В современных реалиях квартиры чаще всего берутся в ипотеку. Поэтому проводить с ними какие-либо сделки, например, при разделе имущества или расширении, становится более проблематично. Но как раз из-за большого количества таких ситуаций банки все чаще идут навстречу и даже разрабатывают механизмы по безопасной продаже и покупке ипотечных квартир. Рассказываем о наиболее популярных вариантах.
«СДАЕМСЯ» БАНКУ
Просто взять и продать ипотечную квартиру без одобрения залогодержателя, то есть банка, нельзя. Согласование возможности сделки – это первый и обязательный шаг, который нужно делать тому, кто надумал продавать ипотечную квартиру. Перед тем, как начинать искать покупателя, стоит узнать, на каких условиях банк согласен проводить сделку, есть ли у него специальные программы, которые позволят ускорить и обезопасить процесс. И уже с полученными знаниями принимать решение – какой вариант продажи ипотечной квартиры будет выгоднее в вашем случае.
ЗАКРЫВАЕМ «КАССОВЫЙ» РАЗРЫВ
Если сумма долга по ипотеке небольшая или есть возможность одолжить деньги, эксперты советуют рассмотреть самостоятельное погашение ипотечного кредита. Можно рассмотреть и потребительский кредит – при наличии покупателя с момента погашения ипотеки до перехода права собственности проходит в среднем два месяца. Переплата за пользование кредитными средствами будет несущественной.
Отсутствие обременений на квартиру, очевидно, станет плюсом для покупателя при принятии решения о покупке. Продавцу же не придется платить банку комиссии за сделку с ипотечной квартирой, которые доходят до 30 тысяч рублей.
ПОКУПАТЕЛЬ ЗАКРЫВАЕТ ДОЛГ
Этот способ похож на предыдущий, но задолженность по ипотеке закрывает покупатель. Затем банк снимает с квартиры обременение, и уже потом проходит основная сделка – купли-продажи. Вариант максимально удобен для продавца, но покупатель в этом случае рискует, ведь продавец может отказаться от сделки. В таком случае покупателю придется возвращать сумму, потраченную на погашение ипотеки, уже в судебном порядке. Тем не менее на практике этот вариант довольно распространен. Для того чтобы обезопасить себя, деньги на погашение ипотеки покупатель передает продавцу по расписке, также заключаются предварительный договор купли-продажи либо основной договор с рассрочкой платежа.
СДЕЛКУ ПРОВОДИТ БАНК
Такие сделки наиболее предпочтительные для продавца и покупателя – ведь банк становится гарантом их безопасного проведения. Возможны два варианта развития событий.
В первом случае покупатель оформляет ипотеку в том же банке, где и продавец. Далее под контролем банка гасится задолженность продавца по ипотеке, право собственности переходит к покупателю и на объект недвижимости накладывается новое обременение.
Вторая ситуация предполагает перекредитование с участием трех сторон – переоформление кредитного договора на покупателя. Он становится одновременно и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. Некоторые банки предлагают перекредитование с сохранением условий по ипотечной ставке для покупателя – в этом случае сделка по продаже ипотечной квартиры может стать выгодной покупателю, учитывая, что за последний год ставки по ипотеке существенно выросли.
!
Платеж по погашению долга по кредиту можно оформить в качестве задатка. Помимо своей платежной функции, задаток является гарантом сделки, ведь если продавец откажется от продажи квартиры, то он будет обязан вернуть задаток в двойном размере.
!
Платеж по погашению ипотечного кредита продавца покупателю лучше не передавать наличкой, а отправить напрямую в банк с указанием в назначении платежа реквизитов кредитного договора и данных о продавце.