К концу 2022 года в два раза выросло (по данным отчета ЦБ РФ) число россиян, которые вынуждены брать потребительский кредит, чтобы выплатить первоначальный взнос по ипотеке. Дополнительный заем нередко становится единственным способом получить ипотечное кредитование и обрести собственное жилье, особенно для семей с недостаточно высокими доходами.
Однако такая схема чревата рисками не только для банка, который выдал необеспеченный потребительский кредит, но и для самих заемщиков.
Альтернативных вариантов у россиян, которым не хватает средств на первоначальный взнос, не так много. При отсутствии льгот и собственности, под залог которой можно взять ипотеку, потенциальному заемщику приходится отказаться от идеи кредита на жилье. Решением проблемы становится новая для России практика rent-to-own («рент-ту-оун» — в переводе с английского «арендовать, чтобы владеть»). Рассказываю, как работает схема приобретения недвижимости, которая позволяет жить в новой квартире до ее покупки и забыть о проблеме первоначального взноса.
Что такое rent-to-own
Формат rent-to-own представляет собой аренду недвижимости с правом последующего выкупа. Обычно потенциальный покупатель живет в квартире от одного до трех лет на правах арендатора. Когда согласованный срок заканчивается, он выкупает жилье.
Схему rent-to-own часто сравнивают с тест-драйвом. Нередко обо всех особенностях нового жилья покупатель узнает, когда уже приобрел квадратные метры. Будучи арендатором, он оценивает локацию, удобство планировок, продуманность придомовой среды до покупки. Если лот окажется неподходящим, арендатор может отказаться от сделки. Обычно это не грозит ему серьезными последствиями — например, собственник может установить небольшой штраф за расторжение договора.
Обязательный элемент rent-to-own формата — договор, в котором прописываются все условия не только аренды, но и последующей покупки. Цена объекта всегда фиксирована, поэтому арендатору не нужно беспокоиться, что стоимость квартиры изменится, когда он решит ее купить. Договор rent-to-own также запрещает собственнику в одностороннем порядке расторгнуть сделку и продать квартиру кому-то еще.
Плюсы rent-to-own для покупателя
- Можно жить в квартире до ее покупки
- Легко оценить все преимущества и недостатки лота до сделки
- Удобно накопить первоначальный взнос по ипотеке
- Если что-то не понравилось, можно отказаться и выбрать другую квартиру
Плюсы rent-to-own для продавца
- Лоты быстрее заполняются — решиться на временную аренду человеку легче, чем на покупку
- Спрос на квартиру растет, так как ею интересуются и арендаторы, и покупатели
- Арендатор бережнее относится к квартире, если знает, что она станет его собственностью
Что в России
Россияне пока не имели возможности оценить плюсы и минусы rent-to-own: до 2023 года формат не был представлен в стране. Однако рекомендации Центробанка об увеличении первоначального взноса до 20% с 1 июня 2023 года стали для многих россиян причиной для беспокойства. Хотя не все банки меняют условия ипотечного кредитования в соответствии с пожеланиями ЦБ, тревога о том, что кредит на жилье вскоре станет неподъемным, присуща многим.
Ответом на запрос россиян о более удобной схеме покупки жилья стал запуск формата rent-to-own от группы компаний «Самолет». Программа получила название «И живи-ка», в ней в жилом комплексе застройщика: «Живи! В Рыбацком»,
Наибольшую долю в квартирах программы «И живи-ка» занимают двухкомнатные лот. Будущие покупатели также могут выбрать из однокомнатных, трехкомнатных, студий. Все лоты сдаются с готовой отделкой, чтобы арендаторы могли сразу начать жить в новой квартире.
Срок аренды по программе «И живи-ка» составляет 12, 15 или 18 месяцев. Для тех, у кого уже есть определенные накопления на первый взнос, может подойти программа длительностью шесть или девять месяцев. При этом арендная плата становится инструментом накопления первоначального взноса по ипотеке. Для этого арендатор получает предодобрение кредита в банке. Сумма взноса делится на месяцы аренды — чем больше срок, тем меньше размер ежемесячного платежа. Спустя год или полтора у арендатора уже есть накопленная сумма, он получает ипотеку и становится полноценным обладателем квартиры.
На сегодняшний день партнерами программы «И живи-ка» стали три банка. До перехода первых клиентов из статуса арендаторов в статус покупателей застройщик увеличит выбор банков до десяти.
С первого дня проживания в своей будущей квартире арендаторы по программе «И живи-ка» смогут оформить временную регистрацию всех проживающих, в том числе несовершеннолетних детей. При расторжении договора владелец объекта недвижимости вправе аннулировать регистрацию в одностороннем порядке.
Регламентировать отношения арендатора и застройщика будут три документа: соглашение на использование квартиры, акт доступа, а также договор купли-продажи с рассрочкой платежа. После подписания договора по программе «И живи-ка» квартира становится недоступной для свободной продажи. При этом арендатор вправе отказаться от покупки.
«Если финансовая ситуация не позволяет платить ежемесячный платеж, мы утвердим дату выселения и удержим часть накоплений клиента, которые пойдут в том числе на подготовку квартиры к последующей продаже. Сумма для удержания рассчитывается просто: мы берем среднюю стоимость аренды в квартирах с похожей планировкой и расположением. Например, арендатор вносил по 100 тыс. руб. в месяц, чтобы накопить первоначальный взнос по ипотеке. Если через год он решил отказаться от покупки, мы изучаем рынок и выясняем, что, допустим, аренда похожей квартиры стоит 50 тыс. руб. в месяц. В результате мы вернем клиенту 600 тыс. руб., которые он успел заплатить за аренду», — объяснил принцип работы программы менеджер продукта.
Кому подходит «И живи-ка»
- Квартиросъемщикам, которым оплата аренды не позволяет накопить на ипотеку
- Людям, которым свое жилье необходимо как можно скорее — например, молодым семьям, у которых скоро появится ребенок
- Тем, кто хочет распоряжаться квартирой с первого дня — обустраивать по своему вкусу, менять обои или завести котенка, не спрашивая разрешения у собственника
В настоящий момент программа работает в жилых комплексах Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. В дальнейшем застройщик рассмотрит возможность увеличить число ЖК, в которых работает «И живи-ка», чтобы сделать выбор квартир еще более разнообразным.