erid: LdtCK6YjK
Жилищный вопрос всегда давал множество поводов для выхода из равновесия тех, кто его решал. Это и большие деньги, и нервы, и риски. Мало выбрать квартиру мечты, нужно еще и знать, как ее проверить и оформить, чтобы потом не жалеть ни о чем. На что именно важно обращать внимания при сделках с недвижимостью и с чем сталкиваются амурчане при покупке жилья, поведал юрисконсульт правового центра «Волобуев & Партнеры» Игорь Волобуев.
— Игорь, расскажите, с какими вообще проблемами теоретически можно столкнуться, приобретая квадратные метры?
— Одним предложением тут не обойтись, конечно. Ваш вопрос носит многоуровневый характер, поскольку приобретение любого объекта недвижимости таит в себе риски как правового, так и технического характера. И примеров тому достаточно. Буквально недавно, 9 января, в Адлерском районном суде города Сочи мне вновь пришлось представлять интересы нашего земляка. Дело длится с 2015 года. Суть проблемы в том, что в 2015 году по иску местной прокуратуры суд вынес решение о сносе самовольно построенного четырехэтажного индивидуального жилого дома в одном из престижных районов курортного города, на первой линии от берега моря. Но местные коммерсанты-застройщики не растерялись и стали через соцсети буквально «бомбить» заманчивыми предложениями отдаленные дальневосточные регионы, продавая одну и ту же недвижимость, которую суд уже постановил снести, по нескольку раз. Причем, договоры купли-продажи предлагалось заключать не на квартиры, а на комнаты, имеющие все признаки изолированных квартир. Нужно сказать, что гражданский иск мы выиграли и взыскали в пользу доверителя внесенные по договору денежные средства и все убытки. Параллельно было возбуждено уголовное дело, в центр внимания которого попали и местные чиновники. Расследование затянулось на несколько лет. После осуждения злоумышленников гражданское дело пересмотрели по новым обстоятельствам. И вновь в нашу пользу, но уже с существенным увеличением суммы процентов.
— Хорошо, что вы начали с конкретных примеров. Действительно, амурчане стали инвестировать в жилье в других регионах, где предпочитают отдыхать. Неужели нельзя обойтись без подобных подводных камней, как-то подстраховать сделку от мошенников?
— От подобных «сюрпризов» можно и нужно подстраховаться. Правда, делать это нужно в самом начале сделки посредством простого юридического мониторинга. Вся необходимая для анализа первичная информация находится в открытом доступе на различных платформах, необходимы лишь элементарные навыки ее обработки. В подобных случаях совет один – при покупке жилья, особенно, удаленно, в других регионах, обращайтесь к профильным юристам, они минимизируют ваши риски.
— Вы сказали, что риски при покупке недвижимости бывают не только юридические, но и технические. Что имеется в виду?
— Брак в строительных работах, некачественное жилье, простыми словами. В случаях, когда необходимо убедиться, что в приобретаемом объекте отсутствуют строительные недостатки, также лучше привлекать для обследования экспертов. Наш центр, к примеру, тоже проводит строительно-технические экспертизы. Эксперты выезжают на объект и готовят заказчику письменное заключение. В случае необходимости могут разработать проектно-сметную документацию любой сложности. Подобный комплексный подход к изучению привлекательного объекта является некой гарантией предстоящей удачной сделки. Под словом «удачной» я, в первую очередь, подразумеваю приобретение объекта недвижимости, соответствующего потребительским ожиданиям.
— На вашей практике случались сделки, когда без масштабной экспертизы было не обойтись? В том смысле, что именно она была первичным залогом удачного вложения?
— Был очень масштабный проект. Несколько лет назад гражданину КНР мы помогли удачно приобрести один из бывших полузаброшенных санаториев советских времен в Анапе. Сейчас в нем уже завершаются работы по реконструкции. Теперь это вполне современный модернизированный СПА-центр, на открытие которого мы приглашены с экспертами в мае этого года. Наш вклад оказался настолько ценен для заказчика, что он пригласил всю команду, которая вылетала вместе со мной, помогала в техническом обследовании этого комплекса, сопровождала сделку, готовила проектную документацию, осуществляла авторский надзор, на недельный бесплатный отдых в этот санаторий.
