С переустройством и перепланировкой помещений сталкивались все ТСН и управляющие организации. Достаточно часто вопросы связанные c переустройством и перепланировкой решаются в судебном порядке.
В декабре 2023 года Президиум Верховного Суда РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023). В данной статье рассмотрим основные выводы указанного обзора, которые будут полезны в работе.
1. В случае, если при проведении работ происходит изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, затрагиваются несущие строительные конструкции, такие работы является реконструкцией многоквартирного дома.
В частности, к реконструкции относятся:
- оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены;
- строительство пристройки к квартире, расположенной в многоквартирном доме, используя его общую капитальную стену, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены данного дома под окном своей квартиры.
- объединение нескольких квартир
2. Уточнен порядок согласования работ:
- Необходимо соблюдать закреплённые законодателем различные порядки для согласования переустройства и (или) перепланировки (глава 4 ЖК РФ) и получения разрешения на реконструкцию (статья 51 ГрК РФ).
- Проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика многоквартирного дома, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.
- Переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в многоквартирном доме допустим, если такая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения муниципального образования. Отключение жилого помещения от внутридомовой системы теплоснабжения возможно лишь при переустройстве данной системы в целом и при наличии такой возможности согласно схеме теплоснабжения муниципального образования.
- Установка газового оборудования в помещении должна производиться с соблюдением предусмотренного законом разрешительного порядка и быть согласована с органом местного самоуправления. Выполненные работы по отключению существующего централизованного отопления и горячего водоснабжения и установке газового котла для индивидуального отопления в помещении без согласования с органом местного самоуправления создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в многоквартирном доме. В связи с этим помещение истца не может быть сохранено в переоборудованном состоянии.
- Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается.
- Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией. Если работы по замене балконного профиля остекления выполнены собственниками с соблюдением строительных, пожарных норм и правил, не нарушают прав и законных интересов проживающих в многоквартирном жилом доме лиц, разрешения уполномоченного органа на проведение данных работ не требуется.
3. Перечислены случаи, в которых для проведения работ необходимо получить согласие всех собственников
- Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.
- Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире
- В случае передачи в аренду собственнику части общего холла для возведения перегородки необходимо получить согласие всех собственников помещений МКД.
4. Уточнены процессуальные вопросы, связанные с незаконной перепланировкой:
- Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения.
- Требование о приведении помещения в многоквартирном доме в первоначальное состояние подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения этого имущества.
- Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.
- Допускается обращение лица с иском о сохранении помещения в многоквартирном доме в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.
5. Отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.
6. При отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения.
7. Продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство и (или) перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.
8. Управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома.