Борьба с черными риэлторами: особенности и практика. Интервью с Иваном Николаевичем Соловьевым. Откуда появились «Черные риэлторы», кто это такие,
как действуют и как с ними бороться?
С распадом Советского Союза у граждан появилась возможность приватизировать свое жилье, не только обменивать его, но и продавать/покупать. Появились и «охотники» за жильем, которые попросту отбирают его любым путём у граждан – «чёрные риэлторы». Злоумышленников привлекает громадная «добыча».
Цена однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве стартуют от 10-11 млн. рублей, в Санкт-Петербурге – от 6- 7 млн. рублей. Согласитесь, не самая дешёвая недвижимость. Ну а где есть что-то ценное и акты его купли-продажи, там всегда появляются преступники. В интернете можно найти довольно много информации о том, что в том или ином городе задержана очередная ОПГ «чёрных риэлторов».
Жертвы «чёрных риэлторов», после того, как лишаются своего дорого жилья, в лучшем случае оказываются в ветхой деревенской развалюхеили становятся бомжами, в худшем – их ожидает смерть, которой часто предшествуют ужасные муки и страдания. На счету ОПГ «чёрных риэлторов» под руководством Романа Шугаипова, которая действовала в Тверской области в 2011-2016 гг. – 9 жестоких убийств. Некоторых жертв закапывали живьём, топили. ОПГ «чёрных риэлторов», которые действовали в Архангельске в 2013- 2015 гг. несколько убийств и 4 мошенничества. Лидер ОПГ, Денис Якушин разводным ключом убил одну из своих жертв, потом вместе с подельницей расчленили тело – отрезанные руки и ноги они разложили по купленным пластиковым трубам, туловище сложили в сумку, а голову – в ведро. Расчленённый труп выбросили в реку...
«Чёрные риэлторы» ради наживы не останавливаются ни перед чем, их жертвами становятся одинокие старики, инвалиды, люди с психическими заболеваниями, сироты. По мнению заслуженного юриста России, действительного государственного советника Российской Федерации 3-го класса, Ивана Николаевича Соловьёва, с которым нам удалось поговорить о борьбе с «чёрными риэлторами» прежде всего стоит играть на упреждение, по максимуму информировать граждан, усилить контроль за незащищенными категориями населения. Иван Николаевич, полковник милиции в отставке, доктор юридических наук, руководитель Аппарата Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации (2016-2018). В своей деятельности он не раз сталкивался с «чёрными риэлторами» и рассказал о них много интересного.. -Иван Николаевич, казалось бы, 90-е давно прошли, но в прессе, то тут, то там появляются новости, что задержали очередную преступную группировку «чёрных риэлторов». Значит такой «бизнес» весьма прибылен?
Соловьёв - Да, этот бизнес очень прибылен. Даже, я думаю, он впереди наркоторговли стоит. Но он менее для преступников затратен, потому что наркотики это сеть, это, скажем так, постоянный риск – на любой закладке, на любой передаче могут оказаться оперативники...Там совершенно огромные на сегодняшний день сроки, за крупные размеры (партии). И в этом отношении «чёрные риэлторы» работают более размеренно, стараются маскировать свою деятельность под гражданско-правовые отношения, под некие сделки с недвижимостью и тд. И если мы говорим о прибыльности, то я, наверное, поставил бы на одно из первых мест, по величине преступных доходов, доходы «чёрных риэлторов».
- В каких регионах чаще всего действуют подобные преступные группировки? Прежде всего города-миллионники Москва, Питер, Новосибирск и тд?
Соловьёв -Да не важно, где находятся Они действуют везде. В любом месте, где проживают люди и те, кто склонен к социальным недугам или не совсем адекватен.
С такими категориями гораздо проще работать.Этот человек может проживать где угодно. Это может быть посёлок, город, деревня... Где такая преступная группа образовывается, там они, в основном, и действуют. Могу сказать сразу – один «чёрный риэлтор» это большая редкость, поскольку сложно одному действовать. Нужны те, кто непосредственно работает с жертвами, и те кто оформляет, и те кто «прикрывает», «крышует». Это целая группа людей, которая, собственно говоря, этим промышляет.
- Квартирные мошенники не брезгуют теми же методами, что и ранее (шантаж, запугивание, войти в доверие, убийства) или действуют более тонко, чем ранее?
