Посчитали вместе с экспертом, что выгодней: приобрести квартиру в новостройке или купить земельный участок и возвести дом. Сравнили инвестирование и проживание.
Рынок анализировали вместе с Оксаной Сайгылы, основателем АН «Доход с Недвижки».
Выбор объекта инвестиций всегда нужно начинать с определения стратегии. Как вы хотите использовать объект недвижимости? Будет ли это посуточная или долгосрочная аренда, а может вы планируете сделать инвестиционный ремонт/упаковку и выгодно продать ваш объект?
С развитием ипотеки на ИЖС в нашем арсенале появилась новая стратегия – строительство загородных домов для организации базы отдыха/глэмпинга или же для перепродажи дома по завершении строительства.
Если говорить про доход от аренды недвижимости, то тут действуют некоторые общие правила, но есть и особенности.
Важно оценить и учесть:
1) Бюджет покупки и какой суммой начальных вложений вы располагаете.
В инвестициях планирование бюджета и дополнительных расходов – очень важная часть, от которой зависит и ваша будущая прибыль.
Если с квартирой всё просто и понятно – либо есть стоимость покупки за наличные средства, либо известна минимальная сумма первоначального взноса по ипотеке и ежемесячные платежи (плюс сопутствующие расходы: страховка, оценка, госпошлины и т.д.), то с вложениями в загородную недвижимость вас могут ждать существенные дополнительные расходы. Например:
- Инфраструктурные платежи, которые не всегда можно включить в ипотеку – это плата за обустройство инфраструктуры и коммуникаций в коттеджном поселке, в котором вы приобретаете участок для строительства (КПП, охрана, видеонаблюдение, дороги, электричество, водоснабжение, зоны отдыха, детские площадки и проч.). Платеж может составлять от 100 000 руб. до 1 500 000 руб.).
- Самостоятельное обустройство системы канализации и скважины/колодца, подключение газа, подключение к ЛенЭнерго (от 130 000 руб. до 500 000 руб.).
- Работы по подготовке участка к строительству (разработка, обсыпка, система дренажа и др.)
- Дополнительные работы на участке: обустройство забора, газона, зоны парковки, беседки, дорожки и проч.)
2) Точки притяжения.
Для успешной сдачи квартиры в посуточную аренду есть стандартные работающие правила: хорошая транспортная доступность, в идеале, метро пешком; близость к достопримечательностям/точкам притяжения в городе; наличие в локации крупных медицинских центров/бизнес-центров/вузов.
В туристических городах посуточная аренда работает даже в спальных районах, при грамотной упаковке и профессиональном управлении.
Если вы планируете самостоятельную сдачу квартиры в аренду, наладить процессы несложно, как и найти персонал для уборки и заселения гостей.
С загородной недвижимостью, в целом, правила точек притяжения тоже действуют. Здесь уже смотрим на наличие в локации природных объектов (водоемы, лес, эко-тропы), развлекательной инфраструктуры (горнолыжные курорты, СПА-центры, вейк-парки и проч.), исторических достопримечательностей (дворцовые ансамбли и парковые зоны, форты, музеи под открытым небом).
При этом вы можете так обустроить свое домовладение, что вашим гостям не захочется покидать пределы участка. Например, построить баню, с панорамными окнами в сторону леса, поставить на террасу купель фурако, обустроить уютную костровую зону, интересную детскую площадку.
Транспортная доступность, наличие комфортной дороги и время в пути, для выбора загородной недвижимости тоже имеет значение. Учитывайте возможность добраться до вашего дома на общественном транспорте/электричке/такси.
С загородной недвижимостью уже придется приложить больше усилий для организации посуточной аренды. Насколько вы готовы самостоятельно ездить заселять гостей, подходит ли поселок и его система охраны для системы удаленного заселения, где найти персонал для уборки и обслуживания. Особенно важно сезонное обслуживание, такое как чистка дорог, уборка снега и проч.
Если же рассматривать загородную недвижимость для перепродажи или для жизни, то тут необходимо учитывать газификацию поселка, технологию строительства, наличие социальной и торговой инфраструктуры поблизости, хорошую транспортную доступность.
Также рабочей стратегией будет продажа построенного вами самостоятельно либо силами подрядчика домовладения, как готовый арендный бизнес.
Сравним предложения на рынке с бюджетом до 10 млн руб. в Санкт-Петербурге:
На первый взнос выделим сумму 2 млн руб. Расчет выполним по семейной ипотеке со ставкой 6%. Прогнозируем среднюю загрузку на 60%.
С такими вводными можем рассмотреть 1-комнатную квартиру 34,5 кв. м с чистовой отделкой в пешей доступности от метро «Елизаровская» со сроком сдачи в 2026 году. Платежи по ипотеке составят 23 240 рублей до сдачи дома и 45 673 рублей – после. Сдача в посуточную аренду такой квартиры может приносить вам от 60 000 руб., в среднем по году, долгосрочная аренда от 45 000 рублей.
Или же рассмотрим участок и строительство с подрядом загородного дома. Локация – Приозерский р-н, вблизи круглогодичного курорта Игора.
- Участок 8 соток стоимостью 2 000 000 рублей.
- Проект каркасного дома 72 кв. м с двумя спальнями, кухней-гостиной и террасой, с чистовой отделкой, стоимостью 5 800 000 рублей.
- Заложим доп. расходы на фундамент, доставку домокомплекта и проч., в размере 1 000 000 рублей.
- Коммуникации (Ленэнерго, врезка в водопровод, септик) 500 000 рублей.
- Оставим 600 000 руб. на прочие работы.
- Срок строительства 6 месяцев.
- Платежи по ипотеке 47 964 рубля.
Сдача в посуточную аренду дома в этой локации может приносить вам от 140 000 руб. в среднем по году, долгосрочная аренда от 80 000 рублей.
Резюмируем:
- рынок загородной недвижимости активно развивается и механизмы его кредитования позволяют сегодня применить интересные инвестиционные стратегии;
- в сопоставимом бюджете вы можете приобрести как ликвидную квартиру для последующей сдачи или перепродажи, так и выгодно вложить средства в арендный бизнес загородной недвижимости. При этом зарабатывать на посуточной аренде тут можно кратно больше, чем в городе. Необходимо учитывать все особенности и сложности этого рынка. Возможно, стоит для начала освоить эту нишу в городе.