Всем здравствуйте! Как сказал один из героев фильма "Гараж": "Жизнь состоит из одних вопросов. А хочется, чтобы она состояла из одних ответов".
В данной статье я хочу рассказать о своем опыте оформления в собственность капитальных гаражей, расположенных в одном из гаражных кооперативов города Кемерово. Сразу оговорюсь, что процедура оформления проходила через суд, а не по упрощенной схеме «гаражной амнистии». Тем не менее о ней я тоже немного расскажу.
Первые шаги
Осенью 2022 года, находясь в законном отпуске, и располагая свободным временем, я решил заняться оформлением капитальных гаражей в собственность. В этом возникла необходимость ввиду слухов о строительстве новой дороги вблизи гаражного кооператива и возможном сносе гаражей, в связи с чем можно было не рассчитывать на компенсацию. Кроме того, захотелось применить знания, полученные на юридическом факультете, на практике и сэкономить деньги не прибегая к сторонней помощи.
Стоит отметить, что 3 капитальных гаража были построены в далеком 1997 и 2002 годах в действующем гаражном кооперативе и, с момента постройки нигде и никогда не регистрировались.
Гаражная амнистия
Я много раз слышал, что действует какая-то «гаражная амнистия» и существует возможность оформления капитальных гаражей по упрощенной процедуре. Тем более, как мне казалось, они подходили по всем параметров данной программы.
«Гаражной амнистией» называется федеральный закон от 05.04.2021 № 79-ФЗ, который вносит изменения в Земельный кодекс РФ, в части возможности упрощенной регистрации гаража и земельного участка под ним в собственность фактического владельца.
С порядком оформления земельного участка и капитального гаража по «гаражной амнистии» можно ознакомиться на сайте Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (http://kugi42.ru/document-880.html), что мной и было сделано.
Капитальный гараж и земельный участок, на котором он расположен, могут быть оформлены в собственность при следующих условиях:
1. Гараж является капитальным.
2. Гараж возведен до 30.12.2004 и право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН.
3. Капитальный гараж не был признан самовольной постройкой.
Данная упрощенная схема будет действовать до 01.09.2026, поэтому если ваш гараж проходит по данным критериям, то стоит поторопиться с оформлением!
В моем случае я рассчитывал, что смогу в полной мере воспользоваться «гаражной амнистией», но как покажет дальнейший рассказ я ошибся.
Сбор документов
Прежде всего я начал искать все возможные документы, которые хоть как-то относились к вопросу эксплуатации капитальных гаражей. К большому счастью были найдены приходные кассовые ордера об оплате ежегодных взносов на содержание капитальных гаражей, а также квитанции об оплате электроэнергии за один из гаражей.
Дальше я отправился к председателю гаражного кооператива и он предоставил две справки. Из первой справки следовало, что я являюсь членом потребительского гаражного кооператива и имею капитальный гараж, паевой взнос выплачен полностью, задолженности не имею. Согласно второй справки я являюсь членом потребительского гаражного кооператива, расположенного там-то и имею капитальный гараж такой-то, возведение которого окончено в 2002 году, задолженности по членским взносам, коммунальным платежам и иным платежам не имею.
Помимо этого, были получены копии правоустанавливающих документов на потребительский гаражный кооператив (выписка из устава и свидетельства о регистрации и постановки на учет гаражного кооператива в налоговой инспекции). Кстати, все эти документы можно скачать на сайте налоговой инспекции зная ИНН или ОГРН гаражного кооператива.
Но самое главное, председатель передал мне копии решений о выделении городом земельного участка для проектирования и строительства капитальных гаражей аж в 1989 году. А также вручил копию схематического чертежа участка гаражного кооператива, где были отмечены и поименованы все гаражи.
В общем, чем больше документов удастся добыть по гаражу и гаражному кооперативу, тем лучше!
