С января 2024 года вступило в силу новое Постановление Правительства РФ о порядке приема квартир по договору долевого участия. Анализ новелл законодательства показывает, что новый порядок приемки защищает в основном права застройщика, и в целом направлен на борьбу с так называемым «потребительским экстремизмом».
Во-первых, изменился способ извещения дольщиков о готовности объекта к приемке. Теперь сообщения от застройщика о необходимости приемки квартиры, готовности, дополнительные соглашения, составленные в электронной форме с электронной подписью застройщика, могут быть направлены на электронную почту и в мессенджеры, указанные в договоре. Такой способ существенно облегчает работу застройщика, но в то же время пропуск подобного уведомления дольщиком может негативно сказаться на его правах.
Во-вторых, новый порядок четко дифференцировал понятие существенных и несущественных недостатков жилого помещения. Дольщик может отказаться от приемки квартиры и привлечь специалиста для участия в приемке только при обнаружении существенных недостатков. К таковым может быть отнесены: отсутствие вытяжки, окон, электричества, сырость, наличие плесени. При этих недостатках можно предъявить к застройщику требования о возврате денежных средств и уплате процентов по закону № 214-ФЗ.
При обнаружении обычных недостатков с дольщика потребуют подписания акта приема-передачи с указанием выявленных проблем, либо застройщик составит односторонний акт по истечении 1 месяца и вышлет его на почту, а квартира будет считаться принятой. Такой же вариант действий со стороны застройщика возможен, если дольщик уклоняется от приемки квартиры. Этот вариант как раз возможен, если по указанным в договоре адресам не получено уведомление, или человек там больше не проживает. Если дольщик не пускает застройщика в квартиру для устранения недостатков, он не имеет права ни на какие компенсации.
В-третьих, установлен и обязательный досудебный порядок урегулирования спора: при этом предполагается безвозмездное устранение недостатков застройщиком в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи. Если застройщик не устранил выявленные недостатки или прошел вышеуказанный срок, можно обратиться в суд или с претензией к застройщику о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника на устранение недостатков и выждать10 рабочих дней. В случае отказа застройщика во внесудебном порядке можно решить спор о выплате расходов на устранение недостатков или соразмерном уменьшении цены договора, для этого подается иск в суд.
Очевидно, что подобные новшества серьезно ужесточают правила приемки квартир для дольщиков. По сути, вводится новая претензионная процедура, что повлечет за собой изменения судебной практики.