Эксперт рынка недвижимости: на Кубани могут появиться «микрорайоны-призраки»

Специалисты рынка недвижимости фиксируют переизбыток новостроек в Краснодарском крае. По словам управляющего партнера федерального агентства недвижимости «Этажи» в Краснодарском крае Вадима Камалова, такая ситуация сложилась в первую очередь из-за большой диспропорции цен на новостройку и «вторичку».

Сейчас средняя стоимость жилья на вторичном рынке составляет 110 – 120 тыс. рублей за кв. м., а первичного – колеблется от 160 до 180 тыс. рублей за «квадрат». Если брать во внимание еще и частные домовладения, то цена за 1 кв. м. составляет около 80 тыс. рублей.

Высокая стоимость новостроек сложилась из-за действия госпрограмм с низкой ипотечной ставкой. Однако господдержка не вечна. Ныне действующие программы заканчиваются 1 июля 2024 года, будет ли продление, пока неизвестно.

― Даже несмотря на меры поддержки, тот объем строительства, который ведется в крае, перекрывает свой спрос. А народ сейчас умеет считать деньги: «вторичка» и частные дома стоят дешевле новостройки. При этом не забывайте, что новостройку вам надо ждать и делать там ремонт. Это еще какое-то удорожание: плюс минимум 10 тыс. рублей за кв. м. То есть удорожание 40%, если сравнивать со «вторичкой», и 50%, если сравнивать с частным домостроением. Это дикая диспропорция. Если 1 июля не продлят программы господдержки, мы увидим еще худшую ситуацию для застройщиков в плане реализации их квадратных метров, причем я честно говоря не знаю, как эту проблемы застройщики будут решать. У них цена «квадрата» согласована с банком, посчитана и согласована финансовая модель. Застройщику будет очень сложно снизить цену. Непроданные метры будут нарастать, поэтому сейчас рынок просто в ожидании. Все верят, что программы продлят, ― объясняет Камалов.

По словам спикера, единственный выход – это снижать цену на новостройки. Но как это сделать в реальности, неизвестно.

― Люди покупают вторичку, даже переплачивая по ипотечным кредитам. Особенно те, кто идет с наличкой, новостройку покупают редко. Центробанк понимает, что диспропорция возникла, поэтому подняли размер первоначального взноса. Рынок по новостройкам явно перегрет. Этот тот самый пресловутый «ипотечный пузырь», но не в классическом формате. У нас разницу в рыночной ставке и ставке по госпрограмме компенсирует государство, ― продолжает Вадим Камалов.

Получается, что именно на госбюджет ложится финансовое обеспечение льготных кредитов. Если это происходит, как временная мера, то казна выдерживает. Однако в России сейчас подобная практика стала постоянной. Финансисты считают, что в будущем расходы на покрытие ипотечных взносов перекроют расходы на соцсферу, что приведет к плачевным последствиям.

Эксперт вспоминает аналогичный пример из Ханты-Мансийского автономного округа. В 2008–2012 годах там была запущена первая региональная программа поддержки ипотечных кредитов. Она проработала пять лет, а потом деньги в бюджете закончились. Ставки по ипотеке подскочили в два раза, рынок встал, люди буквально бросались на риелторов с кулаками.

Камалов отмечает, что на Кубани может сложиться подобная ситуация, если господдержку не продлят. Кроме того, эксперт не исключает возникновение в регионе целых «микрорайонов-призраков» с новостройками, денег на которые у людей нет. Сейчас запасов первоначальной недвижимости в крае хватит более чем на три года, и этот показатель растет.

Как ранее писал «Кубань Информ», в Краснодаре отмечены незначительный рост цены за квадратный метр (0,4%) до 134,6 тыс. рублей и снижение средней стоимости предложения (–0,6%) до 6,6 млн рублей.