— Хороший бонус для экспертов. Значит, правда, сработали идеально. Но вернемся к проблемам. Существует ли какая-либо ответственность недобросовестных продавцов за некачественный «товар», если речь о недвижимости? На какие законы можно ссылаться, если купленный летом дом, к примеру, зимой промерзает? Есть ли примеры в вашей практике успешных судебных дел?
— Конечно. Причем ответственность напрямую зависит от того, что именно нарушил продавец, в чем проявил, так сказать, недобросовестность. Если говорить о наших региональных примерах, то до 2022 года среди наиболее частых обращений амурчан были жалобы в отношении объектов, приобретаемых в многоквартирных домах. Речь шла о нарушении сроков сдачи объектов. Правда, на тот момент это могло быть вызвано объективными факторами, связанными с пандемией коронавируса. И государство пошло навстречу застройщикам, наложив временный мораторий на действие некоторых норм законодательства о долевом строительстве и защите прав потребителей. Мера непопулярная, временная, но от стагнации строительного рынка спасла многих застройщиков. В тот период к нам обратилось более 50 участников долевого строительства объекта «Алые паруса» застройщика АНК с жалобами на задержку сроков сдачи квартир. В среднем, просрочка составляла около трех месяцев. В зависимости от площади квартиры, стоимости квадратного метра и даты подписания передаточного акта, в среднем, суды выносили решения о взыскании от 100 до 300 тысяч рублей в пользу участника долевого строительства. И это с учетом моратория! Всегда важно грамотно сформулировать исковое требование, именно оно во многом может обеспечить успех дела.
Ответственность застройщика за нарушение сроков передачи квартиры в виде неустойки предусмотрена пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Но суды с учетом действия статьи 333 ГК РФ снижают ее сейчас в половину. Практика десятилетней давности была более лояльной по отношению к дольщикам, суды снижали неустойку, но не столь радикально. Кроме неустойки за период просрочки к взысканию мы предъявляли расходы, связанные с вынужденной арендой жилья, если на праве собственности у истца отсутствовали иные объекты, а также выплаченные проценты по ипотеке за указанный период. Основанием для удовлетворения этих требований является статья 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которой застройщик обязан возместить дольщику причиненные убытки в полном объеме.
— Но ведь эти косвенные расходы так субъективны, если говорить о той же аренде. На что вообще может в этом плане рассчитывать истец, какие суммы ущерба выставлять?
— Соразмерные. Так, если вами была приобретена «гостинка» в 30 квадратов на первом этаже дома на окраине города, то ни один суд не возместит вам стоимость вынужденной аренды пентхауса в 500 квадратов на последнем этаже с отдельным лифтом, бассейном и вертолетной площадкой в историческом центре, так как концептуально наше законодательство изначально было заточено под категорию «разумных» расходов. Именно поэтому свои аппетиты по аренде нужно всегда соизмерять с критериями «разумного» подхода по аналогии параметров приобретаемого объекта. Кроме того, в подтверждение понесенных расходов суды требуют предоставления договора аренды и финансового документа, подтверждающего произведенную оплату.
— А что еще в подобных случаях можно рассмотреть в качестве понесенного ущерба?
— Одним из требований можно заявить компенсацию морального вреда, согласно статьи 15 Закона «О защите прав потребителей». В рассматриваемой нами ситуации с «Алыми парусами» суды взыскивали не более 10 тысяч рублей. Кроме морального вреда, в зависимости от дат подачи претензий в период моратория, суды удовлетворяли требования о взыскании штрафов в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, предусмотренной частью 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей», а также все понесенные истцом судебные и представительские расходы в соответствии со статьями 98 и 100 ГПК РФ.
— Если говорить о технических недочетах, которые на момент приобретения жилья у застройщика покупатель не обнаружил, есть ли срок давности предъявления претензий к нему?
