Добрый день, мои дорогие читатели! Сегодня мы поговорим на тему, указанную выше, в связи с возрастающим неподдельным интересом к вопросу о развитии строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области в ближайшем будущем в связи с принятием Правительством Ростовской области целого ряда нормативных документов, позволяющих не только решить множество проблем, существующих в настоящее время в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства, но и предотвратить появление новых в данных отраслях.
Одним из таких важных и решающих нормативных документов является принятое 2 марта 2023 года Правительством Ростовской области Постановление №119 «Об утверждении Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года», которое поднимает, рассматривает, анализирует и прогнозирует на период с 2023 года по 2030 год включительно, такие вопросы и проблемы в нашем регионе, как:
- текущая ситуация в строительстве и жилищно-коммунальном хозяйстве;
- градостроительная политика;
- новые жилищные возможности: развитие ипотечного кредитования; развитие индивидуального жилищного строительства; восстановление прав граждан – участников долевого строительства; обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда; улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан; развитие рынка арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования;
- новый ритм строительства: совершенствование системы управления капитальными вложениями; кадровое и ресурсное обеспечение строительной отрасли; совершенствование контрольной (надзорной) деятельности в строительстве; развитие института экспертизы проектной документации;
- развитие жилищно-коммунального хозяйства: управление жилищным фондом; капитальный ремонт жилищного фонда; коммунальная инфраструктура (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, обращение с отходами производства и потребления); профессиональная трансформация в сфере жилищно-коммунального хозяйства; формирование комфортной городской среды;
- промышленность строительных материалов;
- развитие и модернизация транспортной инфраструктуры;
- климатическая повестка в отрасли строительства и жилищно-коммунального хозяйства: адаптация к последствиям изменения климата; охрана окружающей среды; снижение объема выбросов парниковых газов и энергетическая эффективность;
- цифровая трансформация отрасли строительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- риски реализации Стратегии.
Основной целью Стратегии является обеспечение достижения к 2030 году национальных целей и стратегических задач, определенных Указами Президента Российской Федерации №204 от 7 мая 2018 года «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» и №474 от 21 июля 2020 года «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года».
Задачами для достижения указанной цели являются:
- создание условий для преодоления последствий кризисных явлений за счет строительной отрасли как основы для восстановления экономики;
- повышение комфортности и доступности жилья, улучшение качества городской среды;
- формирование высокотехнологичных, конкурентоспособных отраслей строительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- повышение энергоэффективности строящихся и существующих объектов капитального строительства и коммунальных систем;
- вовлечение в хозяйственный оборот ранее не задействованных для строительства земельных участков, повышение эффективности использования земельных участков, предназначенных для строительства.
Таким образом, содержание Постановления №119 «Об утверждении Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года» охватывает широкий спектр вопросов, постоянно возникающих в наиболее уязвимых и проблемных для нашего региона сферах, позволяя не только их решить, но и предотвратить их появление в будущем, прибегая к различным инструментам и способам их решения в комплексе.
Среди новых жилищных возможностей Правительство Ростовской области считает развитие рынка арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования, посвящая этому вопросу целый подраздел.
Правительство Ростовской области вместе с другими органами и их структурами нашего региона из года в год детально не только изучает и анализирует рынок арендного жилья уже существующего в области, но и выявляет причины и основания для развития рынка такого жилья, определяет критерии его существования в нынешнее время и пути решения задач и достижения целей для его благополучного развития и существования в нашем регионе в будущем.
Что касается непосредственно вопроса рынка арендного жилья и разновидностей такого жилья, то к сожалению, в действующем российском законодательстве отсутствуют понятия и определения тому, что же такое «арендное жилье коммерческого использования», «арендное жилье некоммерческого использования» и «арендное жилье социального использования». Но это вовсе не означает, что данные понятия в нашей жизни возникли впервые или мы их впервые слышим.
Рассмотрим в настоящей статье каждый вид арендного жилья более подробно в соответствии с реалиями нашей жизни и действующим законодательством Российской Федерации.
Например, в статье 19 действующего Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) дается определение жилищному фонду коммерческого использования и жилищному фонду социального использования.
Жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, представляющих собой жилищный фонд социального использования и специализированный жилищный фонд. Действующее жилищное законодательство определяет виды жилых помещений (статья 16 ЖК РФ): жилой дом и часть жилого дома, квартира и часть квартиры, комната. Данные виды жилых помещений и образуют в целом жилой фонд коммерческого использования, так как собственники имеют полное и закрепленное законом право владения, пользования и распоряжения принадлежащими им на праве собственности жилыми помещениями (собственники имеют право продать, совершить обмен, сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование, дарить и совершать иные действия в отношении своего жилья). В нашем случае раз речь идет об арендном жилье коммерческого использования, то здесь основу данного вопроса составляет сдача собственниками в аренду жилых помещений за определенную плату.
