— Ты почему не пишешь о ценах на жилье в Башкирии? Это же сумасшествие, — говорят мне знакомые. В районах РБ они взлетели в конце прошлого года — мама не горюй, а в Уфе — в два раза!!! Люди ничего не понимают, думают, это агентства цены раздули.
Я исправился и попросил у риелторов полный расклад. К примеру, на западе Башкирии (Туймазы, Октябрьский) цены на новые «двушки» и «однушки» прыгнули очень сильно. Однокомнатная квартира на вторичном рынке стоила 2,8 миллиона рублей, сейчас поднялась до трех миллионов, а новостройка в центре Туймазов, на проспекте Ленина — 4,5 миллиона рублей (это 43 квадратных метра со сроком сдачи в декабре 2025 года), «двушки» и «трешки» стоят примерно одинаково — 3,3-3,5 миллиона рублей. Это когда же такое было, что трехкомнатные квартиры сравнялись по востребованности с однокомнатными. Вот что животрепещущие тарифы ЖКХ делают!
На мой вопрос: стоит ли покупать жилье сейчас, местная риелтор ответила:
— Я бы взяла, но не здесь, а в Санкт-Петербурге, например, новую квартиру-студию за пять миллионов рублей и сдала бы ее в аренду, а полученную ренту направляла на погашение ипотеки. В Питере рынок жилья очень гибкий, можно и за четыре миллиона купить «однушку», а года через три продать ее за семь миллионов.
Уфимские депрессивные цены постсанкционного рынка я попросил прокомментировать эксперта по недвижимости из Уфы Марию Катыш.
— В 2022 году в новостройках двух-трехкомнатные квартиры площадью 40-65 квадратных метров стоили три-семь миллионов рублей, — говорит Мария Витальевна. — Сейчас аналогичное жилье обходится клиентам в шесть-девять миллионов рублей. То есть новостройки выросли почти в два раза. На рынке вторичного жилья «двушки», «трешки» в 2022 году стоили 2,8-6,5, сейчас — 3,8-8 миллионов рублей, то есть подорожали на 40 процентов.
(Это, господа, согласуется с моим обзором 2022 года про уфимские новостройки, 80 процентов которых стояли непроданными, часть и сейчас не реализована, но застройщики подняли цены и ждут. Каких-либо заметных банкротств стройфирм не наблюдается — прим. автора).
— В результате повышения Центробанком РФ процентной ставки и отмены госсубсидии на новостройки продажи уменьшились на территории всей Уфы на 60 процентов! — продолжает Катыш. — Льготные программы по новому жилью повлияли на общий рост стоимости недвижимости всех категорий. Отразились на нем инфляция и некая неопределенность, возникшая с введением финансовых ограничений в стране. Люди вкладывают сбережения в недвижимость, потому что бояться остаться ни с чем. В других странах развит фондовый рынок в виде инвестиций. У нас такой вид сбережения непонятен, а в виду санкций более рискован в понимании населения. Остается недвижимость, как инвестиция, которая всегда идет в рост и никогда не обрушивается в ценовом диапазоне.
Кроме того, в Уфу постоянно мигрируют люди из районов. Поэтому спрос, как ни странно, не исчез, а как бы затаился и приобрел избирательный характер. В некоторых жилищных кооперативах осталось всего по пять непроданных квартир. Конечно, все зависит от метража, качества жилья, его удаленности от центра, но факт остается фактом. При падении продаж новостроек определенный спрос остается. Особенно при приобретении по льготным программам, хотя по этой позиции он уменьшился тоже.
— Продажи вторичного жилья замедлились из-за высокой процентной ставки?
— Да, я считаю, как только ее снизят, люди будут продавать «вторичку» активнее и вкладывать деньги в новостройки. То есть отложенный спрос опять всколыхнет рынок. Это при том, что застройщики не спешат снижать цены.
— Есть мнение, что из-за законодательных неопределенностей, стройфирмы тянут одеяла на себя. Это правда?
— Дело в том, что банки ввели так называемое субсидирование от застройщика, чтобы он доплачивал за льготную ипотеку — примерно пять-восемь процентов от стоимости квартиры. Застройщик перекладывает эту разницу на плечи покупателей, повышая цену на жилье. Это последствия отмены с начала 2024 года субсидирования государством разницы в процентах по льготной ипотеке. Опять же из-за повышения процентной ставки. Вместе с тем, есть банки, которые не требуют субсидирования от застройщика и возмещают разницу сами и удорожания жилья не происходит. Клиенты, в отличие от риелторов, о них не знают.
— И что вы посоветуете запутавшимся клиентам? Брать жилье сейчас или отложить до снижения процентной ставки, или купить комнатушку в малосемейном общежитии, или пока снимать угол? Что делать-то?
— Стопроцентно верного совета нет. Но вы помните, чтобы в мегаполисе цена на новое жилье падала минимум на 20 процентов. Я — нет. Поэтому квартиры можно приобретать сейчас. Тем более, что есть устойчивые мнения, что к июлю 2024 года льготная ипотека может быть свернута. Если на чаше весов — курс рубля и экономическая стабильность всей страны, то правительство может пожертвовать льготной ипотекой и другими льготами тоже.
Сейчас действует суперлимит для регионов на льготную покупку жилья. То есть ипотеку с господдержкой под восемь процентов и семейную под шесть процентов можно взять на сумму не больше шести миллионов. Если нужен кредит побольше, то тогда оформляется комбо-ипотека. Без риелторов такой договор заключить проблематично (банковские риски). Конечно, квартиры можно покупать и самостоятельно. Но надо хотя бы проконсультироваться с риелторами.
— А теперь самое важное. Если Центробанк РФ снизит процентную ставку, может ли подешеветь жилье? Насколько?
— Все будет зависеть от курса рубля, цен на углеводороды, металл. Но одно точно, обслуживание кредитов подешевеет. В моей практике было время, когда цены на жилье снижались в диапазоне от пяти до 15 процентов, но лишь на несколько месяцев. Потом проснувшийся спрос вновь возвращал их к высокой планке. Поэтому цены на «вторичку» и новостройки риелторы мониторят ежедневно. Обывателю это делать сложнее.
