке в целом.
Мыслите временем, а не расстоянием!
Правильнее всего определять радиус доступности не по километражу, а по времени в пути. Например, можно нарисовать радиус доставки в пределах часа от вашего нового места. Сделать это желательно в то время, когда вы планируете производить отгрузки. Ведь не секрет, что короткий по расстоянию путь, из-за пробок, занимает гораздо больше времени, чем более длинный.
Не забудьте проделать то же самое для времени часа пик. Благо у карт Яндекса собрана такая статистика.
2. Сохранение коллектива
По статистике, смена локации производства может привести к потере до 30% сотрудников, даже если переезд происходит в одном районе.
Связано это с высокой чувствительностью персонала к маршрутам и времени передвижения. Люди привязываются к местам - родственники и друзья, школа и кружки детей, спорт и хобби, арендованное или собственное жилье, удобная общественная инфраструктура. Все это делает переезд в новую локацию невероятно сложным процессом.
Конечно, если есть возможность найти подходящее решение в текущей локации, это будет оптимальным решением. Но к сожалению, чаще всего это трудно реализовать. Развитые промышленные зоны испытывают перегруженность спроса и цены бывают чрезмерно "раздуты".
Зоны старого "серого пояса" Санкт-Петербурга обладают изношенными сетями и старым фондом, вложения в который уже не оправдывают себя. Кроме того, их резиденты постепенно вытеснятся за пределы города в угоду застройщикам жилых комплексов.
Текущий дефицит рабочих рук на рынке и сложность с поиском квалифицированного персонала, заставляет бизнес уделять первоочередное внимание сохранению коллектива. Поэтому при поиске нового места необходимо уделить должное внимание удобству персонала.
Доступность общественного транспорта
Промышленные зоны в городе, не говоря уже о пригороде, не всегда имеют удобную транспортную доступность. В идеале, конечно, иметь рядом метро или прямой беспересадочный маршрут общественного транспорта от ближайшей станции.
Желательно наличие благоустроенной пешеходной дорожки от остановки до КПП. Некоторые проезды и дорожки в индустриальных зоны бывают настолько ужасны, что практически невозможно преодолеть короткий путь до работы, особенно во время погодной распутицы.
Перед выбором локации, желательно проехать или пройтись по предлагаемому маршруту общественного транспорта.
Направление движения в пиковые часы
Следует учитывать фактор, что сотрудники приезжают и уезжают с работы в одно и то же время. Если их маршрут будет совпадать с направлениями движения основных транспортных потоков, это может со временем заставить их искать другую работу.
Общественная инфраструктура
Наличие рядом с промышленной площадкой общественной инфраструктуры в виде продуктового ритейла, зоны автосервиса, бытовых услуг, пунктов сервисного обслуживания, курьерской доставки, спортивного досуга, развитого общепита и других, значительно повышает уровень жизни сотрудников и поможет сгладить негативный эффект от переезда, а возможно даже повысит их лояльность компании.
3. "Токсичное" соседство
В некоторых промышленных зонах, особенно в старых, где развитие шло по пути раздробления территории больших советских производств, вопрос соседства стоит очень остро. У вас может быть совместная территория, огородить которую не представляется возможным, общий заезд или даже единый корпус с предприятием, не отличающимся высоким уровнем производственной культуры.
Впечатление клиентов и партнеров, от посещения вашей компании, может быть сильно испорчено вашими соседями. Громкие звуки, грязь и запах будут вашими постоянными спутниками.
Не стоит забывать также, что и вы можете стать для кого-то "токсичным". В этом случае приготовьтесь столкнуться с негативными реакциями и проблемами со стороны соседей.
Особенно проблемным может оказаться близкое соседство с жилым массивом, и тогда надо приготовится еще и к общественному порицанию.
Чтобы избежать подобных проблем, делайте акцент при поиске локаций на современные промышленные зоны, индустриальные парки, созданные специально для этих целей. Выбирайте зоны так, чтобы воздействие на окружающую среду и жизнь соседей было минимальным, и оценивайте окружение до приобретения недвижимости.
Индустриальные парки создают благоприятную среду для бизнеса (группа компаний РБК, 26.10.2022 г.)