В ходе разговора председатель сообщил, что можно попытаться найти больше документов о выделении земли под строительство гаражей в Кемеровском городском архиве (г. Кемерово, ул. Институтская, д. 12). Забегая вперед скажу, что никаких документов там не нашли, а на подготовку архивных справок было потрачено около 2000 рублей. Тем не менее отрицательный результата, это тоже результат!
Затем я обратился в Бюро технической инвентаризации (г. Кемерово, ул. Кирова, д. 55), где за 5636 рублей были подготовлены технические паспорта на 3 капитальных гаража.
Непредвиденная ситуация
Подготовив весь необходимый пакет документов я обратился в МФЦ для подачи заявления о регистрации права собственности на капитальные гаражи и был неприятно удивлен, когда узнал, что по «гаражной амнистии» они зарегистрированы быть не могут.
Все дело в том, что постановлением администрации города Кемерово от 19.01.2022 № 72 был утвержден проект планировки территории по ул. Соборная от ул. Сибиряков-Гвардейцев до просп. Молодежный Заводского района города Кемерово, в соответствии с которым на земельном участке гаражного кооператива планировалось строительство автомобильной дороги.
В соответствии с Земельным кодексом РФ положения о «гаражной амнистии» не распространяются на земельные участки на которые имеется проект планировки территории.
Так как никаких правоустанавливающих документов на капитальные гаражи не было, то все они являлись самовольными постройками, право собственности на которые может быть признано только судом (статья 222 Гражданского кодекса РФ).
Подготовка к суду
Изучив судебную практику на сайте Заводского районного суда города Кемерово (http://zavodskiy--kmr.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo) я узнал, что в большинстве случаев Суд признает право собственности на самовольно построенные капитальные гаражи.
В дополнение к ранее собранным документам, мной было заказано проведение строительной экспертизы на соответствие капитальных гаражей требованиям безопасности строительных конструкций, что стоило 5000 рублей за каждый объект.
На сайте Госуслуг за 292 рубля была заказана выписка из ЕГРН на земельный участок под гаражным кооперативом, в которой было указано, что данный земельный участок относится к категориям земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: под гаражным кооперативом.
Кроме того, была заказана топографическая съемка гаражей за 6300 рублей, которая подтверждала, что капитальные гаражи располагаются на земельном участке кооператива.
В связи с тем, что земельный участок под гаражным кооперативом принадлежит Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса, то с одним из владельцев гаражей заключен договор аренды данного земельного участка с возможностью присоединения к нему других владельцев гаражей.
Копия данного договора арены земельного участка мной была получена у председателя кооператива.
Помимо этого, у председателя был план строительства новой автомобильной дороги вблизи гаражного кооператива из которого следовало, что она пройдет в стороне, и письмо Главы города Кемерово о том, что гаражный кооператив сноситься не будет. Копии плана и письма также были приобщены мной к исковым заявлениям.
Ну и в конце мной было подано заявление в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово для получения градостроительного заключения о возможности регистрации права собственности на капитальные гаражи. На это я получил отказ мотивированный тем, что отсутствовали необходимые документы на гараж и в связи с наличием утвержденного проекта планировки территории на которой расположены мои капитальные гаражи.
Суд
Было принято решение не рисковать и подать исковое заявление в суд по одному из гаражей. Затем подавать исковые заявления по оставшимся гаражам в зависимости от полученного результата.
При просмотре судебной практики я наталкивался на определения суда об оставлении исковых заявлений без рассмотрения или не принятия их к рассмотрению из-за каких-либо процессуальных недостатков. В связи с этим внести изменения в одно заявление проще, чем исправлять сразу три.
Подготовив исковое заявление в котором я просил зарегистрировать право собственности на капитальный гараж и приложив к нему все имеющиеся документы я отправился … на почту, чтобы отправить копию искового заявления ответчику, а именно администрации города Кемерово. Отправлять необходимо заказным письмом с описью вложения. После чего копию почтовой квитанции об отправлении необходимо приобщить к исковому заявлению в суд.