— В отношении недостатков строительства нужно помнить, что свои требования к застройщику можно предъявлять в течении пятилетнего гарантийного срока с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Нередкими бывают случаи, когда счастливый обладатель квартиры в новостройке, прожив в ней некоторое время, вдруг сталкивается с наличием скрытых недостатков. К примеру, в настоящее время Благовещенским городским судом рассматривается наш иск в интересах собственников многоквартирного жилого дома на улице Краснофлотской, 77/1 к застройщику ООО «Суперстрой» об обязании устранить недостатки. Весь подъезд дома с нижнего по верхний этажи вторую зиму подряд полностью промерзает по одной из стен, а застройщик при этом откровенно бездействует. 22 января экспертами в нескольких квартирах было проведено выборочное вскрытие внутренней поверхности несущей стены и обнаружилось отсутствие утеплителя, что явно не соответствует проектной документации. Застройщик, недобросовестно решив на этапе строительства получить дополнительную маржу за счет экономии на утеплителе, теперь по решению суда понесет существенные затраты, потому что во многих квартирах сделаны дорогостоящие ремонты. В подобных ситуациях, в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право по своему выбору, а не по выбору застройщика, что немаловажно, потребовать либо устранения строительных дефектов, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо устранить недостатки самому и потребовать возмещения своих затрат, связанных с их устранением. А в случае, если выявленный недостаток имеет признаки существенного – отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств и возмещения всех убытков, связанных с расторжением договора. Также при подаче иска в суд к застройщику юридическому лицу можно воспользоваться пунктом 3 статьи 17 Закона «О защите прав потребителей», согласно которому потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины при цене иска до одного миллиона рублей.
— А как дела обстоят с «вторичкой»? Те же нормы права действуют?
— Нет, при заключении договоров купли-продажи недвижимости применяются иные правовые нормы. Я имею в виду рынок вторичного жилья, в том числе индивидуальные жилые дома. В последнее время неким модным трендом стала тенденция роста покупок индивидуальных жилых домов с земельными участками. Повышенным спросом пользуются Чигири, где идет интенсивная застройка. Но сама процедура приобретения жилого дома на земле нередко таит в себе множество неожиданных и не самых приятных сюрпризов, а значит, требует более качественного изучения всех нюансов, связанных не только с особенностями подключения, расположения и функционирования инженерных коммуникаций, но и изучения не менее специфичных вопросов принадлежности и целевого назначения смежных земельных участков.
— Звучит уже очень сложно для непрофессионального «уха»! Сталкивались с нарушениями законодательства в таких случаях уже?
— Многократно. Иногда приходится сталкиваться с вопиющими запредельными ситуациями. Так, в настоящее время в Благовещенском районом суде с нашим участием рассматривается целый пакет похожих гражданских дел в отношении ряда не самых добросовестных предпринимателей, которые не совсем удачно практиковали массовую застройку в Чигирях. Проведенные по инициативе пострадавших покупателей строительно-технические экспертизы вскрыли множественные недостатки, допущенные еще на этапе строительства. Теперь на их устранение от новых собственников требуются дополнительные вложения в среднем от двух миллионов рублей, при цене самого дома в пределах шести-семи миллионов рублей.
— Практически треть суммы сделки. Как же быть в таком случае покупателю, на что рассчитывать?
— По заключенным договорам купли-продажи жилых домов в случае обнаружения недостатков, необходимо руководствоваться нормами части 1 статьи 475 ГК РФ. В нашем случае, почти все пострадавшие покупатели, обнаружив недостатки, потребовали от продавцов соразмерного уменьшения покупной цены. Судом были назначены комплексные строительно-технические и оценочные экспертизы, которыми и были определены размеры сумм, подлежащих выплате покупателям. Некоторые покупатели, понимая, что своими силами им будет затруднительно распорядиться полученными деньгами и самостоятельно нанимать подрядчиков, контролировать их работу, требуют от продавца устранения недостатков. То есть выбирают иной способ защиты своего нарушенного права. В том случае, когда судебный эксперт приходит к мнению, что недостатки имеют существенный характер, можно смело руководствоваться частью 2 статьи 475 ГК РФ, отказавшись от исполнения договора купли-продажи, и потребовать возврата уплаченных денежных средств, а также возмещения своих убытков.
