Мечта многих жителей столицы — сдавать в аренду «однушку» и получать пассивный доход. Более продвинутые люди выбирают для сдачи в аренду апартаменты: порог входа ниже, а качество зачастую выше. Но всё ли так просто с довольно новым типом жилья и где скрываются подводные камни? Агент Центрального офиса Vysotsky Estate Даниил Новиков разбирается в этом вопросе на конкретных примерах.
Апартаменты «Херсонская, 41а»
Начнём обзор с изучения сайта компании, которая занимается продажей этих апартаментов. Красивые картинки обещают нам 11% годовых при сдаче апартаментов в аренду, новые коммуникации, охрану 24/7, собственную прогулочную зону, сауну, массажный салон и салон красоты.
Едем смотреть вживую!
Здание производит приятное впечатление и по цветовой гамме, и по стилевому оформлению.
Охрана на входе действительно есть, вот только вход в здание свободный и никто не интересуется, куда мы идём.
Замечу, что территория комплекса не огорожена.
Лобби выполнено в современном стиле, здесь приятно находиться.
Вся прогулочная зона — это небольшой внутренний двор.
Дальше осматриваем сами апартаменты.
Замечу, что, со слов менеджера, в продаже осталось только два одинаковых апартамента, все остальные раскуплены.
Сами апартаменты не вызывают восторженных эмоций. Да, отделка свежая, но, скорее, она относится к классу «эконом»: душевой уголок, унитаз, раковина — всё очень простое. Изысков или дорогих материалов не замечено.
Система коридоров довольно запутанная, с большим количеством лестничных пролётов. В первый раз можно заблудиться — сказывается, что в здании раньше располагалось ПТУ, а не гостиница. Надо понимать, что с тяжёлым багажом добраться до своего номера будет весьма непросто.
Но самое интересное ждёт нас дальше: при анализе документов я выяснил, что срок аренды земельного участка под зданием уже истёк, а собственность не оформлена. Получается, владелец земельного участка под комплексом апартаментов — город Москва.
Дальше я углубился в детали и выяснил назначение земельного участка. И тут ещё интереснее: вид разрешённого использования (ВРИ) — «комплекс зданий и сооружений учебно-производственного комбината».
Значит, нам предлагают приобрести нежилую недвижимость на городском участке земли, которая на данный момент эксплуатируется не в соответствии с ВРИ.
Пожалуй, вопрос о надёжности такой инвестиции в долгосрочной перспективе оставим открытым.
Апартаменты «Станция»
Читатель может возразить, что делать выводы на примере одного комплекса апартаментов некорректно.
Что ж, предлагаю добавить в обзор и предметно рассмотреть ещё один апарт-комплекс района Чертаново Северное — ЖК «Станция» на улице Чертановская, 7А.
По запросу «ЖК Станция Чертаново» на странице «Яндекс» мы сразу видим адрес сайта и номер телефона для связи. Вот только сайт не открывается, а по указанному номеру знать не знают ни про какой апарт-комплекс.
Раз найти контакты не удалось, поедем и своими глазами посмотрим на ЖК.
Нас встречает симпатичное здание в приятной цветовой гамме. Создаётся впечатление, что оно было построено недавно: корзины для кондиционеров, современный внешний вид, стеклянная входная группа. На самом деле, это здание бывшей телефонной станции, возведённое в 70-х годах прошлого века и переоборудованное под апартаменты в недавнем времени.
На первом этаже находятся цветочный магазин и круглосуточный продуктовый магазин «Магнит».
На первом этаже при входе дежурит консьерж.
Дальше — длинный коридор с входными дверями по обеим сторонам.
Сами апартаменты представляют собой довольно распространённую нарезку на 1- и 2-комнатные помещения со вторым этажом.
Лифт один — грузопассажирский и с довольно узким входом: габаритные предметы перевезти не получится.
Жильцы рассказали, что многие апартаменты сдаются в аренду и живёт здесь в основном молодёжь. Реже — семейные пары и пожилые.
Отмечу, что такой формат жилья — со вторым уровнем — подходит в большей степени для студентов и пар без детей. Да, на фото это выглядит привлекательно: второй ярус с кроватью и большим пространством. Но подумайте о реалиях: хотели бы вы ночью спускаться в туалет и затем подниматься обратно по лестнице? Насколько это безопасно для старшего поколения? А для детей?
Теперь профессиональным взглядом изучим документы на земельный участок этого комплекса. Согласно открытым данным, ЖК находится на двух участках земли с разными ВРИ:
📌 предоставление коммунальных услуг,
📌земельные участки АТС.
В особых отметках в выписке из ЕГРН значится:
«Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
И опять мы сталкиваемся с нецелевым использованием земельного участка и насущным вопросом:
Насколько инвестиции в подобного рода объекты могут быть надёжными?
Апартаменты на Электролитном проезде, 5Б
Для полноты картины предлагаю рассмотреть ещё один апарт-комплекс рядом со станцией метро «Нагорная».
Мы видим здание в современном стиле с корзинами для кондиционеров, стеклянной входной группой и просторным холлом с консьержем.
Тип расположения помещений аналогичный «Станции» — длинный коридор с дверями апартаментов по обе стороны.
Здесь уже два пассажирских лифта и один грузовой, но он сейчас на ремонте. Со слов представителя УК, запуск лифта отложен на неопределённый срок.
Отмечу свежий ремонт в помещениях и новые коммуникации.
Само здание тоже было построено в 70-х годах прошлого века. Раньше здесь находились НИИ двигателей и Авиационный техникум. В недавнем же прошлом здание реконструировали, и теперь в нём располагаются офисные помещения и апартаменты для проживания.
А теперь давайте также подробно изучим документы на земельный участок, а именно — ВРИ. И вот что мы там обнаружим:
«Обеспечение научной деятельности (3.9) (Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); деловое управление (4.1) (Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); легкая промышленность (6.3) (Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9). Склады (6.9) (Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9))»
Как мы видим, в назначении использования земельного участка нет упоминания о гостиничном бизнесе, что в будущем может нести в себе риски для собственников помещений.
О кадастровой стоимости
Отдельным пунктом отмечу низкую кадастровую стоимость подобного рода объектов. У студии в 16 м² она не превышает 2 миллионов рублей.
Но в случае появления притязаний к зданию со стороны городских властей, к примеру, для застройки земельного участка жилым фондом, собственник может рассчитывать на компенсацию от города в размере кадастровой стоимости. То есть потеря в деньгах составит больше 50% от рыночной стоимости апартаментов.
Резюме
Приведённые мною примеры совершенно не означают, что вокруг всех апартаментов сложилась такая ситуация. Напротив, есть большое количество апарт-комплексов с оформленными надлежащим образом документами, а также с возможностью оформления регистрации и множеством преимуществ в виде коворкинга, кладовок, тренажёрных залов, консьерж-сервисов, охраны, клининга и т.д.
Главное — учесть одно: при подборе коммерческой недвижимости в виде апартаментов нужно внимательно и ответственно отнестись к выбору и профессионально оценить возможные будущие риски.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Понравилась статья? Ставьте лайк!