Если внимательно посмотреть в целом на рынок жилья в России и ее регионах (Ростовская область – не исключение), то вся недвижимость в нашей стране условно разделяется на жилую и коммерческую. Если первый вид недвижимости предназначен исключительно для проживания в нем людей и для удовлетворения потребностей населения в жилье, то второй вид недвижимости – исключительно для осуществления предпринимательской деятельности, основная цель которой является получение прибыли или так называемого пассивного дохода (например, от сдачи в аренду помещения).
В последнее время в нашей стране уделяется большое внимание вопросу существования и развития рынка коммерческой жилой недвижимости. В принципе, не обязательно быть предпринимателем, чтобы сдавать жилое помещение в аренду и получать соответствующий доход от сдачи в аренду жилья, достаточно быть лишь «честным» и «ответственным» перед налоговыми органами. Вот здесь и возникает следующий главный вопрос: а можно ли апартаменты отнести к коммерческому жилью, как особой разновидности недвижимости в России? Ведь апартаменты - это не просто помещения, где можно временно пребывать людям, но и прежде всего – это помещения, где созданы все необходимые условия для комфортного проживания людей, семей с детьми, где все предусмотрено для людей до мелочей: начиная от планировки в таких помещениях, и заканчивая наличием в апартаментах постельных принадлежностей и средств гигиены. Апартаменты стали настолько популярны в России, что наши сенаторы решили узаконить статус апартаментов, правда пока безрезультатно, но все шансы у них имеются. Более того, интерес к строительству апартаментов появился прежде всего у самих застройщиков, которые в крупных городах в основном и ориентированы на данный вид строительства ввиду наличия большого спроса на него у населения. Не малый интерес к такому «жилью» имеется и в Ростовской области в связи с увеличением туристических потоков в различных своих направлениях, увеличения количества рабочих мест и т.д. Конечно же, апартаменты – это очень удобный для граждан сегмент недвижимости: можно приобретать их в собственность, можно ими распоряжаться по своему усмотрению, например, сдавать в аренду, можно в них жить самому собственнику. Но, здесь важно понимать, что апартаменты, насколько бы не были они удобны и комфорты для проживания, они являются нежилыми помещениями, в которых нельзя регистрироваться по месту жительства (нельзя оформить не только постоянную регистрацию, но и временную). Такие объекты недвижимости не являются объектами жилого фонда, и более того, на них не распространяются правила и требования, которые предъявляются к жилым помещениям (например, инсоляция, высота потолков, освещение, расположение инженерных коммуникаций и т.д.), не говоря уже об отсутствии правил и требований, предъявляемых к деятельности самих застройщиков при проектировании и строительстве таких объектов.
В свою очередь, следует различать такие понятия как «коммерческое жилье» и «коммерческий найм», так как это два совершенно разных по содержанию и смысловой нагрузке понятия. В нашей стране имеется коммерческое жилье государственного жилого фонда, которое сдается гражданам в пользование по договору коммерческого найма. Данные помещения имеют официальный статус жилого помещения, что отличает его от апартаментов.
Что касается коммерческого найма, то по своей правовой природе он представляет собой договор аренды, по которому любой гражданин может в пользование и владение получить жилое помещение за определенную плату и арендаторами выступают только физические лица и члены их семей. Граждане, заселившиеся в квартиру по договору коммерческого найма, не имеют права на использование недвижимости в имущественных сделках и на последующую приватизацию данного жилья.
А вот здесь следует провести грань между такими понятиями как «арендное жилье коммерческого использования» и «арендное жилье некоммерческого использования». Важную роль в развитии и расширении рынка арендного жилья некоммерческого использования сыграл Указ Президента Российской Федерации №600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», так как он направлен на обеспечение формирования рынка доступного арендного жилья и развития некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Согласно данному Указу, Правительству Российской Федерации поручено обеспечить:
- увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов;
- создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет;
- снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 процентов путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса;
- предоставление доступного и комфортного жилья 60 процентам российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Кроме того, Указом Президента Российской Федерации Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации поручено:
- разработать комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе;
- обеспечить формирование специальных условий ипотечного кредитования отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), создание ипотечно-накопительной системы, предусмотрев меры государственной поддержки;
- обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода;
- разработать комплекс мер, направленных на решение задач, связанных с ликвидацией аварийного жилищного фонд и т.д.
Одним из важных направлений в развитии и расширении рынка арендного жилья некоммерческого использования Правительство Ростовской области предлагает определить в пользу так называемых доходных домов в новом формате. Например, еще в 2014 году между Правительством Ростовской области и Агентством финансирования жилищного строительства подписано Соглашение «О развитии жилищного арендного жилья». Реализация Соглашения должна идти с применением финансового инструмента «Арендное жилье», разработанного для развития доступного фонда наемного жилья. Предполагалось, что развитие рынка арендного жилья позволит тем самым решить многие социальные и экономические задачи в регионе, например, от увеличения мобильности рабочей силы до обеспечения населения доступным и комфортным жильем.
Что касается арендного жилья социального использования, то как мною было указано выше, в действующем российском законодательстве определение тому не дано, но в Жилищном кодексе РФ закреплено понятие жилищного фонда социального использования. Он представляет собой совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов. По договору найма жилого помещения фонда социального использования одна сторона – лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных действующим жилищным законодательством.