— А есть уже в таких делах победы на вашем счету?
— К примеру, 17 января в Амурском областном суде при рассмотрении нашей апелляционной жалобы застройщик вдруг решился на заключение мирового соглашения и в этот же день перечислил покупателю всю требуемую сумму. До этого мы год судились с ним, занимая жесткую и бескомпромиссную позицию. Считаю это победой. Но всегда важно помнить о сроках, сроках давности, предусмотренных законодательством. Например, согласно части 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрен всего лишь двухлетний срок для предъявления требований к продавцу по качеству объекта недвижимости, передаваемого по договору купли-продажи. Важно успеть за это время не просто выявить недостатки, но и заявить свои требования по их устранению в суде.
— Бывали ли у вас какие-нибудь неординарные дела, связанные с некачественным вторичным жильем?
— Есть одно очень интересное дело из свежей судебной практики. В настоящее время Благовещенский городской суд рассматривает наш иск в интересах пострадавшего покупателя индивидуального жилого дома. Бывший собственник скрыл от покупателя, что дом подвергся пожару, и, сделав небольшой косметический ремонт, выставил его на продажу. Получив деньги по сделке, всем семейством продавец оперативно переехал в Краснодар. Подвох вскрылся через несколько дней после вселения нового собственника, когда тот в непроветриваемом помещении стал ощущать устойчивый запах гари. В настоящее время решается вопрос о назначении судебной экспертизы на предмет определения существенности влияния последствий пожара на свойства основных, несущих и ограждающих конструкций дома.
— Вы рассказывали, что приходилось отстаивать интересы амурчан за пределами региона. А насколько частая для вас эта практика? И существует ли региональная специфика рассмотрения судебных споров, легко ли Вам, как юристу, работать в других регионах?
— За годы неустанной деятельности по защите прав граждан в жилищной сфере у нас сформировалась потрясающая коллекция судебных решений, в которой присутствуют многие крупные игроки строительного рынка. И не только местные. В своей практике мне довелось защищать интересы амурчан в судах различных инстанций от Калининграда до Владивостока. Как видите, география миграции наших земляков довольно обширна. До периода массового внедрения в судебные структуры платформ по обеспечению судебных процессов онлайн или видеоконференцсвязью командировки были частым явлением, что отнимало существенную часть времени и сил. В последние годы отпала острая необходимость непосредственного физического присутствия в региональных судах, так как все это стало возможно делать удаленно. Но по некоторым сложным, особенно арбитражным, процессам, когда цена иска составляет многомиллионные суммы, и требуется более тщательная подготовка и проработка правовой позиции, предоставление документов, дополнительных доказательств и их обоснование, целесообразно присутствовать лично. Объективности ради всю информацию по судебным процессам можно отследить на соответствующих сайтах судов, она не секретная и находится в открытом доступе. Что касается региональной специфики судебных разбирательств, несмотря на тот факт, что судебные процессы регламентируются одними и теми же процессуальными кодексами, некоторые специфические моменты все же имеют место, которые надо принимать в расчет. Все же ты не дома и комфорта определенного ты лишен, а с какими-то местными реалиями вообще не знаком и просто их не ожидаешь. Например, в Хабаровске, пока я в арбитраже знакомился с документами, у меня эвакуатор увез автомобиль. И я остаток дня был вынужден потратить на не самые приятные процедуры, чтобы его забрать со штрафстоянки. Урок, который запомнился надолго. Не совсем уместно, например, в Москве и Питере полагаться на такси, можно опоздать на судебное заседание. Еще один не самый приятный урок из личного опыта. Поэтому ныряю исключительно в метро и всегда как штык к нужному времени. А если быть до конца откровенным, мне комфортнее всего работать в Благовещенске. Все компактно, удобно, в шаговой доступности. Наверное, поэтому я так люблю и ценю наш город.
Реклама. Правовой центр «Волобуев & Партнёры», ИНН 280109047003
