Консалтинговое агентство GMK выделило основное тренды в российском девелопменте, которые формировались в 2023 году. По мнению аналитиков агентства, эти тенденции станут влиять на российский строительный рынок все больше в 2024 году.
В 23 году рынок рос по всем показателям: ввод жилья составил 105 млн метров. Рекордный рост объемов жилья после провального ковидного 20 года обусловлен мерами государственной поддержки (льготной ипотекой и мерами проектного финансирования).
«На мой взгляд, в 2020 году девелоперов подключили к ИВЛ, и это продолжается до сих пор. При этом рынок растет, но что будет дальше, сказать сложно. Я предполагаю, что в ближайшие год-два динамика останется такой же», - отметил Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK.
Стандарт-класс - основной приоритет строительства
Фактически девелоперы предлагают полностью свои варианты стандартизации классов жилья. Понятия “комфорта” или “эконома” размыты, на рынке нет четких критериев. Каждый пытается предложить свой вариант. 52% предложений - это квартиры малых габаритов (студии и однокомнатные). Но главное, что можно выделить - это стремление застройщиков стандартизировать свой подход к жилым площадям.
Черновая отделка - главный моветон рынка
“Продавать квартиры в черновой отделке - это тоже самое, что продавать автомобиль в виде кузова, двигателя, колес, а все остальное - давайте сами!”, - подчеркивают аналитики агентства GMK.
Главное, что необходимо выделить - постоянный рост предложений квартир от застройщика с отделкой и меблировкой. Потребитель не хочет думать о ремонте, инженерных коммуникациях или нюансах дизайна. Массовый рынок жилья готов к готовому продукту “под ключ”, включая меблировку и готовый санузел. Такой подход выйдет на первый план в будущем году и окончательно закрепиться на рынке.
Что ждет нас в 2024 году?
Контроль со стороны государства
Дальнейшее усиление контроля со стороны государства продолжится. Причем этот процесс будет происходить и на уровне коммуникаций, и на уровне строительства.
Взаимодействие с государственными органами будет развиваться по двум направлениям.
Контроль коммуникаций. Идет постепенный, но уверенный переход на отечественные информационные продукты, особенно на уровне муниципалитетов. Государство планирует значительно усилить контроль взаимодействия застройщика и клиента, то есть простого жителя. Чаты жильцов создаются на отечественных платформах. Используются телеграмм и VK. Это делается для контроля и понимания повестки обсуждения, основных проблем и сложностей, которые возникают у жильцов.
Контроль строительства. Застройщики все больше хотят участвовать в госконтрактах. Государство планирует увеличивать масштабы строительства в ближайшее время. Но и контроль за процессом будет более жесткий и прозрачный.
Усложнение рыночных условий
Сейчас наблюдаются ужесточение условий льготной ипотеки (увеличилась как процентная ставка, так и размер первоначального взноса), рост общего числа потребительских кредитов и просрочки по ним, рекордный объем нераспроданного жилья (объемы сданного жилья увеличиваются, но и возможности покупки новостроек населением снижаются), отток капитала (все больше инвестиции уходят в зарубежную недвижимость).
Развитие рынка ИЖС
Тренд на развитие индивидуального жилого строительства активно поддерживается государством. Были приняты следующее меры: распространение эскроу счетов на ИЖС, разрабатываются параметры льготной ипотеки для ИЖС, увеличиваются объемы выдачи ипотечных кредитов для постройки своего дома. Крупные девелоперы видят перспективы рынка ИЖС и готовы начать активно работать в этом направлении.
Комплексное развитие территорий
Намечаются тенденции, которые все больше способствуют совместному развитию дворовых и городских территорий. В этой работе будут принимать участие как девелоперские компании, так и муниципальные власти. Комплексная работа государства и представителей строительной отрасли по развитию городской среды будет более эффективна и востребована населением.
«Города и их администрации заинтересованы в том, чтобы развивать территории комплексно. Поэтому государство станет работать в связке с девелопером и выстраивать диалог. Также государство будет вести активную работу с жителями, потому что все больше становится людей, недовольных сносом их домов, которые не хотят отказываться от своей «золотой» локации, которую девелопер планирует качественно изменить. Задачей города будет популяризация развития города, рассказывать населению, почему это важно», - напомнила Виктория Белявская, фаундер образовательной платформы GMKStudy, автор и продюсер «Сценарии жизни», фаундер GMKTalks и партнер GMK.
Дополнительные тренды
Девелоперы научились жить в стрессе. Все участники рынка привыкли к гиперпотрясениям. Ковид в 20 году, события 22 года. Сейчас все реагируют спокойнее на любые процессы, плюс особое влияние оказывают высокая прибыль и проектное финансирование. Все понимают, что государство так просто рынок не оставит.
Жилье продают теперь банку, а не будущему жильцу. Важно получить финансирование, а не качественное жилье. В итоге квартиры теряют в площади и качестве.
Раньше ипотека и работа агентов добавляли дополнительные продажи, то теперь это уже обязательные факторы продаж. Теперь нужно искать новые драйверы.
Перекладывание социальных обязательств на жильцов. Государство сняло с себя обязанности по возведению социальных объектов. В итоге застройщик все равно включает эти расходы в итоговую стоимость.
Рост опережает качество. Если раньше потребитель ориентировался на качество реализованных проектов, то сейчас мы обращаем внимание на лидеров рынка. В итоге не всегда качественный объект становится лидером продаж, а покупается тот объект, который больше продается.
Пул нераспроданных объектов растет. Выходом может стать появление доходных домов, которые сформируют новый рынок массовой аренды.