Даже за хрущевку надо платить 64,7 тыс. в месяц. Декабрь «сдул» 20% покупателей, и это начало
«Пока ставки не подняли, все бежали приобретать», — так эксперты описывают поведение людей на вторичном рынке жилья в 2023 году. Поначалу вторичка оправлялась от жесткого минуса 2022-го, но недолго — под конец 2023-го сделки опять упали. Рост ипотечной ставки под 20% годовых отпугнул потенциальных покупателей. Теперь рынком правят наличка и экспресс-ипотека для состоятельных. Одна часть продавцов идет на скидки под 400 тыс. рублей, другая снимает объявления. В целом рынок вторички не ждет господдержки, но рассчитывает на откат ипотечной ставки до приемлемых 12–13% годовых. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Перегрев сменяет охлаждение
Татарстанский Росреестр подвел итоги 2023 года для рынка нового и вторичного жилья РТ и Казани. Управление фиксирует рекордные показатели на региональном рынке недвижимости. Число сделок по договорам долевого участия в регионе выросло в 1,5 раза до 27 тыс. — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по республике за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.
«Наблюдался активный спрос как на первичное жилье, так и вторичное, — говорит заместитель руководителя Росреестра по Татарстану Лилия Бурганова. — Основным драйвером стали различные действующие государственные программы, направленные на улучшение жилищных условий. Также в 2023 году было построено рекордное количество жилья».
Действительно, республика отчиталась о сдаче 3,4 млн кв. м жилья, побив собственный рекорд 2022 года. Это 1-е место в Приволжском федеральном округе и 6-е — в России. И такой темп РТ не намерена снижать — только за прошлый год в Татарстане выдали 498 разрешений на строительство 4,2 млн кв. м жилья, что на 6% выше показателя 2022-го.
Правда, есть в этой статистике толика сомнений. К примеру, если подсчитать объемы сданного жилья по сведениям единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), вы увидите, что девелоперы ввели примерно 780 тыс. «квадратов». Добавим сюда успехи Госжилфонда с его 160 тыс. кв. метров. Учтем, что ЕРЗ считает только полезную площадь квартиры — без балконов, мест общего пользования и холлов в подъездах, это еще процентов 20–25 площадей «человейников». И получится, что где-то за кадром треть миллиона «квадратов» новостроек из тех 1,5 млн, о которых отчитался минстрой РТ.
Застройщики Татарстана продали квартир на 143,6 млрд рублей, что на 78% больше аналогичного показателя 2022-го. Это рекорд за три года. Такова статистика «Дом.РФ». По Казани финансовый результат застройщиков за год удвоился до 96,2 млрд рублей.
Об итогах минувшего года и туманном будущем рынка новостроек эксперты «БИЗНЕС Online» размышляли в предыдущей публикации. Напомним о главном:
- 207 тыс. рублей — столько теперь в среднем стоит квадратный метр в строящихся жилых комплексах Казани.
- Затоваренность снизилась. Непроданный остаток квартир в Казани по итогам 2023-го составил 14,8 тыс. — 50% от заявленных в проектах новостроек. Годом ранее было 62%.
- 95% — доля сделок с ипотекой в проектах стандарт- и комфорт-класса. Срок кредитования в среднем вырос до 25–27 лет.
- Замедлятся продажи новостроек в 2024 году как по Татарстану, так и в стране.
Охлаждение рынка по итогам декабря уже фиксирует Росреестр. Количество сделок с новостройками за месяц по РТ снизилось на 2% до 3,1 тысячи. Что происходит на рынке бэушных квартир?
«Индекс «хруща»: главные показатели
Итоги минувшего года для рынка вторичного жилья рассмотрим с позиции «индекса „хруща“» — условного индикатора состояния б/у жилья Казани и региона. Почему «хруща»? На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. метров. Впрочем, в статистику договоров купли-продажи Росреестра попадают не только «бабушкины квартиры», но и объекты в только что сданных домах – новостройках. Так что индекс — это скорее фигура речи для описания обстановки на вторичном рынке жилья.
Состояние рынка вторички будем оценивать по трем индикаторам:
- Число сделок, по данным Росреестра.
- Средняя стоимость жилья на примере одно-, двух- и трехкомнатных хрущевок.
- Ипотечные ставки.