Одним из плюсов новых индустриальных парков, являются их резиденты. Обычно это компании, эффективно работающие в текущих условиях и имеющие средства для создания современных условий труда. Использование передовых технологий, современного и экологически чистого оборудования, не только уменьшает влияние на окружающую среду, но и способствует снижению выбросов и шумового загрязнения, что в свою очередь улучшает соседство.
Важно помнить, что взаимовыгодное соседство возможно только при сопоставлении интересов всех сторон. Постарайтесь учесть интересы соседей во всех аспектах вашей деятельности и стремитесь к конструктивному диалогу при возникновении конфликтов. Будьте готовы к компромиссам и ищите решения, которые могут удовлетворить и ваши, и их потребности.
4. Эксплуатация общей инфраструктуры
Многие компании, имеющие опыт "проживания в разношерстных" промышленных зонах, уже столкнулись с проблемами эксплуатации общей инфраструктуры. Чистка дорог от снега, покос травы, организация охраны территории, ремонт дорог и общей инженерной инфраструктуры - все это достаточно легко организуется при наличии позитивных, добропорядочных соседях. Но как только возникает сопротивление со стороны некоторых резидентов в части оплаты потребленных услуг, идиллия может нарушиться.
Поэтому наличие на территории открытой и профессиональной управляющей компания приносит дополнительные выгоды и оказывает положительный эффект на развитие бизнеса. Поэтому стоит ориентироваться на локации с работой квалифицированных УК. Это позволяет производственникам и предпринимателям сосредоточиться на своей основной деятельности, не отвлекаясь на уборку снега и плановые ремонты инженерных сетей.
5. Инженерные коммуникации
Производственные компании нуждаются в наличии инженерных коммуникаций для обеспечения необходимых ресурсов - электричество, газ, вода, канализация. Главное, на что нужно обратить внимание, при выборе площадки - это их наличие и возможность увеличения до необходимых лимитов.
Тут могут начаться неожиданные проблемы.
Участки в чистом поле без коммуникаций - тут все непредсказуемо. Наличие бумаг о возможности подключения может обернуться баснословными суммами. Или вообще невозможность организовать сброс в канализацию, что останавливает работу любого пищевого производства.
Старые промышленные зоны - на первый взгляд все хорошо, заведены необходимы мощности и все уже функционирует. Но износ инженерных сетей может достичь предела именно с вашим переездом, а реконструкция будет стоить, как новый чугунный мост, если это будет возможно.
Хорошим вариантом будет покупка участка с подведенными коммуникациями, а идеальным, покупка участка в новом индустриальном парке. Обычно в них мощности строятся сразу с запасом на весь объем развития и в случае необходимости, есть возможность увеличения мощностей. Ну и конечно, радует состояние новой инженерной инфраструктуры.
6. Юридическая прозрачность
Для сопровождения сделки по покупке готового производственного комплекса или земельного участка для строительства необходимо привлечение профильных юристов.
Старые промышленные здания часто имеют запутанные цепочку подтверждения прав собственности, что может в будущем привести к каким-либо проблемам: ограничение доступа через территорию другого предприятия, отмену права собственности, невозможность реконструкции или строительства и много другое.
Отдельные земельные участки могут иметь существенные ограничения на размещения отдельных классов производств, строительства зданий площадью более 1500 кв.м., сервитуты по сетям и дорогам и прочее.
Земельные участки в больших индустриальных парках чаще всего имеют прозрачную юридическую историю и предназначены для размещения производств. Информацию по всем ограничениям можно сразу получить из выписки на право собственности и справок из городской администрации.
7. Современные стандарты
Качество жизни в Санкт-Петербург постоянно повышается. И многие объекты недвижимости безнадежно устарели, с точки зрения современного человека. Чтобы не оказаться в ситуации, когда через несколько лет ваши вложения в индустриальную недвижимость сильно обесценились, рекомендуется уделить внимание внешнему виду и внутреннему инженерному обеспечению вашего проекта еще на стадии проектирования.
Важно найти подрядчиков, которые понимают современные тенденции и применяют стандарты нового качества и культуры производственной среды.
Заключение
В любом случае, поиск нового места для размещения вашего бизнеса - это приятные хлопоты.
Мы желаем вам найти для себя оптимальное место, которое позволит вырасти вашему бизнесу и сделать жизнь окружающих вас людей лучше!
