Как новый формат индустриальной недвижимости породил бум среди частных инвесторов на рынке арендного бизнеса
«Склады — это новый черный»: инвесторы в недвижимость поверили в light industrial (журнал Forbes, май 2023г.)
Возможно вы уже слышали про формат Light Industrial, но на всякий случай напомним. Так называются современные многофункциональные здания производственно-складского назначения, разделенные на отдельные блоки (секции) с индивидуальными входами, воротами и возможностью выделения административной зоны для офиса или шоурума. Это позволяет под одной крышей объединить все форматы коммерческой недвижимости - склад, производство, офис и шоурум.
Отличия от классических складов
В Light Industrial минимальная площадь секции может быть любой (встречаются от 20 кв.м.). Классические складские комплексы с запросами на такие малые объемы не работают. Кроме того в крупных складских комплексах небольшие запасы мощностей по электричеству, воде и отоплению, так как они ориентированы на хранение и сложно адаптируются под размещение технологичного оборудования. Покупка или аренда помещений в Light Industrial обходится в среднем по цене на 30-40% выше классической складской недвижимости.
Особенности формата
Повышенная гибкость и функциональность
Объекты Light Industrial быстро и главное недорого адаптируются под специфику каждого предприятия, дают возможность совмещать производственные, складские, офисные и торговые площади в едином пространстве.
Широкая функциональность обеспечивается проектными решениями: объединение секций и установка кран-балок, организация подъезда для грузовиков и автопоездов, минимум колонн, пристроенные офисные блоки, необходимое количество ворот и уровней полов в погрузочной зоне. Все это требует дополнительных затрат, но обеспечивает гибкость бизнеса и гарантирует высокую эффективность при доработке или запуске новых продуктов.
Эстетичный внешний вид
Особое внимание в Light Industrial отведено внешнему виду - архитектуре и дизайну элементов зданий. Для офисов и шоурумов важен презентабельный вид не только объекта, но и окружающей территории. Объекты имеют качественные асфальтированные проезды с оборудованными парковками, благоустроенную и озелененную территорию с местами для отдыха. Качественные отделочные материалы и остекление транслируют надежность резидентов перед клиентами и партнерами.
Расположение вблизи городских маршрутов
Комплексы Light Industrial размещаются в городских или пригородных районах с доступом общественного транспорта. Это значительно повышает транспортную доступность, облегчает собственникам и арендаторам привлечение квалифицированного и технического персонала. Высокая цена земли и недвижимости в таких локациях капитализируется в стоимости объектов Light Industrial по мере развития и освоения окружающей территории.
Целевая аудитория
В первую очередь такой недвижимостью интересуются представители бизнеса, стремящиеся к современным стандартам производства. Ключевые резиденты Light Industrial - предприятия с “чистыми” и высокотехнологичными производствами. К ним относятся: высокотехнологичные производства, специализированные технические компании, разноформатные сборочные предприятия, мебельные фабрики, дизайнерские мастерские и другие. Высокое эстетическое качество объектов и локации привлекают создателей предметов роскоши и мелкосерийных образцов, демонстрацию которых можно организовать в шоуруме при производстве.
Удивительный факт. Резидентами становятся не всегда стандартные предприятия, а такие решения, как скалодромы, картинги, фитнес-студии.
Причины роста популярности
Понижение порога входа
До появления формата Light Industrial возможности частных инвесторов ограничивали размер минимальных инвестиций. Купить огромный склад Big Box площадью от 10.000 квадратных метров могли себе позволить только владельцы крупных капиталов. Основными инвесторами такой недвижимости были банковские структуры, инвестиционные фонды или представители большого бизнеса.
Для инвесторов со средними размерами капитала существует возможность инвестиций в небольшие производственно-складские здания площадью до 1500 кв.м. Но выбор качественных помещений такого формата крайне скуден. В основном, это постройки советского периода, либо объекты для узкого использования.
