Отношение к ипотеке у всех разное, и это нормально: так или иначе процесс связан с денежными обязательствами на длительный период, рисками большой переплаты и другими сложными моментами.
Но бывает и так, что квартиру купить очень хочется, но решиться никак не можешь, потому что все ждешь подходящего момента: пока упадут цены на жилье, пока накопишь первоначальный взнос, пока банки анонсируют льготные программы, а застройщики выгодные предложения… Так когда же начать действовать?
Желательно прямо сейчас. Ниже рассказываем почему.
Рост ключевой ставки на ипотеку
В течение 10 лет ключевая ставка Центробанка на ипотеку многократно изменялась: достигала и минимума, и максимума. Предугадать такое непросто, нужно быть специалистом. Рост ставки зависит от многих факторов: инфляция, международные отношения, состояние экономики страны и финансового сектора в целом.
На изображении выше как раз видно, как происходят эти колебания. И тем не менее, в декабре 2023 ставка достигла 16%.
Ипотечные программы сильно зависят от ключевой ставки, поэтому повышение неизбежно приводит к увеличению процентов по кредитам на жилье, хотя и не всегда. Так, например, в третьем квартале 2023 года банки не стали повышать годовые процентные ставки по ипотекам с государственной поддержкой, так что доля таких сделок выросла. Но это, конечно, исключение.
Получается, что в каждом месяце всегда есть вероятность того, что проценты по ипотечным кредитам вырастут.
Цены на жилье только растут
Хотя и ключевые ставки то росли, то уменьшались, стоимость самой недвижимости таких изменений не претерпевала, а только лишь росла в цене, вместе с другими продуктами и услугами: проездом на общественном транспорте, стрижкой в парикмахерской, тем же пакетом картофеля.
Мир, скорее всего, уже не станет прежним, как бы не хотелось покупать батон за 10 рублей, а хорошую трех-комнатную квартиру взять всего за 2 700 000 рублей. По данным УК «Элит» с 2003 по 2020 год стоимость за 1 квадратный метр в квартире в Москве выросла на 623%, т.е. с 34 559 до 250 000 рублей. Похожая ситуация в Санкт-Петербурге, цена выросла на 561%, в Екатеринбурге на 350% и так далее.
Если порассуждать о возможности купить свою квартиру без ипотеки, то в нынешней ситуации это вполне реально, только, скорее всего, это жилье будет находиться не в Москве. Так, по данным Росстата за 2022 год медианная заработная плата составила всего 40 368 рублей, а стоимость 1 квадратного метра в московской вторичке в этот же год, по данным RaaltyMag, достигала 307 561 рублей. Выходит, чтобы купить 1-комнатную квартиру за 11 млн. рублей (средняя цена) без ипотеки, понадобится в течение 30 лет откладывать около 29 тыс. рублей. Но можно ли прожить на оставшиеся от зарплаты 10 000 рублей в месяц, с учетом того, что на то время для трудоспособного населения прожиточный минимум составлял 13 026 рублей? Однозначно, нет.
В прожиточный минимум входят лишь ключевые продовольственные продукты, важные непродовольственные товары (типа хозяйственных – туалетная бумага, мыло и т.п.), а также услуги ЖКХ и транспортный проезд.
Вывод напрашивается такой: откладывать покупку квартиры на следующий год не стоит, если есть возможность сделать это сейчас.
Предложения от застройщиков
При покупке квартиры в новостройке часто можно получить существенную скидку, примерно до 25%. Застройщики часто дают самые низкие цены для домов «на этапе строительства», так что первые покупатели могут хорошо сэкономить.
Иногда бывает и так, что цены на квартиру на сайте застройщика могут отличаться от тех, что вам назовут лично в офисе продаж, причем, в большую сторону – дело в том, что существуют спец-предложения на квартиры, о которых вам может рассказать лишь менеджер компании.
Летний период является наиболее выгодным для покупки квартиры, так как в это время спрос на недвижимость снижается из-за того, что многие люди уезжают на отдых, соответственно, не занимаются вопросом приобретения жилья.
Чтобы привлечь больше покупателей, застройщики иногда предлагают скидки и перед праздниками. Но тогда, чтобы успеть купить лучшую квартиру, нужно заранее получить одобрение на ипотеку и следить за специальными предложениями на сайтах девелоперских компаний. Это поможет вам заключить сделку в короткие сроки.