Соловьёв: Ну слушайте, ну куда там действовать «более тонко». Основное, это, как и прежде, якобы «договор займа» под недвижимость, но на самом деле человек подписывает договор купли-продажи. Вот такое мошенничество, оно, пожалуй, самое популярное. Ну и, естественно, это подписание документов в состоянии алкогольного опьянения, после длительного запоя, после того, как они (ред.- злоумышленники) дают сильнодействующий препарат и человек не дает себе отчет, что происходит. Шантаж и запугивание появляются тогда, когда человек вдруг «взбрыкивает», когда идет что-то не по плану, когда человек понимает или догадывается, что-то идет не так. И вот здесь уже может идти шантаж, если у них не хватает терпения. Убийство, это уже после того как у человека отобрали жилье. Кто-то рассматривает это как обязательный элемент в своей преступной деятельности, поскольку не хочет оставлять свидетелей. За этими людьми следят, чтобы эта жертва окончательно, ну либо получила уже такое.. необратимые процессы начались, в связи сзлоупотреблением алкоголя и тд. Ну или действительнО убивают, маскируя это под отравление или под такое, где концов не сыщешь. И не исключено, что у них есть «свои люди» в организациях здравоохранения, которые составляют соответствующие свидетельства о смерти, вписывают определенный диагноз, который бы обезопасил всю группу.
- Жертвами «черных риелторов» становятся, как правило, незащищенные слои населения - сироты, инвалиды, одинокие люди, пенсионеры. Есть ли возможность как то защитить таких людей. Например, создать такую организацию, без надзора которой человек попросту не может подарить/продать квартиру кому попало?
Соловьёв - Да, про потенциальных жертв я уже говорил. Один случай рассказать интересный могу. Обхаживали они одну женщину, ей где-то было уже под 60. Она страдала психическим заболеванием, но не той стадии, когда в больницу кладут. Что-то среднее между тяжёлой стадией депрессии и шизофренией. Она иногда выпивала, и они на неё нацелились, «задружились», в парке с ней гуляли, покупали ей еду, напитки (она только коньяк пила). И все у них уже дошло до оформления, но у этой женщины, к счастью, оказалась младшая сестра, которая пошла в паспортный стол и договорилась, если кто-то будет брать выписки из домовой книги, какие-то будут движения по продаже, чтобы ничего не делали и ей сообщили. Об этом не знала её старшая сестра, не знали «чёрные риэлторы», ну, и таким образом эту младшую сестру предупредили. Она стала разбираться, написала заявление. Правоохранительные органы провели операцию и задержали злоумышленников на завершающей стадии.
Вы знаете, есть сейчас всякие общественные организации, я не буду их рекламировать. Они выступают за помощь людям, в сфере недвижимости – кого «кинули», у кого что-то отобрали, обманули. Но они, эти общественные организации, как правило, не занимаются предупреждением. Они вынимают на «свет Божий» вот эти все случаи вопиющие, собственно, откуда мы это все узнаем. Они сотрудничают с журналистами, и вот какие-то моменты, самые яркие, душещипательные, оказываются в перекрестье общественного внимания благодаря таким организациям. Но они, к сожалению, не ловят мошенников и ничего не могут человеку запретить, поручить и тд. Сейчас разрабатываются механизмы защиты, которые могли бы поставить, скажем так, по согласию пожилого человека (ред. владельца жилья) с родственниками, такой нотариальный, с согласия обеих сторон, запрет на реализацию недвижимости. Когда человек не может без участия своих родственников, или там ответственного своего наследника или еще кого-то, или опекуна, ничего с недвижимостью сделать. Это в том числе и защита от телефонных мошенников, которые сегодня, как мы знаем, их целью становится жилье. Они уже недовольны деньгами со счетов, они недовольны кредитами, которые берут люди. Они хотят, чтобы люди продавали свои квартиры. И здесь, я могу Вам сказать, и в том числе некоторые «чёрные риэлторы» вступают в преступную связь, сговор с телефонными мошенниками, создают преступные группы с ними. Те «разводят» их по телефону, эти уже наготове, реализуют жилье и преступный доход, в данном случае, делят. Поэтому это тоже очень серьезная история. Что касается этих гражданско-правовых запретов, то они прорабатываются, и я надеюсь, что механизмы защиты людей мы сможем найти. И здесь, я Вам скажу, надо быть внимательным к каждому человеку. Я вот призываю нотариусов – Уважаемые господа нотариусы, неужели вы не понимаете, что когда к Вам приводят немощного человека или ещё кого либо, и он в каком то непонятном состоянии что-то подписывает... Неужели ничего не «ёкает» внутри? Мне кажется, что в таком случае очень многое вещи совершенно понятны. Или человек, который покупает на два- три миллиона, на процентов 15-20 ниже рынка квартиру и какую-то историю рассказывает, что там бабушка-дедушка уехали в деревню, жить... Но вы же понимаете, дорогие друзья, что здесь, скорее всего, была схема «чёрных риэлторов». Но, тем не менее, денежный интерес берет вверх. Здесь нужно сознание перестраивать, когда мы все- таки будем понимать, что честность, прозрачность, и забота о других людях, она на первом месте, а уже свой интерес на втором, тогда уже мы сможем (вздыхает) уже какой-то заслон этим «чёрным риэлторам» поставить.
