После заключения договора на покупку жилья и его заверения у нотариуса, мужчина столкнулся с проблемой регистрации права собственности в Росреестре. Некорректно оформленная сделка стоила полутора лет судебных тяжб и массы нервов и средств. Как такое могло произойти? Рассказываем подробнее.
Суть конфликта
Обычный россиянин решил приобрести жилье, и нашел подходящий вариант. Цена устроила обе стороны, и сделка состоялась. Покупатель заплатил полную стоимость квартиры, и мужчины отправились к нотариусу для удостоверения сделки. Был составлен предварительный договор купли-продажи. По его условиям, основной договор следовало оформить спустя три месяца. По истечении срока этого не произошло.
В Росреестре отказались зарегистрировать жилье на нового владельца, так как имеющийся предварительный договор не подразумевает передачу права собственности. (ст. 429 ГК РФ).
Несостоявшийся собственник хотел решить вопрос мирно, но продавец просто игнорировал все попытки. Покупатель обратился в суд. Основное требование – признать договор основным для оформления права собственности за оплаченную квартиру.
Позиции сторон
Истец.
Покупатель разъяснил суду, что купил недвижимость у ответчика 6 месяцев назад, отдав за нее 2,6 млн. рублей. Столкнулся с трудностями – Росреестр не регистрирует право собственности на основании предварительного договора.
Истец неоднократно пытался договориться с покупателем, но тот игнорировал его телефонные звонки.
Сейчас просто перестал брать трубку.
Письменное требование выполнить обязательства истец передавал, но подтвердить это не может. Он не сохранил копий, и квитанций об отправке заказного письма с описанием вложения тоже предоставить не может.
Истец утверждает, что его неверно проконсультировали. Он понятия не имел, что такой договор не подтверждает собственности на новую квартиру (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Для регистрации в Росреестре требуют договор купли-продажи и акт передачи (ГК РФ Статья 549).
Ответчик договор заключать отказывается. Ситуация кажется истцу безвыходной.
Ответчик.
Ответчик: «Если покупатель хочет судиться, пусть судится. Я подписывать ничего не буду, и на суды тоже ходить не буду».
Позиция городского суда
Договор, заключенный между участниками, охватывает ключевые аспекты будущего соглашения, включая объект сделки, ее стоимость и дату для оформления основного договора. Истец не предъявил документы, подтверждающие оплату за квартиру, однако в тексте документа зафиксировано, что платеж выполнен полностью, что и служит доказательством оплаты. Следует отметить, что установленный период для подписания основного договора уже прошел. После этой даты все обязательства по предварительному договору отменяются.
В случае, если одна из сторон избегает выполнения своих обязательств, другая должна официально предложить заключить его, сделав это до истечения срока действия предварительного договора (п. 6 ст. 549 ГК РФ.)
Если предложения не принимаются, то возникает основание для обращения в суд (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Нужно учесть, что уклонением будет считаться не только игнорирование, но и ответ, содержащий предложение со значительными изменениями условий.
Направить иск возможно в течение 6 месяцев со дня окончания срока действия предварительного договора.
Истец должен был направить предложение о заключении сделки. Покупатель утверждает, что делал это, но подтвердить свои слова не может. Письменное обращение не зафиксировано, а телефонные переговоры к иску не приложишь.
Поэтому суд в иске отказывает.
Истец имеет право обжаловать решение в ВС субъекта РФ.
Возмущенный мужчина так и сделал.
Позиция суда апелляционной инстанции
Согласно его выводам, предварительное соглашение не является окончательным договором купли-продажи, и покупатель не совершил действий, предусмотренных законом, чтобы обязать продавца пойти на заключение окончательного договора. Таким образом, нет оснований требовать заключения окончательной сделки.
Решение городского суда осталось в силе.
Решение кассационного суда
Здесь также суд нашел все предыдущие решения законными, и отменять не стал.
Решение городского суда осталось в силе.
Покупатель в отстаивании своих законных интересов проявил упорство, и обратился в Верховный суд РФ.
Верховный суд
Три инстанции занимались вопросами, которые не были предметом иска истца, игнорируя его реальные претензии.
Суд высшей инстанции разъяснил, что договор, в котором содержится пункт о полной или значительной оплате, следует рассматривать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.
Сделка фактически совершена, все деньги за недвижимость выплачены. Договор признается основным, право собственности передается покупателю. Остается только зарегистрировать его.
Дело отправлено на новое рассмотрение.
И вновь городской суд!
В суде признают ошибку, договор признан основным, право собственности установлено.
Суд встал на сторону истца.
Что же все это значит?
Честный и добропорядочный покупатель потратил полтора года и пережил четыре судебных заседания, чтобы вступить в право собственности. Между тем, он мог этого избежать, если бы отнесся к такому важному делу, как покупка квартиры, более внимательно.
Юридическая консультация перед важной сделкой – доступная и очень полезная услуга, которая исключает многие скрытые риски.
Зачем нужен предварительный договор?
Это удобный инструмент для обеих сторон сделки, которые еще не готовы к ее завершению. Причины разные - не готовы документы, продавцу нужно время, чтобы снять обременение, или покупатель ждет одобрения ипотечного кредита в банке.
Подписание предварительного договора дает право требовать выполнения обязательств, включая возможность обратиться в суд. В договоре можно предусмотреть штрафные санкции для нарушителя и взыскать с него убытки вместе с неустойкой (ГК РФ Статья 394).
Очень часто договоренность подкрепляется передачей небольшой суммы в качестве задатка (Ст. 380 ГК РФ). Это соглашение также должно быть правильно оформлено – либо как отдельный документ, либо включено в предварительный договор. Если сделка сорвется, то сторона, не исполнившая своих обязательств, должна вернуть задаток, иногда в двойном размере (Ст. 381 ГК РФ).
Если у покупателя есть вся сумма на руках, но продавец не готов к сделке, не стоит ее передавать полностью. Это лишает продавца мотивации довести дело до конца.
В случае отказа придется защищать свои права в суде, и, как показывает практика, суды не торопятся принимать сторону истца. Если по формальным признаком оснований для удовлетворения иска нет, то суд его и не удовлетворит.
Это подтверждает и практика ВС РФ – суд высшей инстанции регулярно разъясняет правила трактовки договоров и статьи, которые нужно применять в каждой конкретной ситуации.
Время, проходящее в процессе, может усложнить ситуацию, особенно если продавец или покупатель умерли, и уже наследникам приходится заниматься оформлением недвижимости.
Как такое могло произойти
Мы выделили несколько причин, которые могли повлечь этих события:
- Продавец вел себя недобросовестно.
- Несовершенство и бюрократия в судебной системе.
- Покупатель не проявил должную осмотрительность при заключении сделки.
А как считаете вы? Пишите в комментариях.
Также советуем почитать нашу новую статью:
Приглашаем в наш телеграм-канал, там мы публикуем самые свежие новости в в законодательстве, даем полезную информацию, отвечаем на ваши вопросы и проводим конкурсы с подарками!