Самые популярные застройщики недвижимости:
- «ПИК»
- А101
- Донстрой
- ГК МИЦ Девелопмент
- Инград
- Эталон
- ГК ФСК
- Самолет
- Гранель
Большинство известных и крупных застройщиков располагает свои проекты только в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Но есть и региональные застройщики, например, ЮгСтройИнвест (Ставропольский край), ДИСКУС (Новосибирская область), AVA Group (Краснодарский край) и другие.
В целом, можно сказать, что всегда можно найти предложение «по душе», которое подошло бы именно под ваши потребности и финансовые возможности.
Льготные программы
Ипотечный кредит с государственной поддержкой - это заем с уменьшенной процентной ставкой для определенных категорий заемщиков, который предполагает компенсацию от правительства. Для получения такого кредита кандидат должен соответствовать определенным требованиям и выбрать жилье, которое подходит под условия программы.
Государство часто продлевает старые льготные программы по ипотеке или анонсирует новые. Смысла ждать «то самое», конечно же нет, нужно пользоваться тем, что есть сейчас. Связано это с причиной, названной выше: цены на жилье только растут.
На данный момент существуют такие программы:
- Льготная ипотека на новостройки (до 1 июля 2024 г.)
- Семейная ипотека (до 1 июля 2024 г.)
- Арктическая ипотека (до 31 декабря 2030 года)
- Дальневосточная ипотека (до 31 декабря 2030 года)
- Сельская ипотека (бессрочная)
- Ипотека для IT-специалистов (до 31 декабря 2024)
- Ипотека для новых регионов (до 31 декабря 2030 года, но есть исключения – нужно дополнительно ознакомиться)
Перед оформлением ипотеки всегда стоит проверить, подходите ли вы под условия льготных программ. Возможно, так окажется, что вы идеальный кандидат на такую ипотеку.
Источник пассивного дохода
Вложения в недвижимость всегда были отличным способом сохранить финансы, а то и преумножить их. Купленную в ипотеку квартиру всегда можно начать сдавать в аренду или продать дороже, если вы решили, что по каким-то причинам не собираетесь в ней жить. К тому же, дополнительный источник заработка всегда будет только на пользу.
Такую схему не провернешь с недвижимостью, которую сам снимаешь в аренду, в этом она уступает «своей квартире».
Если вы решили сдавать в аренду квартиру, по которой все еще выплачиваете ипотеку, учитывайте, что для этого вам может понадобиться согласие кредитной организации – тогда необходимо предупредить банк о своих намерениях. В ипотечном договоре иногда может встречаться такой нюанс, так что внимательно его прочитайте. Как правило, банки не отказывают заемщикам сдавать ипотечную квартиру в аренду, так что обязательно пробуйте. Может получиться такая схема: арендатор платит вам деньги, которые вы направляете на погашение ипотеки по этой же квартире. Удобно? Да.
При сдаче квартиры в аренду всегда составляйте договор коммерческого найма жилья, это позволит вам иметь юридическую защиту в случае неуплаты за квартиру арендатором и других конфликтных ситуаций.
Из нюансов этого способа заработка можно отметить необходимость вложений в квартиру, которую вы собираетесь сдать в аренду: в ней должен быть косметический ремонт, базовая мебель, кухня и т.д. Если ипотечная квартира просто продается, достаточно иметь базовый косметический ремонт, но и с чистовой отделкой «коробкой» ее могут все равно охотно купить.
Как понять, что вы готовы взять ипотеку?
Если вы все еще думаете стоит ли брать ипотеку, то вот простой «тест». У вас должны совпасть все нижеперечисленные условия:
- Появилось осознание необходимости в покупке жилья
- Выбрано жилье и подходящая ипотечная программа
- Наличие нужной суммы для первоначального взноса
- Есть постоянное место работы или источник дохода
- Вы старше 18 лет (лучший возрастной диапазон, которому одобряют ипотеку - от 21 до 50* лет, но все индивидуально)
Возраст заемщика старше 50 лет может быть и преимуществом – у таких кандидатов часто есть постоянное место работы, дополнительные активы или источники дохода, поручитель/созаемщик, а также возможность сделать хороший первоначальный взнос. Не стоит бояться отказа.
Со временем, у банков появляются различные выгодные условия, так что всегда можно найти для себя что-то подходящее. А вот статистика цен на жилье показывает, что квартиры неизбежно растут в цене вверх.
В общем, рекомендуем действовать! Тем более, когда речь идет о квартире мечты. Главное, это чтобы для ипотеки была оформлена страховка, так еще надежнее.
В СК «ПАРИ» вы можете получить полис страхования ипотеки с учетом особенностей вашей недвижимости. Переходите по ссылке на удобный онлайн-калькулятор, чтобы быстро узнать стоимость полиса. Оформление доступно на сайте.