У человека есть дачный участок, на нем дом, владеет этим участком очень долго, а в один прекрасный день получает по почте письмо из местной администрации, а в нем указывается, что данный земельный участок изымается в пользу города, т. к. он расположен в том месте, на котором планируют построить дорогу.
Подобные письма получили еще несколько владельцев соседних участков. Стали долго обсуждать как такое возможно — администрация просто захотела и забрала чужую собственность. Всей толпой пошли в администрацию, там им объяснили, что все делается по закону, а также сообщили, что собственники получат за свои участки компенсации — каждый свою.
Кто-то из собственников с предложенными суммами согласился сразу, а кого-то они не устроили, ведь помимо земли у них на участке стоят дома и бани. А администрация таким людям говорит — хорошо, давайте пересмотрим суммы, вы только покажите нам документы на свои дома и бани. Собственники в ответ стали говорить, что они все строили своими руками, а документы не оформляли, т. к. за постройки надо было платить (за подготовку документов, за регистрацию, а потом еще и налог насчитывают), а администрация в ответ — нет документов, нет пересчета, а если не довольны, то можете обратиться в суд.
Несколько человек подали коллективный иск в суд, но суд всем отказал, т. к. в материалах дела есть документы только на земельные участки, а если право собственности на дом не оформлено, то и дома нет.
Если собственник недвижимости добровольно не соглашается с изъятием, то орган, инициировавший изъятие, обращается в суд, и тогда изъятие происходит на основании суда. Собственнику, несогласному с размером компенсации, не стоит ждать пока на него подадут в суд, а попробовать сначала с администраций договориться на большую сумму, а в случае отказа саму обратиться в суд.
В итоге получилось так, что люди, которые построили дома и зарегистрировали их в должном порядке (не очень сложная и не дорогая услуга) получили компенсацию больше, чем те, кто хотел сэкономить на налогах.
Ситуации с изъятием собственности могут быть не только с земельными участками садоводов, но и с теми участками, на которых расположены многоквартирные дома. Так, например, в Екатеринбурге, администрация изымает квартиры в нескольких домах, чтоб в дальнейшем их снести и построить на их месте дорогу, там тоже были те, кто сразу согласился, т. к. эти дома не самого лучшего качества, а также те, кто решил, что можно получить больше, дело дошло до суда, но там мало кому удалось доказать заниженную цену (в данном случае не идет речь о реновации жилого фонда).
При расчете компенсации за изъятую недвижимость в расчет принимается не только средняя стоимость мерной единицы (квадратный метр, сотка и т. д.) в месте, где расположен изымаемый объект, но и сумма возможных потерь и расходов собственника (расходы на переезд, стоимость риэлторских услуг, на садовых участках стоимость несобранного урожая и т. д.). Сумма компенсаций никогда не берется «с потолка», данную сумму определяют оценочные компании, а в случае, если собственник с данной суммой не согласен, то он может сам заказать оценку и в судебном порядке (если администрация не примет данный отчет об оценке) потребовать увеличения размера компенсации.
Но бывают случаи, когда решение администрации об изъятии было отменено.
Так в одном из крупных населенных пункотов собственники нескольких земельных участков получили письма об изъятии, в котором говорилось, что будет строительство дороги и ливневой канализации, расстроились, а несколько человек подали иск в суд с требованием признать данное решение незаконным. В суде собственники предоставили генеральный план развития территории, на котором указаны границы будущей дороги и канализации и границы санитарной зоны. Собственники обратили внимание суда, что большая часть изымаемых участков не попадает в границы санитарной зоны, а значит не могут быть изъяты.
Администрация на это возразила, что планирует на месте этих участков строить дублер будущей дороги, но в качестве доказательств своих слов (кроме самих слов) ничего не предоставила. В качестве доказательства администрация могла предоставить план застройки территории, конкурсную документацию на разработку проекта, сам проект будущего дублера.
Суд вынес решение в пользу собственников участков, т. к. администрация не может изымать объекты без четко определенных планов на эту территорию.
Подводя итог можно сказать, что изъятие объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд это норма, но иногда она противоречит законодательству. В тех случаях, когда все делает в рамках закона, собственник может получить не только компенсацию стоимости своего имущества, но и компенсацию связанных с изъятием расходов и недополученных доходов, а чтоб размер компенсации был максимальным, то у собственника обязаны быть должным образом оформленные документы.