Итоговые количественные показатели рынка вторичного жилья за 2023 год радуют. По Казани число сделок выросло на 14% до 40 тыс., по Татарстану — на 13% до 74 тысяч. Видели и больше. Для сравнения: 2022-й вторичка заканчивала в глубоком минусе. В общем, пока это рекорд за пятилетку.
«Поведение рынка вторичного жилья мало отличается от рынка новостроек, яиц, путешествий, маркетплейсов», — говорит об итогах 2023 года для сегмента вторички директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. Стоит слегка напугать — и люди ищут, куда вложиться: кто-то пытается сохранить деньги, купив телевизор, а кто-то спасает вложением в «бетоний».
Сделки шли одна за другой, пока Центробанк во главе с Эльвирой Набиуллиной не начал поднимать ключевую ставку. В итоге «ключ» вырос с 8,5% до 16% годовых, но само ожидание этого повышения подстегивало покупателей не хуже электрошока.
«Пока ставки не подняли, все бежали приобретать», — описывает состояние покупателей гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» Андрей Савельев, отмечая растущие показатели в первых трех кварталах и ощутимое падение в четвертом. Осенью вторичный рынок с аппетитом «доел» доступную ипотеку под 11–12% годовых. Это сказалось и на годовых показателях — по данным Росреестра за 2023-й, число ипотечных сделок на вторичке и первичке в Татарстане выросло в 1,5 раза до 111,5 тысячи.
Но итогом декабря стало резкое падение на вторичном рынке. За месяц число сделок в Казани рухнуло на 20%, по Татарстану — на 15%.
Цена «хруща» выросла на 15%, ипотечный платеж — на 45%
Стоимость вторичного жилья за минувший год тоже выросла. Так, однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, по оценкам опрошенных участников рынка, в среднем подорожали на 12–15% до 4,9 млн рублей и 6,2 млн рублей соответственно. Трешки стали дороже в среднем на 10% и предлагаются за 6,4 млн рублей.
Присмотримся к покупке в ипотеку на 25 лет «недорогой» казанской трешки в хрущевке до роста ипотечных ставок и после.
Сегодня ипотечная ставка для вторичного жилья в банках колеблется от 16% до 19% годовых, говорится в аналитике госкомпании «Дом.РФ». В среднем получается 17% годовых — эту ставку и возьмем для расчета.
Стоимость объекта — 6,4 млн рублей, первоначальный взнос — 1,9 млн рублей, или 30%, — такую долю «первоначалки» чаще всего вносят россияне. В этом случае ежемесячный ипотечный платеж:
- при ставке 11%, которая действовала в августе 2023 года до повышения ставки ЦБ, — 44,1 тыс. рублей ежемесячно;
- при текущей ставке 17% — 64,7 тыс. рублей в месяц.
Разница — 20 тыс. рублей, или 45%. Неудивительно, что те немногие, кто все еще решается на сделку, либо оплачивают сразу всю сумму, либо берут экспресс-ипотеку под высокий процент и гасят в течение трех-четырех месяцев.
Господдержки жилья «не от застройщика» не будет
Для всей страны поддерживать ипотеку на вторичку не собираются. Но этот инструмент «светит» жителям новых регионов России.
«Нового жилья там строится пока, мягко говоря, немного, потому надо бы так же, как и на Дальнем Востоке, распространить это на вторичный рынок. Вот что нужно сделать», — сказал Владимир Путин на прямой линии в декабре 2023 года.
Что до остальной части России, то надо учесть, что господдержка направлена не на людей, а на застройщиков, полагает Гизатова.
«Если бы это была поддержка покупателей, то программы носили бы адресный характер, — считает эксперт. — Одна ипотека в одни руки, для нуждающихся категорий, для людей определенных профессий, а не только для сытых айтишников — наиболее высокооплачиваемых и платежеспособных заемщиков. А почему не для учителей, врачей? Эти профессии остались за бортом!»
Совет инвесторам
Отголоски напряженной ситуации на вторичном рынке застройщики станут ощущать в феврале 2024 года, считают эксперты. «Чтобы купить что-нибудь ненужное, надо сначала продать что-нибудь ненужное», — перефразируем логику кота Матроскина. По-другому приобрести в Казани новую квартиру, которая в среднем стоит 8 млн, большинство покупателей не могут.
«Пока рынок новостроек продолжает ехать на старых запасах, — говорит Гизатова. — До этого действовали программы, которые позволяли купить первичку с минимальными вложениями либо вообще без вложений, теперь количество этих инструментов ограничено. Ликвидных предложений с такими программами практически нет».
