🔸 Почему не стоит вкладывать деньги в недвижимость в 2024 году?
🔸 Что означает обвал спроса на квартиры на 40%?
🔸 И почему даже сами участники рынка закладывают снижение стоимости квартир на 10% и более?
"Квартира - лучшая инвестиция!"
Именно об этом вам будут говорить в офисе застройщика, когда вы придете туда, чтобы сберечь кровно заработанные деньги. А потом эти же мысли будут транслировать успешные "инвесторы в недвижимость" по аналогии с вкладчиками МММ, где "всем-все-платьице".
Давайте взглянем правде в глаза и посмотрим на факты:
1) Финансовый пузырь (официально признанный ЦБ РФ) на рынке жилья надули программы льготной ипотеки. Теперь же, когда пузырь решено сдувать, даже профессиональные участники рынка говорят о СНИЖЕНИИ ЦЕН.
Да-да, об этом говорят Греф, чей Сбербанк заработал колоссальные деньги на ипотеках, и гендиректор Циана, и другие эксперты и инсайдеры, готовые говорить правду, а не врать в лицо ради прибыли.
2) Отказы по ипотеке уже начинают расти. А ведь именно ипотека для многих людей была способом купить квартиру (а значит - была тем самым СПРОСОМ, на котором держался рынок жилья). Не будет спроса - не будет и цен.
Тут прямо тройной удар: снижение платежеспособного спроса + отказы по ипотеке + запредельные ставки по самой ипотеке из-за высокой ставки ЦБ РФ.
3) Рынок жилья очень инертный, так что хотелки продавцов будут оставаться на прежних уровнях какое-то время... Но они пойдут вниз, потому что жилье требует постоянных трат, коммуналка - только растет. А доходность от аренды такая смешная, что и говорить о ней стыдно.
Судите сами - 5.2% арендной доходности в рублях для Москвы! Или даже 8% для Хабаровска! При условии 100% загрузки квартиры и 0% простоев. Как вам такое, когда обычный депозит дает в 2-2.5 раза больше доходности без риска падения цены?
4) И, наконец, долгосрочные тенденции. Да, вроде из-за нестабильности в России люди не привыкли заглядывать далеко в будущее. Но недвижимость (как и любые инвестиции) - это про вложения "на годы", "на пенсию" и т.д.
И вот с этой точки зрения все еще более драматично. Буквально еще 5-10 лет - и с рынка уйдет самый экономически активный слой населения. А на смену ему придут люди, которым сейчас 15-25 лет. Этих людей мало: "демографическая яма".
И, поверьте, это будет яма всего рынка жилья! Точно такие же проблемы испытывала (и продолжает испытывать Япония). Точно в такую же яму попал Китай. Точно то же самое ждет и рынок жилья в России.
Даже оптимистичные демографические прогнозы не закладывают убедительного роста населения. А если нет людей: кто купит вашу инвестиционную квартиру? Да еще и по цене-хотелке, которую обещают вам в офисе застройщика?!
Финансово грамотный человек и разумный инвестор понимает: инвестиции в недвижимость - не лучший выбор. Во всяком случае, напрямую. Слишком сложно распределить риски, слишком велики эти риски, слишком большой необходим капитал.
Намного более эффективно может быть инвестировать в фондовый рынок. На фондовом рынке хорошую диверсификацию портфеля по отраслям и компаниям можно получить с капиталом уже в 100-200 тысяч рублей. А попробуйте-ка купить "портфель из квартир" на 100-200 тысяч рублей?
Хотя нет, это вы тоже сможете сделать - и тоже на фондовом рынке! Через специальные фонды недвижимости.
Да, "бетонные стены" выглядят надежно и солидно. Но вот только за внешней солидностью кроются слишком большие недостатки, чтобы их игнорировать.
Удачи в инвестициях!