Продолжаем рассказывать вам о «страшилках» вторичного рынка недвижимости. Но цель – не напугать, а предупредить, подсветить проблемные места. Вооружившись до зубов информацией, можно смело идти на сделку.
Сегодня – про квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Покупка квадратных метров у семьи, использовавшей материнский капитал, – это всегда дополнительный риск для нового покупателя. Если продавец не соблюдал закон, то сделку можно легко оспорить, а покупатель останется без жилья и без денег.
Для наглядности – случай из практики. Семья долго искала подходящую квартиру, и вот, о чудо, нашла ее. И по цене, дешевле, чем в среднем по рынку (что уже должно было насторожить). Встретились с продавцами, проверили документы – всё было в порядке: жилье было куплено в ипотеку, но ипотека уже погашена, ограничений не было, право собственности подтверждено. Оформили сделку, переехали.
Казалось бы – живи и радуйся! Если бы только не нагрянувшая через полгода повестка в суд… Чуть позже выяснилось, что квартира изначально была куплена с использованием материнского капитала, а доли на детей сразу не выделили. Права детей были нарушены, и сделку засчитали недействительной.
Финал у этой истории был все-таки благополучным (если не считать года скандалов, похода по судам, бешеных гонораров юристам): продавцы выделили доли детям уже в своей новой квартире, и заново вышли на куплю-продажу с потерпевшей семьей.
Но, всей этой нервотрепки можно было бы избежать, если знать о тонкостях покупки б/у квартиры, особенно, с «материнскими» деньгами.
!Итак, самое главное - если собственники приобретали жилье с использованием материнского капитала, то убедитесь в том, что все они, включая детей, получили доли! Иначе сделку расторгнут органы опеки или повзрослевшие дети, узнавшие, что у них есть права на объект.
По закону владелец объекта недвижимости обязан оформить долевую собственность, причем доли выделяются человеку, получившему материнский капитал, его супругу и всем несовершеннолетним детям. Важно – сделать это нужно в течение 6 месяцев после того, как было снято обременение с жилья (если покупалось в ипотеку).
Как ПРАВИЛЬНО продать квартиру, купленную на маткапитал?
Недвижимость, для покупки которой привлекались средства материнского капитала, может быть продана только при соблюдении следующих условий:
- Жилье оформлено в общую собственность по долям;
- Органами опеки одобрена продажа детских долей;
- После покупки новой недвижимости детские доли оказались не меньше, чем в старой, а жилищные условия – не хуже.
Что будет, если доли не выделены?
Ничего хорошего…
Если покупатель и продавец уже вышли на сделку, но в финале органы опеки не дадут согласие на сделку.
В таких ситуациях суд может признать покупателя добросовестным приобретателем, если ему не было известно о том, что покупка происходила с привлечением средств материнского капитала.
Если продавец не оформил долевую собственность, скрыл от покупателя этот факт - сделку могут признать недействительной. И проблема даже не только в отмене сделки, но и в том, что вернуть деньги будет очень проблематично.
Допустим, суд признал сделку недействительной и обязал бывших владельцев квартиры вернуть деньги, полученные при ее продаже. А этих денег уже нет – «ну а чё, мы уже потратили!» Чаще всего так и происходит. Суд присуждает ежемесячные выплаты, на несколько лет… Вот и получается, жилье вернется обратно горе-продавцам, а вам придется ждать дооолго ждать возврата кровных денег, отданных за недвижимость.
Важно знать! Сложности и риски могут возникнуть даже в том случае, если материнский капитал использовался при предыдущих сделках с недвижимостью при ее покупке или продаже! К примеру, квартира перепродавалось несколько раз, в одной из промежуточных сделок привлекались средства маткапитала, но при этом жилье не было оформлено в долевую собственность, ждите проблем – «отдуваться» будет последний покупатель.
Главный риск при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала – незнание покупателя об используемых деньгах господдержки. Чаще всего продавцы про маткапитал умалчивают, возможно, планируя быстренько выделить доли уже в новом жилье.
Печально, но единой базы для проверки – нет. Система контроля подобных сделок тоже сильно хромает. Да, органы опеки должны обеспечивать интересы несовершеннолетних детей, но «зоркое око» опеки далеко не всегда может отследить продажу жилья, в котором не выделены детские доли.
Поэтому, как говорится, «спасение утопающих – дело рук самих утопающих»
Как распознать?
Насторожиться нужно, если квартира была приобретена после 2007 г. (тогда начали выдавать сертификаты на материнский капитал), а у продавца есть дети, рожденные позже того же года, и в перечне собственников они не указаны.
Как обезопасить себя от сделки с участием маткапитала:
- Запросите у продавца справку из пенсионного фонда с указанием остатков средств маткапитала на счете (постороннему человеку такую информацию не предоставят). Если продавцу нечего скрывать, он сделают это. Если нет — стоит задуматься. Сумма по материнскому сертификату на счету в полном объеме – значит, средства не использовались. Если же материнский капитал частично потрачен, необходимо разобраться, на какие цели.
- Изучите договор, на основании которого продавец стал собственником объекта.
- Просмотрите платежные документы по предыдущим сделкам, связанным с продажей или покупкой объекта.
- Включите в договор купли-продажи гарантии, данные продавцом, что он не использовал средства материнского сертификата при покупке объекта.
В этом случае, если впоследствии выяснится, что продавец исказил информацию - он совершил уголовно наказуемые мошеннические действия.
Радует, что сейчас в законодательство вносятся изменения, благодаря которым покупатели смогут сразу увидеть, что продавец направил на покупку квартиры материнский капитал. Как только поправки вступят в силу, в ЕГРН появится отметка о том, что квартира куплена на средства материнского капитала. Продать ее можно будет только после соблюдения необходимой процедуры: выделения долей детям и получения разрешения на продажу от органов опеки.
Надеюсь, сегодня еще с одним скользким моментом «вторички» разобрались)
Кстати, здесь писали про куплю-продажу жилья с прописанными гражданами и про неучтенных наследников
А здесь – про обременения, с последствиями
Есть вопросы по теме? Давайте обсудим в комментариях!