- Сейчас тотальная цифровизация документов, различные базы данных. Раньше - одни бумаги. Цифровые технологии доставили дополнительные преграды для «чёрных риелторов» или же наоборот, в таких условиях действовать им легче?
Соловьёв - Раньше подделывали свидетельства и чего только не делали. Сейчас всё в электронном виде. С одной стороны это плюс, что ничего не подделаешь. С другой стороны я вот могу сказать, что очень многие вещи, где совершается сделка, например в уполномоченномобеими сторонами органе, например при банке – человек приходит, сдает документы и дальше уже всё проходит без его участия, без криминологической проверки. Здесь, дальнейшая цифровизация будет в дальнейшем использоваться мошенниками и «чёрными риэлторами», поскольку они это всё предвидят, всё это используют, и к сожалению, на шаг впереди от государства и правоохранительных органов оказываются. Это очень, жаль, это очень грустно, но тем не менее...
- Знакомый, который имел проблемы с алкоголизмом, утверждал, что на него вышли «чёрные риэлторы» через «наливайку» (место где продают самогонку и другие нелицензионные напитки), якобы там действовал «разведчик» который втирался в доверие к алкоголикам, все изучал. Это одна из стандартных схем?
Соловьёв - Да, это абсолютно стандартная схема. Есть такие места, куда приходят люди. Это и «наливайки», всякие пивные магазины, места, где собираются люди такой направленности (злоупотребляющие алкоголем). Также информация о потенциальных жертвах, к сожалению, приходит от тех людей, которые, например, обслуживают квартиры: от управляющих кампаний (ЖЭКов), участковых, слесарей, газовщиков.Людей, которые ходят по квартирам и знают кто какой образ жизни ведет, у кого какая недвижимость. Да такая «разведка» работает неплохо. У них есть определённый бюджет и на то, чтобы нужного человека повести куда-то напоить/подпоить, что-то подарить. Саму жертву до «посинения» могут угощать, водить и жертва удивляется, что за такие добрые люди, которые всё это спонсируют. Там (ред - у «чёрных риэлторов»)очень опытные люди, они хорошие психологи, они выуживают всю ситуацию от начала и до конца и уже понимают как действовать, какими методами, кто может за человека заступиться, есть ли какие-то силы у него самого, или у него есть влиятельные знакомые, которые могут ему посодействовать, помочь, спасти его.
- Наверняка у групп «чёрных риэлторов» есть связи в госорганах, ведь найти квартиру и клиента это одно дело, но надо еще проверить эту квартиру - кто там прописан, есть ли у владельца родственники?
Соловьёв - Да, бесспорно, я уже говорил. Без связей в госорганах им очень сложно работать. Они вкладывают деньги в похищенные базы данных, поскольку для них очень важно обладать оперативной информацией.
–Допустим, у жертвы любыми путями отняли квартиру, какова дальнейшая судьба такого человека? Для мошенников лучший вариант избавиться от лишних свидетелей?
Соловьёв - Либо избавиться, либо сделать так, чтобы этого человека никто «не услышал». Как правило, переселяют, предоставляют другое жильё. Это лучший исход для такого человека, если найдут дешёвое жильё где-нибудь в деревни. А так, как правило, жертва становиться человеком без определённого места жительства. Были случаи, когда злоумышленники договаривались с врачами-психиатрами, отправляли человека в «психушку», якобы у него неадекватное поведение. Или уже настолько подсажены на алкоголь, наркотики, что человек уже на краю гибели оказывается. - Правда ли, что квартиру, полученную криминальным путем,по нескольку раз перепродают, чтобы запутать следы?