После этого я отправился … в банк, для того чтобы оплатить государственную пошлину за подачу искового заявления. Так как я оценил сумму иска в 100000 рублей, то пришлось оплатить 3200 рублей. Квитанцию об оплате государственной пошлины также необходимо приобщить к исковому заявлению в суд.
И уже после этих действий исковое заявление со всем пакетом документов было сдано в районный суд по месту нахождения капитальных гаражей, т.е. в Заводский районный суд города Кемерово.
Примерно через 1,5 месяца после подачи искового заявления было назначено судебное заседание, по результатам которого было вынесено решение о признании за мной права собственности на капитальный гараж. При этом представитель ответчика не явился в судебный процесс и не предоставил никаких возражений.
По истечении месяца я получил решение суда с отметкой о вступлении в законную силу и обратился к кадастровому инженеру для подготовки всех необходимых документов для регистрации права собственности на капитальный гараж. За услуги кадастрового инженера я заплатил 6000 рублей.
После этого я обратился в МФЦ с заявлением и диском на котором была записана вся необходимая информация для регистрации права собственности на гараж, оплатил государственную пошлину в размере 2000 рублей и примерно через две недели получил выписку из ЕГРН.
В надежде поскорее стать законным владельцем еще двух гаражей мной были поданы в суд оставшиеся исковые заявления.
В судебном заседании о признании права собственности на второй гараж уже участвовал представитель ответчика и возражал против удовлетворения моих требований. Несмотря на все возражения суд встал на мою сторону и вынес решение о признании права собственности.
Считая, что решение суда и по третьему гаражу будет аналогично предыдущим я уже предвкушал скорейшую победу. Но не тут-то было! В судебном заседании представитель ответчика заявил, что гараж расположен слишком близко к водопроводной трубе, что угрожает здоровью и жизни граждан. Вот это новость! Больше 20 лет стоял гараж и никому не угрожал и внезапно выяснилось, что от него исходит угроза. Несмотря на возражения представителя ответчика суд внял моим доводам и справедливо решил, что никакой угрозы нет и быть не может. Данный вывод районного суда также был подтвержден в областном суде, куда позднее была подана жалоба представителем ответчика.
Честно говоря я так и не понял почему представитель администрации города Кемерово возражал против регистрации права собственности на гаражи. Я считаю, что у всех строений должен быть законный хозяин, который несет ответственность за надлежащую эксплуатацию и обслуживание. Но самое главное владелец недвижимости должен платить налоги, которые полностью поступают в местный бюджет. Таким образом, администрация города прежде всего должна быть заинтересована в том, чтобы вся недвижимость была зарегистрирована и с владельцев в бюджет поступали налоги. Почему администрация города считает иначе я так и не понял, тем более что гаражи никому не мешали (дорога пройдет в обход) и не создавали угрозу обществу.
Право собственности на оставшиеся два гаража были зарегистрированы аналогично первому гаражу. И вот я законный владелец трех гаражей.
Итоги
По итогу за оформление права собственности на 3 капитальных гаража я отдал около 64000 рублей, т.е. за каждый гараж пришлось выложить около 21300 рублей. И это без учета потраченного времени, транспортных расходов и подготовленных документов!
В том случае, если нет желания самому заниматься данным вопросом, то можно прибегнуть к помощи юриста или сведущего человека. Я слышал, что их услуги оцениваются в районе 30000 рублей за каждый объект недвижимости.
Хочется отметить, что залогом успеха в данном деле, как и в любом другом, является настойчивость, упорство в отстаивании своей позиции, тщательная подготовка и немного удачи. Главное не опускать руки и пытаться находить все возможные варианты для решения встающих на пути препятствий. Помните, что своевременная регистрация вашей собственности позволит избежать негативных последствий в будущем.
Если вы хотите продолжения данной темы и узнать о регистрации права собственности на земельный участок под капитальными гаражами и многое другое, подписывайтесь на мой канал.
На все интересующие вопросы постараюсь ответить в комментариях.
Спасибо за внимание!