При этом в качестве наймодателя могут выступать:
- орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
- организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
В качестве нанимателя выступают граждане, которые признаны по установленным действующим жилищным законодательством основаниям нуждающимися в жилых помещениях, и гражданам, признанным по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в случае, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый Жилищным кодексом РФ;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.
Мы рассмотрели в настоящей статье и поговорили о том, что же представляет собой каждый вид арендного жилья в нашей стране и непосредственно в Ростовской области, а теперь перейдем к тому, что же в этой связи предлагает нам конкретно Правительство Ростовской области в рамках утверждаемой им Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года согласно Постановлению №119 от 2 марта 2023 года.
Основаниями для рассмотрения Правительством Ростовской области вопроса о развитии рынка арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования как одной из новых жилищных возможностей в свете последних событий на арендном рынке являются:
- отсутствие рынка аренды жилья, эксплуатация которого осуществляется институциональными инвесторами, и легальный арендный жилищный фонд;
- отсутствие сегмента некоммерческой аренды для семей с доходами ниже средних, который формируется частными инвесторами при поддержке государства.
Задачей является улучшение жилищных условий граждан за счет формирования доступного рынка арендного жилья:
- коммерческого - для семей с доходами не ниже средних; некоммерческого - для отдельных категорий семей с доходами ниже средних;
- социального (государственного и муниципального) - для отдельных категорий семей с низкими доходами.
В целях решения вопросов по развитию в Ростовской области рынка арендного жилья Правительство Ростовской области предлагает провести следующие мероприятия:
- совершенствование правового регулирования сферы строительства арендного жилья коммерческого, некоммерческого и социального использования;
- предоставление земельных участков для строительства арендного жилья;
- введение мер стимулирования инвесторов для создания арендного жилищного фонда.
В качестве результатов осуществления указанных выше мероприятий Правительством
Ростовской области отмечено:
- сформировано правовое регулирование сферы арендного жилья;
- созданы механизмы поддержки проектов строительства арендного жилья.
Анализируя все, указанное мною выше в настоящей статье, можно с уверенностью сказать, что история с развитием и расширением арендного жилья в Ростовской области, неважно коммерческое оно, некоммерческое или социальное, претерпевает значительные изменения в настоящее время, так как важным стимулом для появления, развития и укрепления рынка арендного жилья в нашем регионе является не только появление новых правовых механизмов регулирования данной сферы на федеральном, региональном и местном уровнях, но и наличие прежде всего таких факторов, как:
- рост численности населения области без учета туристического потока, что непосредственно влияет на спрос жилья;
- нуждаемость в улучшении жилищных условий среди населения, уровень доходов которого минимален и не позволяет приобрести в собственность личное жилье;
- несмотря на то, что в нашем регионе действуют такие федеральные меры государственной поддержки, как ипотечные продукты: «Семейная ипотека», «Сельская ипотека», «Льготная ипотека для IT-специалистов», «Под 7% годовых» и «Дисконт», не каждая семья может позволить себе приобрести жилье (неважно первичное или вторичное), так как размер платежа по такой ипотеке может повлиять на ежемесячный бюджет семьи в сторону его значительного уменьшения;
- признание объектов жилищного фонда аварийными и необходимость переселения граждан в рамках федеральных и региональных программ такого переселения;
- появление новых рабочих мест с учетом специфики деятельности предприятий в Ростовской области и т.д.
Эти и другие факторы, говорят нам о том, что нельзя рассматривать сферу строительства в нашем регионе только в одном направлении – проектировании и строительстве жилого фонда, направленного на продажу, ориентируясь только на спрос населения в целях приобретения им такого жилья в собственность (в рамках ипотечных программ или без них, в рамках программ федерального или регионального субсидирования или иной поддержки). Необходимо развивать и другое направление в сфере строительства – строительство арендного жилья, спрос на который с каждым годом только растет. Арендное жилье всегда являлось, является и будет являться одним из важнейших элементов рынка жилья. Такое жилье способно удовлетворить потребности граждан в так необходимом для них жилье здесь и сейчас. Особенно важно понимать и учитывать нуждаемость в арендном жилье определенных категорий граждан и населения, таких как: молодые семьи; студенты; специалисты различных областей и отраслей (учителя, преподаватели, ученые, программисты, врачи, инженеры и т.д.), особенно в силу специфики своей работы или профессий, вынужденных менять место проживания; семьи в силу материального положения и отсутствия средств для выплаты первоначальных взносов по ипотеке и другие категории. Более того, важно не только развивать и расширять сферу строительства арендного жилья при осуществлении государственного и регионального финансирования такого строительства, но и не маловажным является контроль и надзор за деятельностью самих застройщиков, начиная с этапа проектирования и заканчивая вводом в эксплуатацию такого жилья. Ведь главным является не только количество возведенных и введенных в эксплуатацию квадратных метров и быстрота такого строительства и ввода, но и прежде всего качество такого жилья, так как главная задача такого строительства – это удовлетворение потребностей граждан в жилье, а не получение новых житейских проблем при решении ими жилищного вопроса.