Соловьёв - Эта схема популярна. Чем больше раз эта квартира продана, прошла процедуры покупки-продажи, тем труднее найти «первую руку» – «чёрного риэлтора» и тем труднее отмотать назад дело. Ну, если первому приобретателю трудно доказать, что он добросовестный покупатель, то добросовестное приобретение у второго, третьего покупателя оспорить очень трудно. Есть конечно способы, когда прошло немного времени, есть заявление, что всё это обманным путём сделано. Можно просить следователя по возбуждённому уголовному делу наложить обеспечительные меры на квартиру, если она ещё не продана, приостановить сделки. Но, к сожалению, «чёрные риэлторы» делают все, чтобы их деяния находились в такой латентной зоне, где их никто не видит, не выявляет. Да и многие потерпевшие не всегда понимают, что с ними происходят. Они отдают себе отчёт лишь, когда оказываются в положении людей без определённого места жительства, порой без паспорта, без документов. Такому человеку помочь уже гораздо сложнее. И это все в силу нашего бездушья, инертности, такого вот отношения к тем, кто попал в беду
- А знаете ли интересные случаи, на чём
«погорели» такие злоумышленники?
Соловьёв - Был «чёрный риэлтор». У него была семья и была любовница. Любовница все время пыталась увести его из семьи. Он постоянно её «кормил» отговорками – дети, жена болеет... Любовнице надоело, она поставила вопрос ребром. Он отказался бросать семью, и любовница, зная, чем он занимается, попросту пошла и «заложила» его, рассказала, чем любовник занимается. И на основе её рассказа всю банду и вскрыли. Был случай, когда одного дедушку, квартиру которого забрали, закапывали, права выпали у одного из преступников права. Потом когда нашли, по-моему, охотники присыпанного этого деда, стали откапывать. Кроме трупа, нашли эти непонятные права,естественно, поняли, что это права того, кто тело закапывал. Стали наблюдать за человеком, которому принадлежали права, и вышли на всю банду. Но это редкие случаи. Как правило «чёрных риэлторов» ищут и ловят уже после того, как беда случилась, когда они успели изрядно «поработать»...
- Возможно как-то усовершенствовать
законодательство таким образом, чтобы осложнить жизнь
«черным риэлторам»?
Соловьёв - Во-первых, мы понимаем, где интересы этих «чёрных риэлторов». Они находятся возле таких категорий граждан. Да, надо немножко приглядывать за нашими пенсионерами. Поверьте мне, практически каждый участковый полиции на своей территории понимает кто, что и если он видит, что какие-то гости зачастили к человеку старшего поколения, он начал пить или ещё что-то, то всё же уже понятно. И здорово было бы здесь отталкиваться от человека, а не от преступления, когда уже всё свершилось, человека убили, квартира «ушла», и органы тогда ищут «чёрных риэлторов». Лучше идти как раз от возможного деяния, от того, как сгущаются тучи над потенциальной жертвой, которая может стать объектом этих «чёрных риэлторов», и здесь очень важна оперативная работа, здесь очень важна и профилактика, оповещение людей, как действуют эти «чёрные риэлторы». Так же как мы предупреждаем население о телефонных мошенниках. И все равно находятся люди, которые попадаются на эти уловки. А здесь мы очень мало говорим, очень редко, только если появляются случаи, на которые обращают внимание.
Популярно стало приобретать вот эти доли в малогабаритных квартирах. Туда уже подселяют специальных людей, которые занимаются тем, что буквально выживают стариков из этих квартир. Это тоже достаточно распространенная в последнее время схема, когда жизнь человека буквально превращают в ад – пьянки-гулянки, незнакомые люди. И из-за такого прессинга люди буквально за бесценок продают эти квартиры. Эти люди (ред. - «чёрные риэлторы») потом говорят - а какое здесь мошенничество, владельцы жилья сами не выдержали... Но по идее это тот же самый отъём жилья. Надо понимать, что их главная цель – объект недвижимости или деньги за него. И методы здесь абсолютно разные, например, подлог договора.
Используют часто безграмотность и невнимательность людей, ведь надо договор полностью читать. Они показывают один вариант договора, а потом подсовывают другой. Человек думает, что у него все в порядке, берет аванс, а на самом деле у него уже нет квартиры. Ну и вместо доверенности, человек иногда генеральную доверенность подписывает, где дает возможность распоряжаться буквально всем. Сегмент огромный. Нам бы создать какую-то базу, куда вносить данные о тех, по кому имеются сведенья, что они занимаются такими делами, но их не могут пока привлечь к уголовной или другой ответственности. Как некая «доска позора», чтобы предупреждать людей. Надо использовать любые законные меры, привлекать родственников, говорить людям, чтобы не спешили, не предпринимали никаких юридических действий со своей недвижимостью. Если вы что- то продаете, надо обращаться к профессиональным юристам, тридцать раз перестраховавшись.