Инвесторы уже уходят с рынка новостроек. На вторичке инвестиционный спрос еще обеспечивает до 50% продаж — варианты б/у жилья дешевле, чем у застройщиков. Но ситуация меняется. «Инвестиции в жилой сектор вызывают сомнения, — говорит учредитель и директор „Доступного офисного фонда“ Вячеслав Пимурзин. — Почему? Во-первых, стоимость „квадрата“ в Казани превысила 200 тысяч рублей. Во-вторых, спрос поддерживается в основном за счет ипотеки. Но мы уже видим, что банки ввели дополнительные комиссии по льготным программам, а коммерческая ипотека имеет заградительные ставки под 18–20 процентов годовых. Возникает вопрос: как продавать потом такую квартиру с прибылью? Ведь на вторичном рынке льготной ипотеки нет. Разрыв между первичным и вторичным рынком в Казани — более 30 тысяч за „квадрат“».
Надвигающийся провал рынка жилой недвижимости связан не только с поднятием ключевой ставки ЦБ и сопутствующими событиями, продолжает эксперт. «Все упирается в покупательную способность, а она снижается, — говорит Пимурзин. — Это видно хотя бы по тому, что средний срок ипотеки почти достиг своего 30-летнего потолка, чтобы сделать приемлемым ежемесячный платеж. Все это означает только одно: быстро и выгодно продать то жилье, что вы купите сегодня, не удастся. Так что инвестору лучше поискать другие инструменты — например, ту же коммерческую недвижимость».
Вообще вкладываться в жилье ради инвестиций сегодня странно — сейчас высока доходность по депозитам. Если есть 2–3 млн первоначального взноса, эксперты рекомендуют продолжать копить, а не тратить на ипотеку. «Средства, накопленные для первого взноса, граждане предпочтут приумножить на депозитах с повышенной доходностью», — говорила ранее «БИЗНЕС Online» управляющий ВТБ в Татарстане, вице-президент Марьям Давлетшина. В перспективе спрос на недвижимость (особенно на вторичку) упадет.
Рост цен на жилье если и будет, то незначительный, а вклады приносят по 12–15% годовых. Рано или поздно ЦБ уронит «ключ» — вот тогда и можно подумать об ипотечной кабале.
Совет продавцам
Снижения ключевой ставки, как сказал президент РФ, с нетерпением ждут не только застройщики, но и на рынке вторичного жилья. Приемлемой ставкой по ипотеке участники рынка недвижимости Казани и Татарстана называют 12–13% годовых, а не текущие 16–19%.
«Две трети рынка — это ипотечники, потому что покупательная способность, к сожалению, у нас в стране такая, что позволить себе купить квартиру без ипотеки могут лишь 20–25 процентов. Соответственно, если ипотеки нет, то две трети рынка просто просели», — размышляет Савельев.
Как быть продавцам вторички? Тут предлагают две модели поведения:
- Снизить стоимость, если квартиру нужно продать. Этот вариант подойдет для тех, кто покупает новостройку или кому срочно нужны деньги для других целей.
- Не продавать и отложить до лучших времен. Такое поведение подойдет для тех, кто намерен после продажи вторичного жилья купить такое же, но побольше.
«Отговаривали людей с наличкой от покупки недвижимости в декабре, ожидая такого развития событий. И сегодня эти же варианты продаются со скидкой 300–400 тысяч рублей, — рассказывает Гизатова. — Чаще наблюдаем снижение стоимости, а не уход объектов. Но рынок недвижимости не всегда подчиняется законам логики. И основным фактором воздействия остаются стресс и слухи в финансовом секторе. Например, если доллар будет на уровне 80–90 рублей, останутся высокие ставки по вкладам, то инвестиционный спрос будет невысоким».
Другой взгляд на поведение рынка в 2024 году у вице-президента гильдии риелторов РТ Руслана Садреева. «Стоит ожидать снижения спроса. Но это вряд ли повлечет уменьшение цен на квартиры, хотя ставка по ипотеке на вторичку достаточно высокая, — прогнозирует он. — Если анализировать количество предложений на рынке, то нужно ловить баланс между спросом и предложением. Спрос снизился, согласны с этим, но в то же время и количество предложений на вторичном рынке не увеличивается, потому примерный средний баланс между спросом и предложением сегодня сохраняется. И говорить в настоящее время о том, что цена будет снижаться, я думаю, не стоит».