Проверка квартиры на юридическую чистоту: главные риски
Приобретая квартиру на вторичном рынке, большинство покупателей исходит из простого принципа: есть документы – нет проблем. Или «риелтор разберется». Или, еще лучше – Росреестр откажет, если что не так.
Увы и ах, друзья, так нельзя.
Росреестр не занимается глубокой проверкой сделки. Им нужны лишь документы по закрепленному перечню.
Основной массе риелторов нужно лишь закрыть сделку и если в договоре нет прямо прописанной ответственности за ее отмену – им плевать на возможные проблемы!
И уж тем более наличие документов на жилье никак не страхует от проблем с этим жильем.
Для качественной проверки приходится сильно углубляться в источники приобретения квартиры и ее прошлое.
Кратко пробежимся по наиболее опасным с юридической стороны вариантам жилья.
Наследственное жилье
Полученная по наследству квартира может оказаться бомбой замедленного действия. Кто-то из наследников мог не знать об открытии наследства и впоследствии заявит свои претензии.
Особая опасность у квартир, с момента наследования которых прошло менее 3 лет.
Не стесняйтесь спрашивать о других наследниках, основаниях наследования и задавать другие вопросы продавцу.
Наследственное жилье по завещанию вопреки законной очереди
Закон позволяет наследодателю завещать квартиру кому угодно – хоть соседу, лишь бы не в ущерб интересам несовершеннолетних, нетрудоспособных наследников или иждивенцев. Но даже не имеющие права на обязательную долю наследники законной очереди явно будут не в восторге от «уплывшей» квартиры и вполне вероятно попытаются оспорить завещание.
Квартиры, купленные с привлечением материнского капитала
Для продажи такого жилья требуется согласие органа опеки и выделение детям долей равного или лучшего качества в новом жилье.
Нарушено условие? Сделку могут оспорить или не дать ей хода.
Квартиры, оформляемые по договору дарения
Оформляется договор дарения для того, чтобы не платить налог с продажи квартиры или же не предлагать долю в квартире совладельцу, а деньги передаются наличными. Такие сделки без труда оспариваются в суде, поэтому связываться с такими аферами явно не следует.
Квартиры с любыми прописанными лицами, в особенности – несовершеннолетними
Никаких поблажек - на момент сделки жилье должно быть «пустым» и не иметь никаких жильцов. Покупка квартиры с «бонусом» ничем хорошим не закончится. И заодно стоит поинтересоваться – есть ли отказавшиеся от приватизации жилья и как давно они выписаны? А то у них право бессрочного проживания есть.
Квартиры должников
Если у продавца явные проблемы с долгами (видны на сайта судов, в базе данных ФССП), то сделка может быть впоследствии отменена в рамках банкротства. Должник может распродать имущество, а потом пойти на банкротство.
Практически 100% оспоримы сделки по заниженной стоимости, когда продавцу нужно «срочно» настолько, что он 20-30% скидывает.
Что делать?
Самый простой способ обезопасить себя от проблем при покупке жилья – доверить проверку юридической чистоты недвижимости опытному юристу. Не "юристу от риелтора", задача которого ускорить сделку, а именно стороннему, независимому юристу.
Спасибо что дочитали статью. Подписывайтесь на блог, здесь будет много полезной информации для защиты Ваших прав.