Минимальный объем инвестиций в формат Light Indistrial определяется размером блока (секции). Соответственно, чем меньше его размер, тем большему количеству инвесторов становится доступен такой объект.
Гибкость компоновки и универсальность функционала
Благодаря возможности объединения секций можно настраивать конфигурацию под требования арендатора. Это позволяет быстро перестраивать помещения под изменение спроса, что повышает количество потенциальных клиентов и уменьшает сроки простоя.
Еще на этапе проектирования в помещения закладываются более широкие, по сравнению с обычными производственно-складскими зданиями, функциональные возможности: повышенная нагрузка на пол, железобетонные опоры широкого сечения с закладными для установки кран-балки, возможность въезда разного уровня для погрузки/разгрузки, обеспыленные полы, отдельные узлы учета на каждый блок и т.п. Это увеличивает стоимость строительства, но обеспечивает возможность удовлетворения спроса широкого круга потенциальных арендаторов.
В результате сложения этих двух факторов, инвестор получает востребованный на рынке объект для сдачи в аренду по хорошей ставке с минимальным простоем.
Защита права собственности
Право собственности на каждый блок (секцию) - регистрируется в соответствии с действующим законодательством, полностью защищая права инвестора. Данную недвижимость можно передавать в залог и иметь долевую собственность.
Высокое качество арендаторов
Переезд на новое место обходится бизнесу очень дорого. Существуют сложности демонтажа производственного оборудования, а также риск потери части сотрудников, не готовых менять привычную для них локацию. Поэтому компании стремятся заключить долгосрочные договора и иметь надежную площадку для развития. Кроме того, принятие решения о съезде не происходит спонтанно, и в соответствии с договорами, имеются обязательства об уведомлении за определённый срок, что позволяет спокойно найти следующего арендатора.
Ликвидность
Приобретая индустриальную недвижимость в качественных проектах, можно быть уверенным в росте стоимости и высоком спросе при продаже в будущем. В больших проектах индустриальных парков наблюдается спрос со стороны действующих резидентов - растущий бизнес требует новые площади, а переезжать на новое место не лучшее решение. Вместе с тем, развитая индустриальная площадка представляет собой симбиоз производственно-логистических компаний образующих единый кластер. При выборе локации для размещения своего производства, новый бизнес будет стремится держаться ближе к своим действующим партнерам и клиентам, что также поддерживает спрос на аренду помещений.
Ставка аренды
Состояние рынка индустриальной недвижимости на начало 2024 года характеризуется исторически минимальным уровнем вакансий и существенным ростом ставки аренды. В одну точку сошлись: накопленный дефицит инвестиций, застройка жильем городских производственных зон, износ и моральное устаревание старой советской инфраструктуры.
В связи с этим, можно утверждать о высокой надежности и доходности частных инвестиций в новый сегмент индустриальной недвижимости в ближайшие годы.
Управление бизнесом
У собственника блока Light Industrial есть возможность выбора уровня вовлеченности в бизнес. Можно заниматься всем самостоятельно, либо передать свой блок в доверительное управление Управляющей компании (- далее УК) Индустриального парка.
- УК занимается развитием всего парка: повышение привлекательности всего объекта, привлечение резидентов требуемого уровня, поддержание качества инфраструктуры с целью повышения арендного дохода.
- Компонует из блоков разных собственников оптимальные площади под действующий спрос и предоставляет арендаторам дополнительное оборудование (стеновые перегородки, кран-балки, рампы для погрузки).
- Занимается сбором платежей, обслуживанием внутренних инженерных сетей, урегулированием споров и претензий, следить за правильной эксплуатацией помещений.
Все это позволяет более эффективно удовлетворять спрос и получать повышенный доход. Взамен УК получает договорной процент от выручки.
Собственник принимает только ключевые решения при необходимости проведения косметических работ и может не участвовать в оперативной деятельности.
Надеемся, что теперь Вы сможете обратить внимание на новый сегмент индустриальной недвижимости и найти свой идеальный объект для инвестиций!