В статье описывается ситуации при каких обстоятельствах могут забрать приобретённую недвижимость, а также даются советы, как этого можно избежать.
В наши дни процедура банкротства не является таким уж редким явлением. Абсолютное большинство людей в преддвериях банкротства или же при наступившей ситуации неоплаты долгов пытаются в кратчайший срок избавиться от активов, к которым также относится недвижимость. Наиболее изобретательные делают это через цепочку сделок. Например, сначала оформляется дарение на родственника, а потом от его лица происходит продажа.
Чем же рискует покупатель, приобретая данный объект недвижимости? Всегда есть определённая вероятность того, что в течение трёх лет продавец может стать банкротом. Это может произойти также не по воле продавца. Например, на его банкротство может подать банк и, соответственно, начать оспаривать все предыдущие сделки за трёхгодовалый период. Всё зависит от того, по каким основаниям может быть оспорена сделка. При самом неблагоприятном исходе спора у приобретателя заберут недвижимость и он встанет в реестр вместе с другими кредиторами в деле о банкротстве. В случае, если же оформление перехода права произойдёт через дарение, то возможен вариант, что покупатель не попадёт в реестр и вообще теряет право требовать что-либо по договору. К сожалению, такие случаи не редкость.
Очень многое зависит от того, насколько настойчивы будут кредиторы и арбитражный управляющий в банкротном процессе. Управляющий обязан проверить все сделки на предмет подозрительности, которые были за три года до принятия заявления о банкротстве. Некоторые кредиторы в деле о банкротстве также имеют возможность влиять на процесс, самостоятельно оспаривая сделку или же обжалуя действия управляющего.
Важно понимать, что на банкротство подают не только должники, которые хотят избавиться от долгов, но также могут заявить и кредиторы, которые теоретически могут предположить, что есть выведенное имущество. В моей практике достаточно много такого рода дел. В одних я участвую в процессе в статусе арбитражного управляющего, в других в качестве юриста.
Инициирование банкротства со стороны кредиторов это довольно действенный аргумент и в случае оспаривания сделки недвижимость возвращается в конкурсную массу, а кредитор получает истребуемую задолженность или её часть из её реализации. Может произойти так, что оспариваемая недвижимость являлась единственным жильём должника. В этом случае данная сделка не должна оспариваться ввиду указания Постановления Пленума Верховного Суда №18 от 25.12.2018 г., так как единственное жильё не будет продано и не пополнит конкурсную массу.
Есть исключения. С 2012 года Министерство Юстиции РФ активно разрабатывает законопроект, который предусматривает возможность обращения взыскания на единственное жильё, если его признают роскошным. На данный момент суды активно стали применять судебную практику об обращении взыскания на единственное жильё. В соответствии с этим подходом предоставляется замещающее жилое помещение взамен предыдущего в том районе, где оно находилось.
Что делать при покупке квартиры, каким образом максимально исключить такую ситуацию и что делать, если это произошло
Однозначно исключить какое-либо дарение, стоимость жилья должна соответствовать рыночной. Продажа должна быть публичной, то есть объявления о продаже должны быть размещены на публичных профильных порталах, сайтах, иных информационных источниках (Avito, Циан). По выписке о переходе прав ЕГРН можно проследить были ли продажи данного объекта за короткий период. Проверить продавца на наличие исполнительных производств, спора о банкротстве. Также просмотреть ту же информацию по супруге/супругу продавца. Убедиться, в какой период времени данное жильё приобреталось ранее продавцом, имеет ли какие-либо права на жилище второй супруг. В случае, если имеет, проверить всю ту же информацию, как и по продавцу. Все справки, прочие выписки, скриншоты с сайтов, где вы находили информацию по продавцам и объекту, доказательства оплаты денежных средств, возможную переписку с продавцом хранить. Скриншоты и фотографии сайта должны быть информативны, отражать информацию, с какого сайта они сделаны и очень важно в какой период времени, таким образом, чтобы по ним можно было чётко идентифицировать объект продажи. Желательно отразить в них URL страницы и дату фиксации, на которой расположена та или иная информация. Тем самым покупатель позиционирует себя как добросовестного и осмотрительного приобретателя жилья.
Условия в договоре не помогут покупателю
Никакие условия, прописанные в договоре, например, что продавец гарантирует или заверяет о том факте, что не находится в банкротстве и т.д. абсолютно бесполезны. Они не несут в себе никакой пользы, кроме как психологического давления на продавца. Теоретически, если должник указал заранее недостоверную информацию, чем причинил ущерб кредитору, при грамотной защите, возможно, это будет являться основанием для неприменения п. 4 ст. 213,38 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это означает, что долг (равный стоимости недвижимости) продавца-банкрота перед покупателем по окончанию банкротства не будет списан. В моей практике были случаи, когда задолженность должника не списывалась перед банками, так как должник при оформлении кредита предоставлял о себе неверную информацию. Умолчал о имеющихся кредитах в иных банках, исказил информацию о доходах в сторону уменьшения.
Рекомендации и советы при приобретении недвижимости
Я бы порекомендовал оставить следы реального перевода денежных средств. Не просто расписка в их получении, а, например, перевод с карты на карту или на определённый счёт продавца с карты покупателя. Также позаботиться о природе возникновения денежных средств, за которые покупается объект. Потому как может возникнуть вопрос о реальности оплаты покупки и факта наличия денежных средств покупателя. В спорах о банкротстве применяется повышенный стандарт доказывания и одной расписки будет недостаточно.
Недобросовестные должники оформляют договор купли-продажи на скорую руку с аффилированным (дружественным) лицом, а в доказательство оплаты часто предоставляют в суд расписку. По факту можно легко убедиться, что человек, который приобретал спорное жильё, имеет кредиты или, например, не имел и не имеет никакого дохода, имеет исполнительные производства и просуженную задолженность. Иными доказательствами происхождения денежных средств лицо, приобретавшее недвижимость, не располагает. Соответственно встаёт вопрос о реальности сделки.
Если же сделка оспаривается по неравноценности, необходимо указать, что стоимость жилья соответствовала рыночной. Возможно, понадобится оценочная экспертиза в судебном споре. Причём экспертизу необходимо делать на момент продажи. Оцениваться объект должен в период совершения сделки, потому как стоимость может отличаться существенно. Возьмём для сравнения стоимость жилья июль 2020 года и в настоящий момент. Она значительно будет отличаться. Возможно, рядом построили метро, детский сад, школу, всё это также может влиять на стоимость жилья. В случае, если не согласны с экспертизой, готовьте рецензию на неё. Важно указать, что если и есть расхождения с рыночной стоимостью, то они не существенны и это нормально для делового оборота. Можно также указать, что необходим был, например, ремонт, квартира требовала вложений, возможно, имелись задолженности и т.д. Не стоит забывать, что сторона по судебному спору должна доказать все факты и обстоятельства, на которых она обосновывает свои доводы и возражения.
В случае, если сделка оспаривается по тем основаниям, что сделка была направлена на то, чтобы причинить вред кредиторам, то здесь важно указать на публичность отношений. Максимально раскрыть, каким образом проверялась информация по продавцу и объекту недвижимости. Показать переписку с покупателем и т.д. Учесть советы по реальности оплаты, которые были прописаны свыше в статье: в том числе доказать фактическое наличие и природу возникновения денежных средств у покупателя. Указать суду и обосновать, что покупатель не только зарегистрировал квартиру на себя, но и фактически владеет данной недвижимостью.