Часть от большого количества сделок с недвижимостью заканчивается оспариванием в суде. Так, например, только в Петербурге и Ленобласти число арбитражных споров, связанных с недвижимостью, выросло на четверть.
В этой связи становится очень актуальной для инвестора на рынке недвижимости тема проверки объекта (Due diligence).
Чаще всего пострадавшей стороной становятся небольшие компании, индивидуальные предприниматели и физлица.
Как некрупному инвестору корректно провести юридический анализ сделки?
Объект недвижимости можно приобрести через договор купли-продажи, но чаще всего речь идет о приобретении оболочки юридического лица, в составе которого находится объект недвижимости.
👉🏻 Можно использовать сервисы — комплексные справочно-правовые системы, где собраны инструменты, необходимые для полноценного Due diligence.
Это онлайн-платформы с готовыми решениями, где рекомендации по проверке данных перед заключением сделки основаны на анализе полного массива судебной практики, сложившейся в РФ, а также случаев с различными компаниями.
👉🏻 Инвестору необходимо также оценить риски самостоятельно.
Due diligence - юридическая экспертиза, проверка объекта недвижимости с целью определения рисков инвестора.
Юридическая экспертиза проводится до заключения сделки и включает в себя:
✅ Проверку документов Продавца, уставные документы, полномочия, объем прав, законность приобретения, наличие обременений, добропорядочного оформления прав собственности, сведений о возможном препятствовании использования имущества новым собственником.
Проверка проводится с использованием открытых источников (официальные сайты ФНС, ФССП, МВД, судебные картотеки, сервисы проверки контрагентов), так и с помощью направления соответствующих платных запросов в компетентные органы.
✅ проверку технического состояния здания, наличия и правильности оформления коммуникаций.
✅ определение наиболее критичных и существенных рисков для сделки, способы их нейтрализации (получение дополнительных документов, гарантий от Продавца).
Объем due diligence зависит от целей инвестора и рисков, которые он готов на себя взять. Зачастую во время юридической экспертизы осуществляют рыночную оценку недвижимости.
Вот общие правила проведения процедуры Due Diligence (проверка объекта и бизнеса перед покупкой или инвестированием):
👉🏻 финансовое состояние компании. Оцените ее финансовые показатели, такие как выручка, прибыль, активы, задолженность и т.д.
👉🏻 Оцените риск. Определите возможные риски, связанные с бизнесом, такие как юридические проблемы, налоговые проблемы, репутационные риски и т.д.
👉🏻 Изучите рынок. Оцените рыночную позицию компании и ее конкурентоспособность. Изучите рыночные тенденции и прогнозы.
👉🏻 Изучите бизнес-процессы. Оцените эффективность бизнес-процессов и систем управления компанией.
👉🏻 Изучите персонал. Оцените квалификацию, опыт и мотивацию персонала компании.
📌 Помните, что каждый бизнес уникален, поэтому Вам может потребоваться более детальный подход к проведению процедуры Due Diligence в зависимости от конкретной ситуации.